未来2年该怎么买房(关于未来一年怎么买房的九个问题)

这篇文字来自和一些朋友的直播聊天,整体聊的挺嗨的,也系统性的回答了一些关于房子的问题,觉得说的还可以,整理成文字分享给大家,我来为大家讲解一下关于未来2年该怎么买房?跟着小编一起来看一看吧!

未来2年该怎么买房(关于未来一年怎么买房的九个问题)

未来2年该怎么买房

这篇文字来自和一些朋友的直播聊天,整体聊的挺嗨的,也系统性的回答了一些关于房子的问题,觉得说的还可以,整理成文字分享给大家

以下是部分文字转述,也欢迎大家关注我的视频号


最近真叫卢俊直播间邀请了两位嘉宾@老范说投资(高樟资本创始人),@刘雁Daisy(资深投资人)

分别从楼市、股市、买房者和投资人的视角,聊了对未来楼市的看法,明年要不要买房,哪些城市,哪些房产值得买...

01、未来一年,到底要不要买房?

老范:我特别想问一个问题,对于你来说,明年2023年或者未来五年,你有买房计划吗,为什么?

卢俊:

我觉得对大部分人来说,未来买房一定要节制

今年我们发现行业一个特别大的改变,是楼市的游戏规则全换了,早几年的买房其实是没有难度的,也没有任何方法论,甚至不需要技巧

在上海买房,有个非常典型的逻辑,叫做:买上海可以闭眼买,买上海以外睁着眼睛买

其中一个很重要的原因,中国经济发展的势能实在太强了,城镇化的能力实在太强了,这股力量其实是可以烫平所有问题

你只要有勇气,敢下注,是不会亏的

所以前二十年楼市最核心的玩法:叫勇者胜。勇气胜过一切能力

但是未来十年,房地产光靠勇气是不行的,很多房子不是你想买就能买

换句话来说,其实现在买房已经不是拼勇气了,拼的是智慧,和各种各样的能力

我有一个非常粗暴的判断:如果你对买房这件事没有方向,那么就不要买

现在去买房的,都属于有清晰方向或者脑子比价清楚的

但凡你在纠结,那么就可以不要买

现在确实对房产来说,它并不是可以快速增值的赛道,对大部分人来说,未来买房都需要节制

很多人在股票里都吃亏了,核心是买入太容易,卖出也太方便

上海最早一波炒房客盈利的逻辑,也是短进快出,核心靠的就是杠杆借贷赚钱,房子涨幅太夸张

但这些人在最近这几年都消失了,背后一个很重要原因,房子的买进卖出变得很难

玩时间差和杠杆不再那么容易,以前这件事情对炒房客来说是非常可控

未来在房产领域,短持这件事情已经不太能存在

02、土地不稀缺,地段才稀缺

老范:对房子还是不是稀缺品这件事,你现在有没有不同看法?

卢俊:我入行的时候,很多声音告诉你,房子是稀缺的,是非标品,是没办法被量化的,所以房价一定涨

但时至今日,我们才发现房子根本不缺

当然对一线城市,北京上海深圳来说,房子当然还是稀缺的

但当一些二三线城市财政收入开始下滑,土地放量是可以非常惊人的

之前去到某城市,人口只有 500 万,每年的房子可以卖到十几万套

在这样的城市,你还能说房子未来是稀缺吗

我们这么多年被灌输的房子是稀缺的,在天量土地出让面前,其实都不稀缺了

所以我一直以来的观点都是,土地不稀缺,稀缺的是地段

所以地段很重要,更重要的是土地边上的资源

03、买什么样的房子才抗跌?

刘雁:现在在我身边有两种案例,一种是纯刚需,必须要上车那种,第二类是置换型,有没有比较实操性一点的建议?

