郑州楼市目前最大的问题：郑州保交付研究专题

一、政府多措并举，助力企业纾困和楼市盘活

在经历了2021年“7·20”特大暴雨和多轮疫情冲击后，郑州经济发展面临较大下行压力，房企的资金链越来越紧。受停工楼盘、逾期交付事件影响，郑州新房市场受到了重创。为此，郑州政府及时出台了一系列政策，其中不乏创新性举措，为“保交楼、稳民生、促发展”提供了有力保障。

“4 1”模式，助力企业纾困，盘活停工项目

房企纾困的核心问题仍然是缓解房企流动性资金短缺，然而企业之间存在分化，项目之间存在分化，有些房企能够经历大风大浪，需要政府“搭把手”就能活下来，而有些房企已经“伤痕累累”，只有通过破产重组才能获取重生，这正是政府出台多种纾困模式，针对不同房企“对症下药”，多措并举的原因。

7月份以来，随着保交楼一系列政策的实施，我们在《楼市飘摇，“郑州模式”能否破局——郑州保交付专题（上篇）》中也提到，受各种条件限制影响，整体推进缓慢，因此“表演式复工”依然存在：如某项目官微发布文章表示已经复工，实际情况为召集工人在项目完成拍照、集合等流程后，直接下班；还有某项目在“保交楼”行动轰轰烈烈开展时，却被曝出开工仪式现场招聘临时工，伪装成复工工人。

但是随着时间的推移，大部分房企在采取自救或者他救措施后积极复工，项目逐步“活”了起来。根据10月6日“郑州发布”消息，郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工，郑州“保交楼、稳民生、促发展”专项行动取得重要阶段性成果。除此之外，公安系统、法院系统、财政金融系统及住房保障系统都合力打出一个个解决实际问题的组合拳，如公安系统在专项行动以来，累计受理房地产领域违法犯罪案件50起，立案侦办31起，促成资金回拢85.06亿元；住房保障系统则积极申请国家专项借款，获得首批70亿元专项借款资金支持，是全国争取到专项借款支持最多的城市，目前70亿元专项借款已经足额拨付至具体项目的政府监管账户。值得注意的是，房企通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式瘦身自救复工的涉及78个项目，占到复工项目数的半壁江山。当然，也有2个未复工的项目目前已确定化解路径：新密市凯旋山项目进入破产重整程序，新郑市盛华学府项目开始破产清算，预计十一月底前可实现复工。

为进一步探究房企复工现状，58安居客研究院对康桥、信达两家房企进行了调研。

【康桥信达战略签约，推动项目全面复工】

康桥通过与信达投资、信达地产战略合作，拟联合金融机构共同发起设立康桥集团地产项目保交付专项纾困基金，对康桥集团存量地产项目在保交楼方面开展纾困救助，助力康桥集团保交楼。从现场的情况看，诸子庐、香麓湾、未来公元、山海云图、天樾九章、听梅坊、兰溪一号院、东麓院、美庐湾等项目已在9月底前积极复工。

【信达收购泰禾东府大院积极复工】

信达地产股份有限公司是中国信达旗下房地产上市公司，公司直属包括具有一级开发资质在内的房地产开发、投资企业十余家，开发项目主要分布在国内20多个大中型城市，形成了全国化布局。

2021年底，信达通过法拍接手已停工2年多的泰禾东府大院，今年8月信达将接手的原泰禾项目重新打造上市，案名公布为“信达时代国著”，成为首入郑州的项目。

信达时代国著在9月29日上午举行了复工仪式，据实地走访，项目工地虽不让进入拍摄，但工地里已有机器运作的动静。

照片来源：58安居客房产研究院

郑州出台多个调控政策，盘活楼市

一方面通过系列“保交楼”政策重拾信心，另一方面通过各项调控政策，活跃市场交易，让市场重入正轨。9月19日，郑州市各家金融机构宣布将第二套商业性个人住房贷款最低首付比例调整为40%。

