长租公寓行业趋势（公寓租赁行业深度报告）
公寓租赁发展原因:一二线城市流动人口过多、房价过高我国公寓租赁需求日渐旺盛，主要有两点原因:
1. 流动人口向一二线核心城市集聚，且平均年龄低、居留时间长，有租房需求。
1)假设以非户籍人 口定义流动人口，我们发现，2005-2015 年十年间，一二线核心城市流动人口比例((常住人口-户籍人口)/常住人口)进一步提升，十大核心城市流动人口比例从 24%升至 36%，其中，北上深 流动人口比例从 34%提升至 45%;
2)流动人口整体年龄偏小，2014 年平均年龄仅为 28.1 岁，积 蓄有限;
3)《中国流动人口发展报告(2016)》调查数据显示，流动人口在当地的平均居住时间 为 56.9 个月，半数流动人口有意愿继续在流入地居住五年以上，其中上海、北京有长期居住意愿 的比例均高于全国平均，分别为 67.4%、62.7%。
2. 一二线城市房价过高，已超月薪负荷，但租金相对较低，租房是大多数人解决住房问题的唯一选择。
以购买 100 平米的房屋为例，根据我们测算，北上深需负担的月供已高达平均工资的 180%，此外， 厦门、南京、杭州等地的月供也已接近甚至超过月薪的 100%。与此同时，这些城市的平均月租仅 为月供的 58%，说明这些城市的房价已经超过大多数工薪阶层的负荷，租房成为其解决住房问题 的唯一选择。获取本文完整报告请百度搜索乐晴智库。
全国租赁人口已达 1.9 亿人，租赁市场规模超万亿经过我们的测算，我国 2015 年的租赁人口规模为 1.9 亿人，整体租赁市场规模为 1.14 万亿元。
主要假设如下:
1)租赁人口由流动人口及近 5 年的本科以上高校毕业生构成。2)不考虑户籍人口中除大学生以外的租赁情况。
3)潜在租赁人群租住私房比例为 67.3%(《中国流动人口发展报告》)。
4)人均租房面积按 20 平米计算。5)除一二线外城市的人均每月租金取《中国流动人口发展报告》中流动人口平均租金 367 元。
当前全国租赁人口已达 1.9 亿人，主要由流动人口及高校毕业生构成。根据《中国流动人口发展报 告》数据，截止至 2015 年我们的流动人口达到 2.47 亿人，其中有 67.3%选择租住私房作为解决 居住问题的方法，这部分对应的租赁人口为 1.66 亿。
此外，根据目前的大学生平均收入及大城市 的房价情况，我们假设毕业 5 年内的本科生也会将租房作为解决居住问题的方法，2015 年底的近5 年本科毕业生人数为 0.37 亿人，租房比例仍采用流动人口租住私房的比例 67.3%，对应的租赁 人口数为 0.25 亿人，因此我们测算当前我国租赁人口规模合计已达到 1.9 亿人。
我国公寓租赁市场规模已破万亿，其中一半来自一线城市。假设公寓租赁市场全部且仅来自流动人 口，根据我们测算，截至 2015 年底，我国共有流动人口 2.61 亿，人均月租 395 元，每年贡献的 租房市场规模为 12371 亿;其中，一线城市流动人口为 0.33 亿，人均月租为 1462 元，对应年租 房市场规模 5815 亿;一线城市租房市场规模占全国总比重的 47%。
从一线城市自身结构看，租房面积占存量房屋总面积的 24%，租房在一线城市已成为常态。根据 我们测算，北京、上海、深圳住房存量面积合计为 17.4 亿平方米，而目前三大城市对应的租房规 模已为 6.6 亿平米，占存量住宅总面积的 38%，说明租房在一线城市已成为常态，我们认为，在 一线城市土地稀缺、高知群体不断集聚的背景下，未来一线城市房价有望进一步提升，从而使得租 房群体规模不断扩大。 百度搜索“乐晴智库”，获得更多行业深度研究报告
长租公寓是行业主角，分散式和集中式各有千秋
