五行精论和八卦歌诀，五行观物管系列之

由中指研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”（→点击查看百强报告完整版），自2008年以来已连续进行十五年，十五年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥重要作用，中指研究院基于丰富的数据沉淀及行业积累开展物业百强系列研究，细数物业管理行业变迁，探索优秀企业先进经营管理经验。

一路走来，从幕后到台前，从粗放到精益，已过不惑之年的物业管理行业仍处于快速发展的黄金时期。未来，在新的时代背景下，物业百强企业既将心怀信仰，始终坚信服务改变中国，在纷繁复杂的市场变化中洞察市场潜力机会；也会脚有力量，路虽远行则将至，积跬步而至千里，通过持续挖掘自身资源禀赋，强化企业核心竞争力，引领行业创新求索，携手时代，向阳而生。中指研究院推出五行观物管系列研究，探索行业发展趋势，研究共包含五篇内容分别为“赤金篇”、“菁木篇”、“慧水篇”、“盛火篇”、“厚土篇”，以下为首篇“赤金篇”内容。

【赤金篇：规模为王，强者恒强】

未来5年管理面积再翻番

市场份额有望接近三分之二

截止2021年底，物业百强企业的市场占有率首次突破50%，达到52.31%，综合考虑近五年百强企业总管理面积22.63 %的复合增速，并结合行业发展实际情况推算，未来五年，百强企业总管理面积将再创新高，预计到2026年将达到230.10亿平方米，较2021年增长约160.79%；根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外宏观经济环境，商品房竣工面积、产业园区和医院、学校、交通枢纽站等建成面积，并参考近五年全国物业管理面积的年均复合增长率6.98%，综合测算得出，2026年全国物业管理面积将达到355.40亿平方米，未来五年百强市场占有率预计将突破64%，行业集中度显著提高。

图：2017-2026年全国物业管理面积

及百强企业市场占有率情况及预测

数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）

企业规模加速分化

TOP10企业市占率或将突破四分之一

按照目前头部企业的扩规模动作，未来5年，预计物业百强TOP10企业管理面积有望继续保持高速增长。我们参考近五年物业百强TOP10企业管理面积增速均值13.93%，结合当前行业加速整合的现实情况，综合测算，预计到2026年，物业百强TOP10企业管理面积总值将接近90亿平方米，市场占有率达到25.10%。

图：2017-2026年百强T0P10企业

管理面积及市场占有率情况及预测

数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）

就目前情况看，物业百强企业中规模与效益并举的上市公司，其管理规模已呈现出明显的分化格局，大型物业服务企业管理规模遥遥领先。2021年底，碧桂园服务管理面积就已经突破8.5亿平方米，而同一时间，在披露数据的物业百强上市公司中，管理面积不足1亿平方米的企业数量约占上市企业总数的66%，可见物业服务企业之间明显的规模差异。

图：截止2021年12月31日

物业百强上市公司管理面积情况

数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）

未来几年，伴随物业管理行业集中度的提高，百强企业的管理规模将进入加速分化的通道，届时，企业间的规模差异将会更加明显。不同规模的企业基于各自的战略目标，将按照差异化的发展路径在行业内展开激烈竞争。全国性大型企业，如碧桂园服务、保利物业、雅生活集团等在继续扩充规模的同时，积极进行科技赋能，向公共服务领域开拓；中型企业则会更倾向与选择强化区域优势，背靠关联地产企业，深耕地方业务，同时加速并购提升规模，发展多样化增值业务以增加客户粘性；小型企业则牢牢守住大本营，同时寻求低成本的规模扩张机会，持续巩固自身专业优势，保持业绩稳定，提升盈利水平。

未来几年，物业管理行业仍将处于加速成长的关键阶段，百强企业一方面会抓住市场的结构性机会寻求规模的快速扩张，另一方面将以更审慎的态度寻求规模增长与效率提升之间的平衡点，将更加重视企业内部资源的协同效应，在此过程中，一批勇于担当、敢于作为的国资企业可能会来到行业舞台中央。

首先，百强企业在行业“规模为王”的信念驱动下，结合战略发展的需要，短时间内不会停下规模扩张的步伐。2021年以来，物业百强企业争先提出未来三五年的规模实现超5-10倍的增长目标，可见扩规模是各家企业尤其是头部企业的主流需求，收并购依旧是企业直接快速获得管理面积的有效途径。

表：部分百强企业未来几年发展计划

数据来源：中指研究院整理

其次，受内外部潜在风险因素影响，企业间的收并购行为将越发谨慎，百强企业关注的重点将转向收并购完成后子母公司间及集团内部资源间的协同效应。随着行业集中度的快速提升，百强企业主导的收并购事件总量可能会有所减少，但是行业将会更加期待高质量的收并购事件。并购企业通过与被并购公司的地域协同、业态互补、业务协同和文化协同，将现有资源的利用效果发挥到最佳状态，使被收购企业获得远远超过其独立时期的发展水平，从而达到1 1>2的战略目标，实现集团利益的最大化。

图：百强企业开展收并购完成后需整合内容

再次，百强企业的规模拓展方向仍将以住宅业态为基础，并且扩展布局多元业态。虽然百强企业具体的业务布局情况主要取决于自身的业务规划与战略需要，但是可以确定的是，住宅业态仍将是百强企业的业务基础，此外商业、办公等为代表的非住宅领域，因其具备物业服务费单价高、收缴率高等优势，将愈发成为企业竞相角逐的黄金赛道，值得百强企业优先布局。

最后，国资背景的物业百强企业将加速崛起，物业服务企业国家队会来到行业收并购和企业战略合作的舞台中央。当前地产行业发展承压下行，潜在风险传导至关联物业服务企业，导致相关企业运营不确定性加大。相对而言，国企和央企对企业发展风险的把控相对更加严格，运营相对更加稳健，面临的潜在风险较小，抗风险能力较强。此时出手，恰是实现企业高质量收购的绝佳时机，能够帮助企业实现快速扩张。例如，具有国资背景的华润万象生活就曾明确向市场公布了自己的发展目标：在我国十四五规划末期，即2025年，管理面积达到4亿平方米以上，开业购物中心150个左右。在明确规模扩张目标后，华润万象生活相应的市场动作也已及时跟上，在2022新年伊始宣布将以不高于10.6亿元的代价全资收购禹州物业，作为国资背景企业率先打响了2022年物业管理行业收并购的第一枪。