卢俊:

以前买房都说闭着眼买,其实以前楼市里面有一个逻辑叫先上车,但现在我们也要选赛道,房子才有抗跌性

第一,尽可能买大房子

现在的土地出让都在鼓励小户型,同样的土地下能保证尽可能多的套数,让刚需都尽可能上车,就像在上海70% 的房子面积都是90 平

换句话来说,市场里面120平、150平这种大面积,改善性的户型供应量非常稀缺

而未来市场,刚需客户一定越来越少,改善客户越来越多,从需求来讲,未来大户型的需求一定高于小户型

这也就是说,如果你能买更大面积的房子,未来它的供求比,会极度的放大

今年要买房,需要记住这第一件事情,把房子买尽可能大

第二,买品牌开发商的房子

品牌为什么重要,除了有底线之外,它会让房子折旧慢很多

没有品牌的房子就没有服务的能力,买房认品牌,其实我们就是守住了底线,这对后期房产增值也有非常大的帮助

城镇化发展到后期,在城市面貌变化不大的情况下。房子的增值其实就来自折旧慢,且有人住

所以买房认品牌这件事情,从现在开始,会变得愈来愈重要

第三,要重视缴纳物业费

对于购房者来说,买房一定要交物业费,千万不要觉得不交物业费就是赚了小钱,要踊跃交物业费,反而小区物业费贵,业主要开心

为什么,说明小区有人维护、服务,那这个小区其实会比普通小区要好很多,物业做得好,业主住得开心,小区的人气就好,房子就能流动

04、要不要为了小孩买学区房?

刘雁:两位老师是怎么看学区房的?

卢俊:

这个问题我特别想先问一下范总,你有两个小孩,你会为小孩买学区房或者说买纯学区房吗?

老范:其实没有买过。这个可能有心态的特殊性,因为我发自内心的认为学区房的价值不那么大,因为我当年就是在农村上的小学、初中,我也考上了很好的大学

所以我觉得没有太大影响

另外,我看着所谓的深圳学区房,从罗湖到福田、南山、宝安,总结下来,学区流动就是靠那一批打工挣钱的高级白领,他们流到哪里,学区房就流在哪里

卢俊:

所以你会发现特别神奇的一点,就绝对理性的人,他会和你说流动和生源

但如果今天是一个妈妈,感觉我身边人的小孩都在读好学校,不读好学校妈妈很焦虑,也要去买学区房

这其实是一个典型的性别上对待房子的差异

“绝对理性”在房地产领域并不一定是正确的,因为房子它有经济属性,又事关民生,所以不能用纯理性的观点,去看待学区房这件事情

但是对于我来说,也是坚定不移的,不会碰学区房

很重要的原因就是,目前所有政策趋势,都试图让学区跟房产脱钩

教育底层的游戏规则也在改变,除了我们看到不允许补课,一个更重要的前提,就是让学区跟房产变得没有关系

在上海今年就出现了单点的现象,有些区它不是按照你房子在哪个地方就能读哪个学校的

它是给你画一个区域,区域里有好学校,有一般学校,一起摇号,摇到哪个算哪个

换句话来说,你现在买学区房,是不能保证一定能读到那个好学校的

这种体系化的变化一定是先从一线城市开始慢慢渗透,所以我们看到,今年上海的学区房开始价格回落

同样,未来深圳、北京一定也会,这件事一定会慢慢渗透,如果你看准了这个趋势,就不会对学区房有太多的执念

05、今年是很好的置换窗口期

刘雁:那对于置换客户今年买房,你有没有什么建议?

卢俊:现在是蛮好的置换时间节点,首先买家有议价权

买家有多少议价权,在于你的首付款有多少,所以我的建议是先卖后买

早卖比晚卖好,卖房别人也会和你谈溢价

你早卖可能是更快的成交和更高的价格,拿着钱去选房,持币待购,有现金的话,可以在卖家那里争取更多议价空间

记住,不要持有多套房子,ALL in一套好房子,弱三线城市或起伏特别厉害的二线城市,现在为了置换可以出清了

我上一次换房,把杭州、北京的房子都卖了

置换到现在这套大户型、好品牌、好物业,刚好符合我对好房子三点标准的小区

06、二三线城市的公寓,还值得投资吗

老范:身边还有一些朋友,他们手上也有闲钱,想要去投资公寓或者是商铺,特别是二三线城市的,你是不是不太建议这么做?

卢俊:

想要投资公寓的朋友,我觉得你和他讲道理是没用的,因为他们可能被很美好的投资回报率给吸引过去了

楼市过去 20 年确实造了很多梦,目前也确实还是有很多人想要靠楼市逆袭,这些人是非常容易被这种小众类产品给吸引走

公寓价格不太贵、不限购、随便买,贷款多,未来的增值投资回报率会很高

所以买公寓的人,特别是买小公寓的人,内心贪念是比较重的,一般和这样的人讲道理是没有用的

直接骂醒比较好

我觉得自己做的最对的一件事,就是几年前我为了试验买的一套公寓类产品卖了,真的没赚什么钱,就当玩了

07、现在是吃银行红利的好时候

刘雁:一些朋友这两年都在提前还房贷。可能跟市场上的金融理财产品的收益率下降也有关系,也有朋友在讨论说买房时,首付尽量多付还是少付,两位老师怎么看?