长租公寓的真名叫做长租型青年公寓。根据租赁期的长短，公寓租赁行业可以分为长租(租赁期一 年及以上)和短租(租赁期一年以下)两大类别，并表现为酒店式公寓、青年公寓、快捷酒店等多 种形态。
其中，长租型的青年公寓是目前租赁市场的发展主体，并且已吸引包括开发商及地产代理 商、长租公寓公司、酒店集团、网络平台等各类投资主体的关注，因此，“青年公寓”与“长租公 寓”有时也被混称。
1) 酒店式公寓是介于传统星级酒店与普通公寓之间的中高端公寓租赁产品。其在产品形态和装修 上与中高端家庭式公寓近似，但附带提供的服务更多。这类公寓通常月租过万，服务客群以外 资高管等金领为主;租期方面，主营长租，也兼提供几天至数月不等的短租服务;典型的企业 代表为雅诗阁、辉盛阁。
2) 快捷酒店是主打高性价比、定位中低端的短期租赁产品。快捷酒店主要为商旅人士提供高性价 比的住宿服务，价格大多不超过 300 元/晚。但伴随行业竞争加剧和市场需求变化，以天天、 如家、汉庭为代表的快捷酒店也开始推出房间包月服务，变相成为短租公寓，但月租一般略高 于青年公寓，主要因其租期灵活且提供的服务更多、更频繁。
3) 青年公寓的主要客群为 30 岁以下的青年，目前主要的发展模式与二房东有一定相似，即从个 人或企业(比如废旧的商办楼、厂房等)手中租入房源，通过简单装修(提高房价)、分拆隔 间(比如将客厅隔成卧室可以将两室一厅或三室一厅的房子变成三室或四室一厅)、以及提供 衍生服务(比如保洁、维修等，加收一定比例的服务费)的方式实现盈利;但近年伴随开发商 的介入和类 REITs 模式的发展，也出现了以自持物业介入公寓租赁领域的情况。
总体而言， 青年公寓产品形式多样、短租、长租兼顾(主要还是以长租为主);价格涵盖广泛，覆盖从学 生、蓝领到金领各个阶层，是公寓租赁市场主流;包括专业化的长租公寓公司(如自如、青客、 蘑菇公寓、YOU 等)、开发商和地产代理商(如万科、招商蛇口、世联行)、酒店集团(如 如家酒店集团推出逗号公寓、华住酒店集团推出城家公寓、住友酒店集团推出漫果公寓等)、 网络平台(如 58 同城、赶集网、途家网等)对这一领域均已展开布局。
长租公寓基本的模式是分散式(C2C)和集中式(B2C)，两种模式各有千秋。按照房源来源的不 同，长租公寓可分为分散式和集中式两种基本模式，两种模式各有优缺点:
1) 分散式公寓的主要来源为个人房东，通过简单装修和分拆隔间后按间(称为“合租”)或按套 (称为“整租”)租出。分散式公寓的有两大优点:首先，分散式公寓在房源获取上也更为容 易;其次，通过提供不同标准的装修以及“合租”和“整租”等多样化的形式，分散式公寓面 向的客群更广，既包含面向中低端客群的优客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓，也有面向高 端租客的晟曜行。
但分散式公寓的缺点也很明显:一方面，由于房源来自个人房东，过于分散 的房源会加大公寓管理的难度;更重要的是，过于分散的房源一方面对统一的装修风格形成挑 战，也会加大装修成本(例如，在工人调配上花费的精力和物力更多)。
2) 集中式公寓主要指拿下整栋的工厂或者商住楼(或一栋楼的几层)，对房间进行统一装修后按 套租出的一种公寓运营模式。这类公寓的优点是装修风格统一、装修成本低，管理方便，且通 常设有娱乐区、生活服务区等公共空间，社区氛围良好，更受年轻人青睐;但缺点也很明显: 首先，优质地段的整栋房源难获取，能否低成本获取房源，对团队的谈价能力是巨大的考验， 因此，集中式公寓发展进展较分散式公寓更缓慢;其次，集中式公寓虽然也有诸如协纵、青客 等定价较低的品牌，但总体还是以中高端定位的品牌为主，因此，客群相对分散式公寓更有限， 主要市场仍然在一线城市。
