月坛哪个小区学位房最好（真实在售房源紧缺）

“月坛片区的小户型太难抢了”。

5月，历时小半年，小二同事的朋友李洁（化名）花了1000万出头，在西城月坛片区入手了一套70多平的两居室，她原本的计划是“750万左右买个一居室，给孩子落个月坛的户口就行”，但是奈何“抢不过”。

李洁的孩子2023年上小学，她想给孩子买套学区房，相较于德胜、金融街片区有可能被调剂出区的风险，李洁最终将目标锁定在了学位相对充足的月坛片区。接着就是联系中介，报预算，750万左右，一居室即可。

但是很快，李洁发现，这个片区诚心出售的房子很少。“有一套中介发来链接，看着不错，想约周末看看房，结果没到周末就卖出去了。还有一套看完房想回家商量商量，结果也卖了……”这种情况发生了2次，“小户型实在抢不过，抢房最凶的时候，600万-800万是最难抢到的，预算每提高100万就能筛除一批购房者。”

李洁将预算提高到1000万左右后，约了一套相对满意房源的房主面谈，房主却临时加价50万，“本来还想跟房主砍砍价，结果好说歹说，在报价基础上加了30万成交的”。

如今，这段疯狂抢房的时刻已经过去，月坛片区楼市似乎恢复了平静，上周四，小二实探月坛片区，发现基本没有诚心出售的房源。总价750万左右的一居室，链家置业顾问翻遍系统，整个月坛片区也只找出了3套，诚心在卖的房源太少了……

01

在售房源现状

真实在售少

除去五、六十年代不能贷款的老房子和各种原因不诚心出售的房子，置业顾问只给小二筛选出3套一居室。

月坛南小街小四道口

月坛南小街小四道口41.3㎡一居室

第一套位于月坛南小街小四道口，一室一厅，41.3㎡，1994年建成，朝东向，房子报价700万，单价169492元/平，因不满两年，还要交差额20%的个人所得税。这套房子客厅和卧室想连的墙体是个大斜角，将来摆放家居受限，面积利用率不高。另外，房子属于高楼层，没有电梯，如果家里有老人照看孩子，上下楼还是有些费劲的。

铁二区

铁二区38.6㎡一居室

第二套位于铁二区，一室0厅，38.6㎡，北向，1991年建成，报价743万，单价192487元/平。铁二区的小区环境不错，在小二看的月坛房子中，属于环境最好的，小区绿化率高，也干净。置业顾问说“一般客户都能相中铁二区的小区环境”。这套房子属于自如装修，虽然朝北，但是因为楼层比较高，前方无遮挡，视野挺好。但是接近20万的单价，着实不低。

南礼士路三条北里

第三套是南礼士路三条北里的1室1厅，46.6㎡，1985年建成，报价770万，单价165236元/平，边户南、西朝向，阳光很充足，室内装修也说得过去，如果要求不高，可以直接入住。小区目前正在改造，有点乱。

置业顾问还给小二寻到了3套总价1100万左右的两居室，其中2套在网站上没有照片，而且工作时间看房还不方便，另外一套小二看房时，业主家有事儿临时出门，也没看成。

也就是说，小二1200万以内的预算，除去不能贷款的老房子，在月坛能看的真实在售的房源就6套。置业顾问好几次跟小二说“要不带您再看看展览路片区或者其他片区的房子？”

小二尝试通过链家网站显示的房源分析一下房源数量。搜索了月坛、阜成门、木樨地等关键词能找到月坛地区的房子。

一般来说，必看好房标签是链家标注的靠谱诚心卖的房子。在目前行情下，挂3-6个月还没成交，基本可以判定是不诚心卖或者有纠纷等。

2021年6月21日，链家网站看标记为西城区普通住宅的房屋2500套，必看好房287套。在这个范围内，再搜索标记为月坛、木樨地的房屋253套，必看好房共30套，再除去地下室，1200万以下的房源数量更少。

来源：链家APP

来源：链家APP

所以目前月坛学区靠谱在卖房子占了全西城靠谱在卖房子的10%，这个出房量不多。

小二跟置业顾问聊到月坛片区的房价时，置业顾问表示，“一居室从去年年底到现在，一居室总价涨了100多万，到6月初价格刚刚稳定住”，而“稳定住”的原因是“没有房了”。

据小二了解，与其他片区学区热大量卖房变现不同，月坛片区出房量一直不高的原因可能与其原始居民结构有关。

02

原始居民结构

中央机关公务员 大企业职工 金融业高管和富商

月坛的第一批居民是“四部一会”的公务员、知识分子、专家，属于中央机关公务员。四部一会是指原国家计划委员会（现国家发改委）、地质部、重工业部、第一机械工业部、第二机械工业部。第二批居民是全国总工会、财政部、原铁道部（现铁路总公司）、火箭军（即二炮）、广电总局、国务院等单位公务员和职工。第三批居民是2000年后购买商品房小区盈华盛嘉、金融世家、建邦礼仕阁等高档小区的金融行业高管和富商。还有2014年教改后买房来到月坛的各路中产白领，其中也有很多金融行业从业者。