老范:

根据个人财务状况来定,如果说你是因为运气赚的钱,可以早一点把房贷还完了。如果你是因为本事赚的钱,那就可以留一留

卢俊:

今年一些在银行的朋友来找我说,“卢俊,怎么办?银行的钱放不出去,今年的 KPI 完成不了,钱想放都放不出去,能不能找点关系对接一些开发商,对接一些项目放贷?”

其实,银行也会碰到这种情况,发现大家买房首付越来越高,贷款越来越不愿意付,我反而觉得,现在是购房者吃银行红利的好时候

在工作稳定情况下,我觉得用银行的贷款买房,不是一件坏事情

08、坚定不移买市中心,城市的第一个新区可以买

老范:我周围有很多人在换房子,大家都有两个选择,一个是买市中心的房子,还是买郊区的房子?

卢俊:可能我的观点跟很多人不太一样,可以分为两类:

第一类,如果在二线城市和二线城市以下,坚定不移的买市中心。哪怕你在一线城市,郊区的选择也要非常慎重

因为很多城市对规划的兑现能力不足

虽然蓝图很好,但所有的规划是需要去兑现的,但是现在都有不同程度的打折,一线城市好一点,但到二线城市规划不兑现的,比比皆是

第二类,如果选郊区图一个未来,你可能会受伤

郊区如果没有很好的产业,本身都要靠卖地赚钱,那未来会很难,郊区不是说不能买,而是要选,要看区政府的能力

老范:怎样才算是一个值得投资的新区?

卢俊:第一,选择强一线城市,或选择城市里的第一个新区

新区到后面就不值钱了

如果这个城市以前只有老城,那它的第一个新区,会是政府不计代价要做好的,所以第一个新区,可以买

第二,如果这个新区,政府把市政府搬过去了,那这个板块还有一些信用度,但千万不要说引入阿里巴巴的某个分部,某汽车的工业零配件工厂,这种事不要全信

09、未来二线城市,哪里还有红利?

老范:大家还很关心,在上海工作,还有哪些城市值得买?

卢俊:我对几个城市有一些观点和判断,一家之言,仅供大家参考

1、最近千万不要碰杭州

过去五年,杭州是全国房价涨的最猛的。伴随着阿里巴巴事件之后,杭州经济就差了很多

另外杭州有过暴涨暴跌的历史。这个城市是非常市场化的,它要涨起来很豪迈,跌起来也是完全不客气

我个人认为,杭州已经到一个临界点了,不管你有没有购房资格,最近不要碰杭州,可能过一年之后你会很好的抄底

2、环沪大部分城市发展到了瓶颈

环沪也到了下半场,能兑现的已经兑现了,环沪投资是靠地方政府,现在投资也往核心区域打造,对于一个边缘的板块,建议大家先克制

3、住昆明的酒店,不要在那里买房子

昆明的土地供应量非常大,全是百万方的大盘,对于整个昆明来说,买房要慎重。有钱去昆明旅游,住两年的酒店,也不要在那边买一套房子

4、长沙的城市面貌,有点跟不上发展

长沙的城市很稳健,但是城市基本面貌有点旧,说明它政府的投入力度没有那么强

5、武汉基本面没有问题,但供应量过大

武汉基本面没有问题, 但在早期的时候太依赖土地财政,土地供应量过大,导致现在的一手房供应量过大,也说明它的发展可能没有那么的健康

6、二线城市里,苏州适合长持

目前来看,能够值得被持有或投入的城市,这几个城市里只有苏州

7、成都和重庆,一定要买最好地段

我非常喜欢成都,有机会我也要去成都买套房子,但在成都除了核心稀缺的房产,其他房产也有一定程度下滑

重庆也是一样,作为中国人口最大的一个城市,供应量也很大,所以投资重庆或成都,一定要选好地段,不然也会出现风险

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以上为正文,来自真叫卢俊团队

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