我国长租公寓行业发展迅速，龙头企业已具规模。自 2010 年长租公寓行业初露锋芒至今，短短 6年时间内，我国长租公寓行业发展迅速，截至目前，行业排名前十的品牌管理房屋间数(套数)均 已过万;其中，行业龙头自如已在北京、上海、深圳布局公寓 20 余万间，累计租客 50 万。
目前品牌公寓市占率比重略超 1%，预计未来行业规模可超千亿。根据中国饭店协会公寓委员会的 调查和测算，2015 年我国品牌公寓的公寓间数已超 100 万间，预计至 2020 年底会超过 1000 万 间;与此同时，根据《中国流动人口发展报告(2016 版)》数据测算，2015 年及 2020 年，我国 公寓租赁间数将从 1.3 亿间提升至 1.7 亿间(假设每间住两人，自 2015 年起公寓间数年增幅为 5%)， 品牌公寓市占率比例将从 0.8%升至 6.0%，但和发达国家品牌公寓在租赁市场中 25-30%平均占比 相较，我国品牌公寓占比仍然较低。假设未来品牌公寓市场率可达 10%，可未来行业规模至少可 破千亿。
我国知名品牌公寓大多发源自一线城市，但正在向二线核心城市加速下沉。由于一线城市租赁市场规模巨大，市场需求旺盛，我国知名品牌公寓大多缘起自一线城市;但伴随近年来区域二线中心的崛起，流动人口加速向二线核心城市集聚，这些城市的房价不断提升，为品牌公寓的发展创造了新 的机遇，诸如南京、苏州、杭州、成都、武汉、厦门等二线核心城市正在成为品牌公寓新的布局重 心。
长租公寓利润率具有先低后高的三阶段特征
长租公寓的盈利来源可分为四部分:
1) 批零租金差是目前大多数中低端长租公寓的主要盈利来源。其包括两部分，一是整套租入、按 间租出实现的溢价;二是通过分拆隔间、增加房间数实现的额外收益。
2) 装修投资回报为通过装修提升的溢价。
3) 未来租金增长收益是长租公寓作为二房东向房客收取的年租金涨幅高于支付给房东的租金涨 幅的溢价。长租公寓公司从业主端租入房屋时签订的租约一般至少为 3-5 年，而租出房屋的租 期多数为 1 年;“打包租入”、“零售租出”的模式，以及一二线核心城市房价不断上涨的 现实背景是长租公寓公司能够获取未来租金增长收益的原因。
4) 衍生服务收入提供保洁、维修等增值服务实现的收益，这也是专业化的长租公寓公司相较于传 统二房东的区别所在。
然而，由于市场竞争激烈，中低端长租公寓较周围房源租金溢价有限，一般不超过 10%(溢价部 分主要来自于衍生服务收入)。在租金溢价有限的背景下，控制成本是长租公寓盈利的关键。
同样以上述规模 3000 间的中低端的分散式公寓公司为例，我们测算发现:
从长租公寓的租金构成分析，中低端长租公寓的租金溢价(及租入价以外的部分)中，占比从大到 小依次是批零租金差(22.9%)、装修投资回报(15.2%)、服务溢价(4.8%)，装修投资回报和 服务溢价占比过低;
公司成本占比最大的几项依次是房屋租入成本(60.5%)、员工工资(14.9%)、空臵率损失(10.6%)、 装修开支(8.4%)、其他开支(5.6%)。其中，房屋租入成本和装修开支压缩空间较少，因此， 公司要想控制成本只有尽量提高单位员工的产能、并降低空置率损失。
在政府政策和金融市场的支持下，行业已出现 三类发展模式:1)第一类模式以轻资产方式打造标准化的高端公寓产品，最 大化赚取品牌溢价，典型的代表为新派公寓;2)第二类模式以引流为导向 长租公寓公司的盈利主要来自于增值服务、科技孵化等衍生业务，代表性的 公司包括自如、YOU ;3)第三类模式的核心是先租后售，公司本质并不指 望公寓租赁赚钱，而是希望以公寓租赁蓄客，带动房屋销售。
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