月坛地区还有神秘的国务院宿舍南沙沟小区。钱钟书、杨绛曾经都居住在这里，央行的某任行长也在这里住居住过。另外，月坛还有几个部长楼小区。

能在月坛片区分到60㎡以上宿舍的一手业主，至少是处级以上干部。能分到100㎡的，至少是局级。

原住民家庭条件比较好，决定了月坛片区不太可能出现因为学区热和房价上涨而大量卖房变现的情况。像德胜那种教改后因学区热，某栋楼一半房都换手过至少一次的现象很难在月坛出现。

03

教育资源

小学无差校 中学下限高于金、德

2014年时，西城教改给了月坛沉重打击，月坛片区重要的属地中学八中被拿去为整个西城教育均衡做了贡献，当时还引发了月坛学生家长的抗议。当时甚至有网友在知乎提问“月坛是不是西城教改后最差的学区？”

来源：知乎

但是由于月坛片区原生居民构成很有底蕴，国家重要部分、单位也聚集于此，月坛片区拥有有优质的生源，不过才过了5、6年时间，月坛片区便跻身西城学区顶端，与以北师大教职工后代为代表的德胜学区和以金融行业精英后代为代表的金融街学区一较高下。

具体来看，月坛总共有5所小学，育民小学、中古友谊小学、三里河三小、复兴门外一小、实验二小白云路分校。真武庙还有著名私立学校正泽学校的部分年级。

铁二中

2020年，月坛片区还新成立了九年一贯制的铁二小，公私立学校都有。

育民小学（一流一类）：创办于1959年，其前身是中央财政部子弟学校，1974 年奉命接收外国专家子弟，1978年， 由市教育局确定为北京市重点小学，在西城小学中排于第二的位置。。

学校综合实力比较强，师资硬件均比较突出，教学水平高。家长反馈，每次期末全区统考成绩均是西城第一。

近些年更成为学生向往，家长推崇的高满意度小学。

三里河三小（一流一类，有争议说二类）：始建于1958年，一校两址占地面积13616平方米。

对比育民小学的传统教育、管理严格、作业稍多，三里河三小主要是培养学生的发散式思维，同样小班教育，科技强校，氛围相对轻松活泼。

三里河三小的生源整体素质比较高，主要是以财政部，全国总工会，中科院，商科院，核工业部为主，同时有金融街白领子弟。

片区内房源较少，周边多是国家部委单位，居住类房源不多，划片内生源并不能招满，调剂风险小。

中古友谊小学（一流二类）：中古友谊是老牌的区重点。原计划经济委员会（现发改委）子弟校，教育部直属，也是北京市第一批领导干部子弟校。2014年前只接收子弟生及政保生，2014年后开始划片招生。

生源主要以各大部委子弟为主，近两年也有一些金融街白领子弟入学，生源整体素质比较高。

中古友谊的硬件是月坛学校里最好的，有篮球场、足球场、游泳馆，还在筹建自己的食堂。

复兴门外一小

复兴门外第一小学（二流一类）：建校于1953年，2005 年由复兴门外第一小学、北京铁路第七小学，月坛小学组建三校合一的崭新的复兴门外第一小学。

硬件比三里河三小好一些，但比不上中古友谊，不过占地面积比中古友谊大。教学属于中间位置中的偏上水平。

实验二小白云路分校（二流一类）：创办于1960年，原名复兴路小学。实验二小校区以及分校里除了实验二小德胜校区、长安校区是实验二小真实的扶持校外，其他的分校都是挂牌校，也就是说白云路分校与涭水河分校、玉桃园分校的地位相似，都是挂牌校，与实验二小关联不大。

总体来说，育民小学在月坛是最牛的小学，中古友谊小学能在全西城排进前五名。三里河三小能排进全西城前十名。复外一小是优质普小，跟展览路片区的展一小、德胜片区的五路通小学和老宣武的宣师一附小在一个水平。实验二小白云路分校算最弱的，但实际在全西城也能排到中等水平。

中学方面，近几年，去八中、161中学、北师大附属实验中学三所市重点的学生有30% 。去铁二中、35中、西城外国语学校这三所区重点的概率在40%。去44中的不到20%。去161中学分校的不到10%。

曾经161中学分校是月坛公认最差的初中，但是近三年中考平均分进入了西城前列。

这样看来，月坛的初中上限比不上金融街、德胜片区，但是下限是金、德、月中最高的。

最后，小二再附上公众号《 虔诚的世界》整理的2021年1-5月月坛片区成交量统计，供想了解月坛片区的粉丝参考。

2021年1-5月，月坛已经网签了625套，去年一整年是1218套，2019年是1189套；

复兴门外一小成交的最多208套，其次是育民148套，中古129套，三里河三小是79套（很多50-60年的老房子都成交了），白云路成交的最少61套。

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文章来源:乐居买房

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