投资自住的不二选择（这种区域碰不得）

京楼房长

我是房长，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。

房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，是北京极少，能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家。同时也擅长全国城市房产研究&北京政策与规划研究。

本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，实勘跑盘超过3000个，知大势，懂微操。

房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

关注“京楼房长”微信公众号进入知识星球提问，有问必答

以下精选问答内容来自“京楼房长”知识星球。

一、星球会员提问：房长您好，我想在近期买房，之前在外地买过房，还贷过款，应该算二套。所以我估摸着我得预算应该在750万以内，因为孩子上学需要借单位的集体户，而单位要求自有房产必须在东城区，这让我很为难，也只能在东城区选了。

具体买房需求：不考虑学区，重点考虑保值及租金，因为不会住，会在孩子学校附近租房子。北京首套上车盘。麻烦房长给推荐几个东城比较合适的小区或楼盘。谢谢

房长回答：

你的资金还是比较充裕的，二套总预算能到850，那你首付也不小了。因为你的特殊情况，结合你的资金配置，我觉得有两种方案。

一、集全部预算在东城买

这应该是你原有的计划和方案，但我觉得不合适。因为东城毕竟是寸土寸金之地，再差的房子价格也会比较高。而且基本都带有学区的溢价，你对学区又不感冒，反倒是对保值和租金有要求，何苦要把所有的钱都放在东城呢？你这种情况相当于去高档餐厅要一碗鱼香肉丝和蛋炒饭，虽然饭菜和其他店是一样的，但是价格却高了许多。所以，第一种方案我是反对的。

二、分散购买

其实按照你的情况，最好的方式是将一部分钱用于在东城买房，另一部分钱买一个增值属性强、流通性好且好出租的房子，才是最佳的方案。这就需要拆解你的首付预算了，你最好告诉清楚。我简单举个例子，将这种方案说的明白点，假如你首付有700万左右，那么可以拆解出来450万以内的全款，用于购买东城区的房子，比如永外华龙美晟的南向小一居或者永定府的小户型你也能凑凑运气。你全款买砍价方面有优势，如果看得准买到满二且低于市价的房子，那就是香饽饽，不仅保值天然还带升值属性。而且华龙美晟呢，租金回报还可以，一居的43平的小房子，租金5000以上。最后你还可以做点dy，再拿出一部分资金用于第二套房子的首付，那这样就更合适了。当然我先不按dy方式给你建议，你剩下250万，可以买套370万以内的房子，那这个预算可以买的稍微远一些，比如亦庄、丰科园、天宫院等地，升值属性强，且租金回报也不低，能买到的面积也会更大，想好一点的地段，那么可以看看丰台。建议你通读一下星球会员资料《二手房淘笋技巧》、《最具价值潜力的投资板块》

二、星球会员提问：房长您好，拜读了您发我的学习资料，很受益。我的情况是这样，我想买套新一点的房子，主要是自住，当然能保值增值最好。首贷首套，首付约220万，这些首付中希望包含中介费和税费。想用足杠杆，粗算了下城六区大概能买到500万以内的房子，还必须是满五唯一。最近看了两个区域，请您帮助参谋下：

1、房山长阳的长阳半岛和熙悦山澜庭，户型还不错。小区新环境也好。总价在可承受范围内

2、园博园张郭庄地铁站附近的园博嘉园，小区环境还可以，这一片离工作稍微近一些。但是配套不太行，感觉有些慌。

现在有些纠结，不知道该怎么选，请问房长，您有什么建议吗？或者有其他区域推荐吗？

房长回答：

预算算的还蛮准的，学的挺快，一定是好好看资料了。500万其实你选择面不小，不一定只纠结于张郭庄、长阳，比他们的好的板块还有很多，比如丰科园、草桥、花乡等地，当然我不知道你买房比如楼龄、朝向、小区环境、配套、地铁、甚至通勤等的具体需求。所以也不好给你具体小区的推荐。

张郭庄这个区域我不太推荐，自住尚可，投资升值就算了。配套起来还不知猴年马月呢...户型那么好、容积率还超低的熙悦天寰卖了一年多了都没清。园博嘉园物业一般，小区环境还可，最主要的问题就是周边待开发地块比较多，北京近两年也没有什么新的规划出来，再就是生活配套少，发展缓慢。

长阳这个板块是丰科园的外溢板块，虽然自身产业不咋地，但是受带动这几年成长的还不错，基建、配套等也都起来了，生活还是挺便利的。熙悦山澜庭和长阳半岛也算当地的标杆小区了，近几年涨幅虽然不高，但也没落后大盘。所以从自住、保值的角度出发，我到时优先建议你选这里。不过500其实还有更好的选择，你需要把需求说清楚。另外，再仔细看星球资料《最具价值潜力的投资板块》

三、星球会员提问：房长您好，我是在东城区永铁苑有一套70多平两居 想卖掉，改善一下，因亲情在通州，想选择在通州买一套3居，您建议一下买新房还是二手房合适，春和景明楼盘您评价一下。

房长回答：

春和景明还不错，属于高端改善住宅，运河CBD近8年唯一的纯商品住宅项目，居住是可以的。运河CBD也是通州发展最快，呈现最成熟的区域，对标伦敦金丝雀码头和美国曼哈顿。因为板块整体面积不大，而要建的和要承载的东西很多，比如16座城市商务地标、230多家世界500强和金融总部入驻，再加上商业、医疗、学校资源等，这里的每一块宅地就显得寸土寸金了。所以从稀缺性的角度，春和景明是比较有市场的，通州核心区域内也缺少这种高端改善项目。

