房屋租赁合同中关于转租的规定 房屋租赁合同与转租合同的关系及租赁合同解除对转租合同的影响

作者：颜宇丹律师

广东丹柱律师事务所主任律师、创始合伙人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市贵州瓮安商会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

-----------------------------------------------------------------------------------------

房屋转租涉及到租赁合同和转租合同两层租赁关系的存在，那么租赁合同解除之后是否必然导致转租合同的解除？租赁合同与转租合同之间是否具有主次依附关系？如何调整房屋租赁合同和转租合同之间的法律关系？本文拟结合几起典型司法案例中的司法观点，就房屋租赁合同的解除对房屋转租合同履行的影响略陈我们丹柱律师的意见，以飨读者，并就教于方家！

司法观点一：租赁合同是主合同，转租合同是从合同，主合同解除从合同理应随之解除—— 兴城市城东街道办事处东一村民委员会与张文君、陈永清（第三人）房屋租赁合同纠纷

【裁判要旨】兴城市城东街道办事处东一村民委员会与张文君签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。张文君与第三人陈永清签订《协议书》，将兴城市城东街道办事处东一村民委员会雅美楼西侧一楼左侧的2-4层全部转租给陈永清，就该项转租,虽然没有时任村主任的批复及村委会的盖章认可,但张文君承租的房屋与兴城市城东街道办事处东一村民委员会办公地点系属同一建筑，兴城市城东街道办事处东一村民委员会不知道张文君转租不符合客观事实。因此，张文君擅自将楼房转租他人不构成单方违约,转租合同属于从合同，在主合同解除的情况下，从合同亦应解除，因此，张文君与第三人陈永清签订《协议书》应当予以解除。对第三人陈永清从案外人张艳军转租的洗车场，因张文君收到第三人陈永清给付的租金且没有明确反对，应当认定就洗车场的房屋，双方形成事实上的转租合同，因主合同解除，该合同亦应当解除。

审理法院：葫芦岛市中级人民法院

案 号：（2018）辽14民终1513号

裁判日期：2018-09-13

司法观点二：租赁合同与转租合同相互独立，租赁合同解除，承租人丧失租赁权，转租合同因为丧失实际履行的可能而不得不终止——北京麦蒂通科贸有限公司与中国国际经济贸易仲裁委员会等返还原物纠纷案

【裁判要旨】对于科贸公司提出其与龙霸公司之间的转租合同并未解除，原审法院认定科贸公司不得履行转租合同于法无据一节，本院认为，承租人经出租人同意而将房屋转租，从合同的相对性来看，形成两个完全独立的合同，即租赁合同与转租合同。出租人和次承租人之间并不发生直接的联系。但是，由于出租人出租房屋行为和承租人转租房屋行为处分的是同一标的物，因此两者之间难免互相影响。本案中，因贸易仲裁委员会与龙霸公司之间的租赁合同已经解除，龙霸公司已经丧失了对于?/span>1室占有使用和对外出租的权利，在这种情况下，龙霸公司已经无法依照其与科贸公司签订的转租合同约定的内容向科贸公司交付租赁标的，转租合同客观上已经没有实际履行的可能，故原审法院确认在贸易仲裁委员会与龙霸公司解除租赁合同后，就科贸公司与龙霸公司之间转租合同未履行的部分，科贸公司不再向龙霸公司履行，系为考虑各方合同履行的客观现实，为最大程度维护各方利益，防止损失不当扩大所做出的的认定，并无不当，对科贸公司所提该项抗辩，本院不予支持。

审理法院：北京市第三中级人民法院

案 号：（2016）京03民终19号

裁判日期： 2016-03-31

司法观点三：承租人未经出租人同意擅自转租，性质上相当于无权处分，对于无权处分的行为，并不当然无效。——李丽萍与赵礼英房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此规定，承租人如将租赁物转租给第三人，应当征得出租人的同意，但是从该条文得不出未经出租人同意，转租无效的结论，只是赋予了出租人享有解除其与承租人之间租赁合同的权利。何况，承租人未经出租人同意擅自转租，性质上相当于无权处分，对于无权处分的行为，并不当然无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”当事人一方对于其不享有标的物所有权的买卖行为，尚且不能主张无效，“举重以明轻”，对于未经出租人同意的转租合同主张无效，同样也不能支持。本案双方当事人之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条应当认定无效的情形，故应当认定有效，一审判决关于双方当事人合同效力的认定，并无不当。何况，双方当事人之间租赁合同效力对于租金计算及转让费退还并无实质影响。

审理法院：江苏省徐州市中级人民法院

案 号：（2015）徐民终字第4217号

裁判日期：2015-12-10

司法观点四：房屋租赁合同解除后，承租人应支付所欠房租，腾退房屋并交还给出租人。次承租人作为涉案房屋实际使用人亦负有腾退义务。——上诉人（原审被告）:冠郡物业公司与被上诉人(原审原告):邮政集团海淀分公司、被上诉人（原审第三人）石凯捷餐饮公司、被上诉人（原审第三人）李先生牛肉面公司房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】北京市第一中级人民法院审理认为，冠郡物业公司未按照合同约定的期限交纳租金超过30日，已经构成违约，邮政集团海淀分公司有权行使约定的合同解除权，其向法院起诉要求解除合同，一审法院以冠郡物业公司第一次收到起诉状之日作为确定双方合同解除之日正确，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除，冠郡物业公司应支付所拖欠的房租，并将涉案房屋腾退并交还给邮政集团海淀分公司。次承租人石凯捷餐饮公司、李先生牛肉面公司作为涉案房屋实际使用人亦负有腾退义务。

审理法院：北京市第一中级人民法院

案 号：（2018）京01民终5109号裁判日期：2018-06-22

丹柱述评丹柱律师研析认为，房屋租赁合同与房屋转租合同相互独立，二者之间不属主从或依附关系;房屋租赁合同解除，合法有效的房屋转租合同并不必然解除。次承租人在满足特定条件下可击破合同相对性抗辩出租人的合同解除权。租赁合同解除之后，出租人可依据合同约定要求承租人返还房屋，也可依据《物权法》第三十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第十八条规定，行使物权保护请求权，要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋，并赔偿占用损失。由于合同的相对性原则，转租合同不能对出租人构成约束，次承租人不能基于转租合同向出租人主张租赁权。同时，租赁合同因为承租人的原因被解除，导致转租合同履行不能的，次承租人在返还给出租人房屋之后，可以提出解除转租合同并同时向承租人主张违约损害赔偿责任。

关于租赁合同纠纷案件中次承租人（转租合同承租人）的诉讼地位问题，丹柱律师认为，因租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告或第三人的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且因合同权利义务约定不同，各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。实务中究竟是否追加次承租人或其他转租合同承租人为租赁合同纠纷案件的第三人参与诉讼，应主要遵循诉讼”两便“原则，即既要便利法院及时和公正审理案件原则，又要便利当事人诉讼原则。具体可依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”同时可参考上海市高级人民法院在《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)》第6条中的规定：“因原租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。”北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发﹝2013﹞462号）第17条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼;法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。”

关于租赁合同解除后，转租合同是否当然解除的问题，丹柱律师认为，租赁合同的解除并不必然导致转租合同的解除，也即在满足一定条件的情形下，次承租人可以击破”合同相对性“原理，抗辩出租人的合同解除权。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第22条规定：“出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，次承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，可以作为无独立请求权第三人参加诉讼，法院应当根据案件具体情况要求次承租人在合理期限内（一般为三十日），按照出租人主张的租金和违约金数额向法院提供等额现金担保，逾期不提供的，对次承租人的该主张，不予支持。”