而实际上，今年3月份以来，郑州在稳楼市上的松绑政策不断。3月1日，郑州取消认房又认贷，支持合理住房需求；4月，将专科生也纳入人才购房补贴的发放范围；4月18日，郑州高新区发放契税补贴政策；6月15日，郑州提出落实首套房贷款利率执行央行当时4.25%的下限标准；6月17日，郑州航空港区出台政策吸引人才，对区域内取消限售、松绑二套房贷款等；6月20日，提出被征收人使用房票所购买的商品房不计入家庭限购套数；9月13日，郑州还实现了中心城区零门槛落户。58安居客研究院表示，这是2022年我国首个全面取消落户限制的特大城市，通过抢人才，叠加城市内部各种放松购房的行政调控来稳定楼市，郑州楼市政策已经实现了非常大的放松尺度。

保交楼各项行动如火如荼的进行的过程中，9月20日，郑州为进一步攻坚化解问题楼盘，全面实施“保交楼”项目“交房即发证”工作。实际上，郑州市曾经出台过“交房即发证”的类似文件，郑州市多个县（市）区也开展和实施过“交房即发证”的试点，但像此次明确要求全市范围內“保交楼”项目“交房即发证”，覆盖区域广，涉及项目多，在郑州尚属首次，确保在交房的当天，购房人就能拿到不动产权证。此举既体现了“保交楼”的决心、信心和力度，真正地做到了维护广大购房者的切身利益，将有利于促进郑州房地产市场提振信心、健康发展、良性循环。

58安居客房产研究院数据显示，“延期交付”事件阴影下，郑州新房市场受挫严重，从去年11月以来，月度成交量始终低于10000套，数据显示，今年1-9月郑州新房成交套数仅61961套，比去年同期下滑近4成。值得注意的是，在郑州各项“保交付”政策和调控政策实施以后，确实给楼市带来了正向变化。从购房者的线上找房热度看，在9月7日，郑州市印发了《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》的通知后，出现了明显上扬的态势，同时在刚刚过去的国庆长假中找房热度也出现明显上扬，且较今年五一长假表现更佳。从实际成交来看，9月当月去化7029套，环比8月上扬19%，二手房成交则相对比较稳定，受市场影响较小，今年1-8月郑州二手房成交套数达40304套，同比增幅达1成。

从国庆期间58爱房成交数据来看，成交明显回升。国庆首日就成交140套，在国庆7天长假内，58爱房成交的新房套数累计高达850套，超过今年1-9月的月均值。此外，由58爱房参与销售的“鼎盛阳光城”热销300套，成为国庆期间当之无愧的明星盘。

58安居客房产研究院表示，“大干30天行动方案”发布后，郑州新房市场出现近2成环比提升，线上找房情况的上扬，58爱房国庆期间的销售佳绩，以及二手房市场今年以来持续保持高活跃度，都能真实反映出市场热度，同时随着郑州楼市今年以来一系列楼市松绑政策、落户放开政策的持续发酵，后续市场购房潜力不容小觑。

二、市场基本面向好，购房需求仍存在

受停工楼盘、逾期交付事件影响，郑州新房市场，同比去年下滑了近4成，耐人寻味的是，在新房市场下滑的情况下，郑州二手房市场却成交向好，1-8月累计成交超4万套，同比增长1%。与此同时还出现一个现象，58安居客房产研究院数据显示，9月7日郑州发布“大干30天行动计划”后，市民的线上找房热度出现明显提升，国庆期间的找房热度也超出了今年五一长假，这说明郑州市场的需求和购买力依然仍在，而支撑这些购房需求的逻辑则是郑州这个城市的基本面尚存。

根据今年6月发布的《2021年郑州市人口发展报告》显示，郑州2021年末常住人口1274.20万人，比2020年末增加12.50万人，疫情之下依旧呈现正增长，且全市常住人口总量在全国城市排名第11位。从增量看，全国也仅有14个“新一线”城市或二线城市人口增量超10万人，郑州排名第9位。而根据《郑州市国土空间总体规划（2020—2035年）》的测算，到2035年郑州人口将会达到1800万，相比现在要增长4成，也意味着今后每年平均增幅接近于3%。同时郑州作为国家中心城市，其城镇化率目前仍低于80%，在9个国家中心城市中仅高于重庆，略低于成都和西安。

因此，无论从人口增长还是城镇化建设，郑州都潜力巨大，而由此也会带来不容小觑的购房潜力，各个数据指标均表明，郑州未来郑州房地产发展形势向好。

数据来源：国家统计局，58安居客房产研究院整理

数据来源：国家统计局，58安居客房产研究院

三、市场不缺好盘，购房者需“精挑细选”

