北京1200万改善二手住房 北京东部1000万改善房怎么选

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近日有粉丝问西瓜姐，北京东部改善，怎么选？

西瓜姐的建议是非朝阳区莫属了，看好朝阳的理由有如下两点：

1、产业强。

朝阳区有着鲜明的区域特色，是国际商务交流的核心区，典型代表国贸CBD和望京商务区；同时，全国80%的文创数字类产业和作品都源自朝阳区，朝阳区是北京时尚之都的代表。

2、无溢价。

相比于东西城和海淀，朝阳区无学区溢价，同价位的房子居住品质更高。

因此，在朝阳区选房基本就是拼产业和品质了；朝阳区的房子，不只朝阳群众关心，更是全北京人的选房重点，特点是跨度大、商圈好、品质高。

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千万级豪宅大涨

西瓜姐统计了近年来北京1200万以上豪宅的成交情况，让大多数人出乎意料。

明明“口罩”这几年，大家收入都在锐减，但是豪宅的成交量和成交价却都节节攀升。

这至少说明：“最聪明的资本”（通俗来说就是“有钱人”）认为房产依然最保值的，是资产避风港；

在现行限购政策下，北京家庭只能买两套，外地家庭只能买一套，那还不如直接买大点的，免得浪费购房名额。

所以，我们看到千万级豪宅“量价双升”就不足为奇了！

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朝阳千万级改善选筹

1、朝阳公园板块

提到朝阳区千万级的改善房，大家可能第一想到的是朝阳公园，那是妥妥的豪宅区，就像伦敦的海德公园、美国中央公园、巴黎的凡尔赛花园……

朝阳公园周边代表性的改善房有泛海世家、泛海容郡、霄云路 8 号、泛海国际居住区、观湖国际、棕榈泉、四季世家等，以大平层为主；

周边也有很多“老破小”和“老公房”，很多房龄甚至超过30年以上，房价走势和流通都很差。

筛选了下“三居以上 120㎡以上 房龄10以内”的房子，朝阳公园周边一共就6套房子在售，单价几乎都是13万以上！

北面的太阳宫和三元桥就更贵了。

2、酒仙桥四惠板块

北京东部的酒仙桥和四惠板块有点类似，地段不差，到国贸或望京都很近，也都在五环内， 问题主要集中在周边环境和交通上。

酒仙桥道路狭窄，拥堵的大山子路口让人避之不及，老街坊又有一批万年不拆的老旧房子，城市面貌比较差，虽然有14号线和在建12号线这两条地铁，但依然不被千万级别的改善群体认可。

四惠虽然紧邻CBD，但它并没有想象得那么香，因为是交通枢纽，太多临主路的房源有噪声影响，整体区域规划不是很好。

像凯德锦绣这种改善型房源，户型大多都很差，单价也要10万以上了。

3、东坝板块

朝阳另外一个重量级区域是东坝，它是朝阳区重点规划的区域。

近几年规划进展很大，比如金盏自贸区、第四使馆区、第二三里屯，说的都是东坝。

坝河以南目前城市界面不错。

东坝中路沿线的居住区比较成熟。

区域目前有12号线和3号线两条在建地铁，12号线预计今年年底通车，3号线预计2023年年底通车。

相比之下，这个区域唯一缺点是在五环外，并且品质比较高的龙湖天璞、保利天誉、首城珑玺单价也在10 ，总价都在1500万以上了。

4、朝青板块

东五环内还有一个重量级板块——朝青，毕竟有朝阳大悦城和6号线，还有马上通车的3号线，吸引了大批在国贸、望京工作的高端人群。

朝青位于四环边，有地铁、有商圈、有豪宅圈，更有当年红遍中国的豪宅典范星河湾，总价2500万起到7500万，让人望而却步；

朝青这个板块，像润枫水尚、华纺易城等一些千万级的改善楼盘涨幅都远超大盘水准，也证明了朝青的市场热度。

朝青板块改善二手房价高居不下，主要还是因为朝青这几年也没新供土地，所以改善型房源非常稀缺，购房者苦朝青无新房久矣。

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哪里楼盘可以选？

二手房选择

1、酒仙桥-丽都壹号

丽都壹号是2012年的次新商品房，未来比较主要的利好是12号线酒仙桥站就在小区门口，小区内部环境总体还不错。

缺点：

• 物业管理总体上来说比较一般。

• 小区内部人车半分流，不是完全的人车分流。

• 小区周边商业配套略显匮乏，不过距离“颐堤港”也就2公里，不算太远。

2、朝青-华纺易城

青年路版块核心逻辑一个是6号线地铁通勤方便，一个是版块内次新商品房较多，算是北京东边少有的次新聚集地。

另一个是版块内有朝阳最主要的商业-朝阳大悦城，生活比较方便。

居住氛围较为浓厚，自身青年路是没有产业的。

华纺易城05年建成的次新商品房小区，品质在青年路仅次于润枫水尚。

新房选择：

御翠园开发商是和记黄埔地产(长江实业)，李嘉诚旗下公司。

位于东四环，朝青板块纯粹墅区的准现房，紧邻3号线（朝阳体育中心站）约300米，商业配套有万象城、朝阳大悦城、非常便利。

紧邻北京朝阳体育中心、星河湾生态公园、京城森林公园、姚家园公园等。

楼盘亮点：

• 御翠园是这几年唯一的准现新房出售的楼盘；楼盘是大平层 别墅，纯粹的改善盘；

• 北京东部千万级改善，朝青板块是很宜居，板块品质楼盘涨幅常年跑赢大盘，增值保值性强。

楼盘定位为城市高档低密住宅，目前项目是准现房状态对外正式销售。

大平层（16F-18F）,平层1024户，联排别墅228户。

主力户型如下：

140/185平米三房两厅两卫，2梯2户，南北通透，全明户型，带主卧套；户型虽然不是三面宽，但是户型整体方正，没有硬伤。

户型不足：整体进深长，宽面小；140㎡和185㎡都只做了三房，满足了卧室尺度感，但三个房间功能性相对不足；适合人口比较少的家庭；

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