但是这个项目在当初20年拿地时，只有4家房企及联合体参与，最终溢价率9.64%，楼面价只有1.6万。且不分析这个房企参与热度低的问题，市面上有很多声音，没有客观的说法。但就这个楼面价来说，其实石榴的利润空间还是很大的。一般卖6/7万的房子，楼面价4万，房企就是有利润空间了。所以在这么高的利润空间下，你也不用太担心质量问题。毕竟高端改善都是冲着品质去的。

春和景明房源量很小，一共就6栋楼，132户。主要是因为开发空间太小，整体规划7万多平，只有35%是住宅，其余除了一个3000平的幼儿园，剩下全是回迁房，相当于要和600多户回迁户当邻居，这就得看业主的心态和清水湾的手段了，不然还会发生西宸原著的情况。

至于升值潜力方面，与融御同理，短期很难，长期有空间。

你如果倾向于自住，可以优先选择新房，因为普遍品质是高于二手房的，但升值空间较低。如果兼顾自住和投资的话，那我建议首先选二手房，二手房流通性相比还是更强一些，且价格更便宜些。

四、星球会员提问：房长好，最近很是纠结。我刚把通州的房卖了，因为要在丽泽附近上班，想买丰台或者大兴的房，从自住保值的角度，丰台马家堡的左右坊、丰体时代可以考虑入手吗？还有万年花城？您觉得哪个更好呢？

房长回答：

先从小区的层面来讲：

1、左右坊这个小区其实买小户型出租是不错的，但是自住的话不建议。因为租户太多了，左右坊随是住宅，但是一共两栋楼，而且以小户型为主，居住的人多而密，这样很容易乱或者发生安全隐患。而且这个小区不是特别保值，你像东边的城市间和这小区其实是同一个项目，都是星河城六期，价格也相同，但这么多年过去了，差了小一万。所以...

2、丰体时代是老经适，全是塔楼，租户多，人口密度也大。小区卫生、环境很一般，一是绿化少，二是回迁户养狗的多，有时环境有点脏，近几年涨幅也不太行。这个小区我也不是很建议。马家堡这个区域其实星河城、玺萌公馆、瑞丽江畔算是不错的。你兼顾自住和保值，最好看看这几个。

3、万年花城还可以，但就是贵。主要是樊家村这个区域地价撑起来不少，当年的地王。再就是这个板块虽然自己没啥产业，但是离丽泽、丰科园都不远，交通也还比较方便。所以它和三环新城一路从06年时期的5000元一平的价格，涨到了6w ，最高的7w以上也有。买这里保值是没问题的，增值的话就要看时间了。但如果和马家堡区域以及小区相比的话，我还是更推荐这一片。

五、星球会员提问：您好，我在朝阳十八里店那有一套房，18年的时候贷款买的，但是最近工作上出了些问题，导致收入有些影响。所以碍于还贷的压力，就想卖掉。但是朋友跟我说那边卖掉不太合适，说规划还挺好的。我有一个孩子，现在在海淀上学，这个不用考虑。您觉得十八里店房子还有升值空间吗？现在适不适合买呢？跪谢~

房长回答：

1、北京的任何板块，只要不是太偏太远的，他都是有好小区和差小区之分的，现在北京房价分化很严重，有的大涨，有的甚至不涨还跌了的。所以你要让我分析有没有升值空间，至少需要将你房子的小区名字告诉我。

2、十八里店这个区域，处于朝阳南部、大兴、丰台交界，我很早就说过在这种区域，很容易成为城中村，三不管地带。一是配套基建发展的弱，因为都不重视；二是没什么规划，这么多年也就是17号线，你看还有其他像样点的规划么？nothing 并且这种区域通常也是各个行政区安置回迁户的区域，因为都在犄角旮旯里。

3、我不知道你说的是什么小区，但从二手房均价4万多的角度来看，你就知道它的价值所在了，连石景山、大兴某些区域都敢卖7/8万。再就是这边几个典型的小区比如恋日绿岛、鸿博家园等近几年涨幅很一般。

所以我劝你尽快卖了，换个好一些的区域，具体怎么选你找小吴把需求说的具体一些。另外也建议你看看星球会员资料《北京跑赢大盘小区盘点》、《最具价值潜力投资板块》、《房长之北京买房顶级思维》

---

关注“京楼房长”微信公众号进入知识星球提问，有问必答

知识星球内部资料（最新更新，纯干货价值百万！）：

《北京二手房买卖知识大全》

《二手房交易风险01》

《二手房交易风险02》

《新房交易风险》

《各类房源交易风险》

《新房、二手房交易主要流程解析》

《房长之北京买房顶级思维》

《二手房看房、砍价技巧》

《二手房淘笋技巧》

《最实用的谈判、砍价攻略》

《刚需首套房应该怎么买？最真诚的买房建议》

《最具价值潜力的投资板块》

《北京跑赢大盘小区盘点》

《北京核心区、分区规划大全》

如果你觉得房长的问答内容有帮助，请点击右下角的“在看”，谢谢~

,