深圳二手房房价下跌了吗（深圳二手房价正在下跌）

【南方日报、南方 “看懂楼市”系列报道①】

深圳二手房价正在下跌。

国家统计局发布数据显示，深圳1月二手房（指住宅，下同）价格环比减少0.5%，同比减少1.5%。

值得留意的是，其中二手房价格环比已连续9个月下跌，且近3个月跌幅进一步加深。

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而新房（指住宅，下同）价格方面，近5个月交替涨跌之后，1月呈现上涨。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士指出，二手房市场的走势跟新房不一样，每次市场开始回暖，二手房市场都要滞后于新房。

李宇嘉表示，现在深圳的新房价格指数环比已经转正，二手房还在下跌，主要原因:一是，新房的定价比二手房要合理一些，再加上开发商资金链紧张，市场促销是主基调；二是，二手房价格由千千万万的小业主决定，他们普遍认为二手房市场还停留在此前的高热度，跟开发商的策略不一样；三是，购买二手房还要考虑交易成本、装修程度等，规划利好也已兑现，这些对比下来都不如新房，购房者会更关注新房市场。所以，大家不愿意去买二手房，导致二手房价格继续下跌。上面几点是导致二手房价格继续下跌的重要原因。

而新房价格同、环比上升的原因，李宇嘉认为，是因为去年四季度开发商大幅度的打折促销。同时，今年因为政策纾困，调控重点也在新房市场。二手房方面，则去年整个二手房价上涨的比较明显。其中是因为新房与二手房价格倒挂，相互推动，导致二手房价格景气度高。现在大家关注新房，二手房卖不出去，业主从去年开始明显的打折促销。

“当然这是一个因素，还有很重要就是深圳的二手房参考价”。李宇嘉表示，越来越多的二手房按照参考价来成交，主要是明显高于参考价的房子很少交易，挂出去也没人买，或者周期很长，或者只有降价以后才能卖得掉。“所以，对比在2020年和2021年高价位上交易的房子，在参考价的制度下必须降价，所以深圳二手房价格同、环比都是下跌的”。

李宇嘉强调，当新房市场回暖以后，新房的库存比较低，满足不了市场需求时，购房者会转向二手房市场，这时二手房价的跌幅会减缓。

那么，深圳二手房价什么时候能回正呢？

“我觉得短期内不会上涨，至少上半年不会”。李宇嘉表示，因为参考价因素，对前期泡沫太大的那部分二手房是个利空，这会导致二手房的价格处于一个下跌的过程中。

他认为，二手房价转正与二手房参考价政策有关。因为，一是政府调高参考价，对市场预期有个引导；二是，银行会不会执行二手房参考价贷款，如果银行不再执行，或者执行的力度有所减缓，也能缓解二手房价下跌。

“就当前情况来看，银行利率在降低，也是一个缓解的因素”。李宇嘉说。

而按照目前的情况，在美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，二手住宅价格环比继续下跌的可能性还是存在的。目前内地部分城市出现政策放松的现象，但大部分是库存量较高、成交量偏低的城市，且在“因城施策”是政策框架下调整。

何倩茹强调，但深圳的市场比较特殊，敏感度比较高，因此不会轻易调整目前的调控政策。而从市场的实际情况看，农历新年后，看房及咨询二手房的客户是有所回升的，而且基本上可以达到2021年年底的水平，因此即使2月份的备案量受节日因素影响出现低位，都是比较正常的。

何倩茹说，“我相信，第一，市场会承接去年年底以来的温和回暖态势，继续回暖。第二，深圳目前的政策确实比较严格，而且对于刚需客户、换房客户的打击很大，因此政策对这部分客户适当放松，是存有机会的”。

【策划/文/图】冯少文

【作者】

大湾区楼市观察

来源：南方 - 创造更多价值