工业厂房改商业后做什么业态（批发市场商改租手尾多）

金汇名园2楼外景，可以看得出隔出了很多小房间。

隔出的房间内部结构。

租房时代之“商改租”

“商改租”虽有政策利好但是涉及改变土地性质、规划功能、改造标准等一系列问题

前段时间听闻楼下的商场要改造成公寓，这让宝安区金汇名园的居民开始议论起来。经历过超市、文具批发市场，1到3楼的6000多平方米商场又要“变形”。于是乎一时间，居民反对声乍起，执法队上门查处，公寓的改造施工就此刹车。

恰逢国家“商改租”的号召声起，文具市场做不下去，改成公寓既盘活物业，又充实租赁住房，一举两得的事儿为啥推进这么难呢？其实这是“牵一发动全身”的典型。

要改变土地性质、规划功能还涉及到改造标准等一系列问题，“商改租”并不是件容易的事儿，方向有了，但各地情况不一，配套的政策还需研究和制定。业内专家呼吁政策配套要抓紧，更重要的是别忘了年轻人，让他们租得起房。

策划：柯学东 文、图/广州日报记者崔宁宁

金汇名园商场变变变

商家撤租二房东大亏本 超市变批发市场又要改公寓

“现在生意难做了，去年到今年收入下降了15%”，老郭在和记者闲聊的一个小时里，记者观察到，只有一个顾客上门看货。

老郭在深圳从事文具批发已经有十多个年头，在宝安中心区的金汇名园1楼临街商铺，他包了路口两个“黄金铺位”，月租金1.7万元，不过这两年实体经济遇冷，他们这些批发商们胆战心惊。

地处翻身路和甲岸路交叉口的金汇名园，地理位置不差，往西走过了宝安大道就是崭新的宝安中心区，不过周边环境还不能跟宝中、宝体这些“新贵”们比，典型的城中村环境和狭窄的道路。

老郭说，他的情况还算好，以前2楼的铺位才三四千，就是没人上去。2014年8月新进的60多个租户，已有40多个租户自去年接连撤走。商户撤租，这让承包了1到3楼6000多平方米物业的“二房东”不堪重负。

按老郭的话说，干文具这一行，七八成的从业人员集中在流通批发领域，实体经济遇冷最受伤的就是他们这些人。要说原因，老郭总结了两点，一是采购习惯的改变，二是成本的上升。

回想起前些年的光景，老郭还很自得，以前一天卖文具三四千元，现在只有一千甚至几百元。网购时代，让学校、教培机构这些“大客户”纷纷到网上采购，这让老郭的店铺门可罗雀。还有就是铺租上涨，2006年，老郭在附近租店面，只要2000元，2013年涨到了6000元，现在8000多元，盈利的口袋越扎越紧。

再看金汇名园商场这些年，以前是大型超市，2014年改成文具玩具批发市场，如今批发市场经营艰难，于是老郭看到水泥砖今年三四月份悄悄“进场”了。

居民质疑“商改租”影响楼体承重 公寓改造施工被叫停

同是在1楼临街商铺，新来的“二房东”临时辟出了一个办公区和茶座，今年1月，这家名叫“大富永胜投资发展有限公司”正式接手金汇名园的商场物业。

“上一家做不下去，批发商都走了，一个月光水电人工开支就要几十万”，这家“二房东”的员工黄先生说，他们计划把二三楼改成公寓，黄先生认为，他们的计划符合国家“鼓励新建租赁住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”的大方向。

金汇名园的2楼，面积2000多平方米，工人用水泥砖隔成一个个20多平方米的隔间，隔间靠外墙一侧再砌上墙当作小阳台，外墙砸开当窗户，阳台旁边又隔出洗手间。这样一层大约能隔出60多个房间。

黄先生说，上一家“二房东”估计亏了有1000多万元，他们计算过觉得改成公寓有利可图才接手，等到进场施工改造，招牌挂了出来，金汇名园的居民们开始不满了。

居民们质疑改造对楼体的承重造成影响，且会对水电、消防等方面造成影响。居民的反对引起了执法部门的注意，目前施工已经被新安街道执法队叫停。

国家鼓励“商改租”，这让承包商看到了商机，但是在改造过程中依然存在阻力。“这个商场烂在那里赔钱，我们改成公寓盘活有什么不好呢”，黄先生认为，批发市场堆积货物，相比改成公寓，批发市场其实对楼体的承重要求更高，居民的反对站不住脚。