现房、准现房成为楼市香饽饽

房住不炒的时代，买房升值投资的观念逐渐被摒弃，能否安全交付成为购房者最为关心的核心话题。二手房成交之所以稳定，其背后一个重要的原因，就是当前市场下购房者对于“确定性”的需求，现房 “所见即所得”的优越性是期房无法比拟的，在此背景下，现房楼盘甚至准现房楼盘开始成为郑州楼市的香饽饽。对于有购房需求的市民来说，选择现房或准现房项目，可以打消很多的不确定性因素。58安居客研究院特意为购房者整理了郑州当前的现房和准现房项目，购房者可以从中挑选合适自己的项目。

2022年9月郑州现房项目盘点

2022年9月郑州准现房项目盘点

备注：以上项目交付情况及交付时间等信息，安居客通过致电售楼部获取。具体交付信息以项目最新实际情况为准，仅供参考，详询可致电相关售楼部。部分风险楼盘已从表中剔除。

数据来源：58安居客房产研究院

实力品牌房企项目更有保障

对于想要买房的人来说，无需过多悲观，随着保交楼行动计划的一一落实，项目的逐步开工，市场信心恢复的曙光就在前方。在刚结束的郑州二轮土拍中，企业拿地意愿严重不足，但我们也要看到，关键时刻国企央企托底，其中郑州地产集团依然是本地土拍的最大赢家，联合各区政府平台公司，共摘7宗地，同时，保利、中建也分别斩获一宗地块。能拿地则意味着这些企业实力仍在，并且有国央企背书，项目相对也更有保障。

长期以来，安居客一直致力于为购房者“挑好房”，针对郑州购房者关心的楼盘交付能力，58安居客研究院结合“楼盘交付信心指数”研究模型，通过项目交房保障力、房企健康保障力、市场热度保障力三个维度对郑州市重点楼盘的交付能力进行了综合测评，并形成“楼盘交付信心指数榜”。在9月榜单中，我们发现万科、保利和华润的项目共占据11席，这三家房企在郑州深耕多年，实力不容小觑，今年已逐渐形成“三足鼎立”之势。由此可见，当前实力品牌房企的项目“交付力”相对来说会更有保障。

2022年9月郑州交付信心排行榜（TOP30）

数据来源：58安居客房产研究院

当地稳健房企的项目仍受追捧

实际上，除了此次政府提到的停工、半停工的147个项目外，还有很多项目一直在有序施工中，从未出现过负面新闻，在当下炙手可热，以亚星集团和星联集团为代表。

【亚星集团】

亚星集团一直深耕郑州西南片区市场，被称为“西南王”，开发项目占据二七区半壁江山。今年在房企频频爆雷的情况下，亚星依旧保持了低调但平稳的特色，在期房主导的郑州新房市场中，推出亚星·星河郡、亚星环翠居、亚星金运外滩等现房项目。

在国庆期间，锦绣山河大二期项目，再加上目前在售的倚澜苑、安泰苑均要求提前半年交付，有了交付安全保障的同时，降低上车门槛，首付由10万降为5万，借此吸引了许多家庭的目光，国庆期间总体成交82套。

值得注意的是，亚星旗下的环翠局、锦绣山河、学府印象分别位列“2022年9月郑州交付信心排行榜”的第21、22、23位。

【星联集团】

为了给购买期房的星联业主增强交付信心，保证业主和开发商对开发施工过程信息掌控的一致性，快速便捷了解家园施工进展和动态，星联集团对在售项目工地安装可视化监控设备。售楼部公开直播建房，让业主实时监控施工进度，全方位展示工地动态。

在市场信任缺失的现状下，星联集团在保证项目建设稳步推进基础之上，还能主动透明化展示施工现场，恰恰印证了企业运营开发实力和稳健房企的责任担当，也是展现强大施工能力，丰富开发经验的体现。

四、总结

当前经济下行，房地产行业整体处于周期低谷，但市场上我们要看到购房者仍有需求，只不过缺的是信心，对交房保障的信心，对未来还贷能力的信心。古有商鞅徙木立信，如何树立信心，是整个行业乃至各地政府都需要考虑的一个问题。值得肯定的是，大干30天，“4 1”模式以及“五大行动”保交楼，郑州在努力打造自己的房企纾困模式。保交楼，促信心，稳民心，郑州仍在摸索中前行。

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