来自执法部门的说法，能够说明“商改租”目前遇到的困境。新安街道执法队表示，金汇名园商场改公寓，改变了原有的规划功能，属于“加改扩”中的改建。居住用房有相关的建设要求，虽然“商改租”的方向已明朗，但还需要相关的政策配套。

专家观点二人谈

“商改租”相关配套政策亟须跟上

按照住建部的期望，“商改租”的制度设计并不是为去库存，而是盘活存量商业用房，充实租赁市场，不过在大方向明朗的前提下，“商改租”还涉及到土地用途变更、规划功能评估、建设改造标准等一系列问题，需要各地方制定相关政策配套。

首先在土地用途变更方面，商业用房的用水用电成本比普通住宅要高，这样会增加租房者的租赁成本，按照“商改租”新政，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应按居民标准执行。”

王锋认为，商业用房和居住用房在水、电、结构和消防等很多方面不同，改变土地用途的审批流程、改建的标准和验收程序，水电物业的收费标准等等都需要一套细则来指导。宋丁则补充认为，政策配套要在大方向上把控，使“商改租”真正用于租赁，而不是开发商的变相出售，同时在土地出让价格的评估和测算上也要有一套标准在。

其次在规划功能上，商业和居住需求在规划上是两种不同的功能，大面积的“商改租”可能会导致片区的人口剧增，而教育、医疗、交通、供电排水等市政配套跟不上，会影响到片区居民的生活。

对此宋丁有自己的看法，他认为政府应该先摸底，在对市政配套、租赁市场分析后，再根据实际情况确定片区的“商改租”总量，或引导“商改租”成为什么样的产品业态。

人才公寓或为“商改租”方向之一

高企的深圳房价，使得不少人不得不选择租房住。可是租房也不容易，房租年年涨，搬家是常事。

有数据显示，截至今年2月，深圳的房屋平均租金在全国100个城市里位列第二，达到每平方米每月67.97元,比照深圳人平均收入，年轻人每月租房支出至少占月收入的30%，应届毕业生达50%。这也让住建部将年轻人、新市民的住房需求纳入到培育和发展租赁市场的新政当中。

“商改租”会不会给年轻人租房带来福利呢？在宋丁看来“可能会”。在“商改租”的推进中，宋丁认为开发商或承包商会“倒逼”政府给出优惠政策。比如，将“商改租”纳入到公租房范围，或给予专项扶持；第二种可能是纳入到孵化基地、人才公寓范围中去。宋丁猜测，政府在激励和引导开发商“商改租”的过程中，可能会制定一定的比例，一部分推向市场，一部分纳入政府保障项目。

王锋格外关注人才租赁用房市场，高房价高租金不应打碎年轻学子到深圳发展的梦想，盘活商业用房、工业厂房，以此充实人才租赁用房市场，是政府应考虑的大方向之一。目前，他已向深圳住建部门呼吁，尽快制定和出台相关实施办法，让年轻人“居有其屋”。

深圳商用房现状

去库存压力不大总体供需较平衡

老商业场所有改变原有功能需求

“商改租”的信号一出，让业内人士猜测此举或为商业用房“去库存”。不过，相关数据显示，目前全国商业地产待售面积是2.7亿平方米，住宅面积是4.5亿平方米。2015年全国商品房销售面积中商业用房占比不到两成。而深圳的情况有所不同，中原地产华南区总裁李耀智认为，目前深圳“商改租”的案例还比较少见，深圳人口密集，商业地产去库存压力不大，总体来讲供需还比较平衡。

持相同观点的还有中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁，他表示，深圳目前商业地产总量并无严重超标，不过有些片区可能会出现结构脱节、供大于求的现象，“比如一些新开发的片区，或者旧改片区，写字楼和综合体一下子起来，但片区人口还没起来，就会出现过剩的现象”。

深圳市房地产研究中心主任王锋则表示，深圳商业用房大多由开发商持有经营，不过一些偏远的地方，医疗、教育、交通等配套跟不上，导致商业地产经营不善，或是原关外地区一些老旧地段，新的商业综合体兴建以后，导致老的商业场所有迫切的改变原有功能的需求。

从开发商层面来讲，究其原因，若“商改租”，开发商一次性投入资金大，但出租的资金回笼时间长、收益率低，再加上税费等支出，企业经营住房租赁兴趣不高。也有业内人士讲，一些低端偏远的“商改租”，交通这些配套没跟上，即使改了租赁，出租率也不见得高。

从目前的深圳租赁市场来看，“商改租”的前景远远比不上“工改租”，成本更低利润更高，这让万科等不少知名开发商近年来纷纷开拓“工改租”市场。