深圳观澜的房子值得投资吗（观澜投资的主战场到底在哪里）

【粉丝提问】大表哥，我在观澜珑门名苑有套，现在想处理，但是价格又不高！所以有点犹豫不知道要不要处理，现在是出售的时候，感觉价格涨不过光明，要不要出售呢？

回答：

1.观澜整体为三个板块，福成街道、观澜街道、观湖街道，被G94和沈海高速隔开。

福成街道，也就是龙华区政府周边，而茜坑，长湖，丹坑这边最大的问题，是被各种错综复杂的工业园和产业园隔开，整体面貌变更还需要更长的时间，虽然有零星的旧改，但是不能连体成规模。

2.观澜街道，拥有着得天独厚的地理优势，本身的鹭湖板块有着非常好的基本面，鹭湖板块的定位是科技文化区，未来的地铁22号线，深圳外国语龙华分校，稍微有点预算的金地鹭湖1号、城建仁山智水花园都是不错的选择。目前万科、佳兆业、鸿荣源，卓越、金地、中森重点布局的都是围绕鹭湖科技文化板块，抱团取暖。以观湖为中心，半径在1-2个地铁站距离，鹭湖科技文化区内的高新技术产业园拥有华润三九、杰普特等一批知名企业。

3.最近非常火热的网红盘万科北宸之光，也是在观湖辐射区，目前学位一般，但龙华区教科院附属中学正在规划中，鹭湖板块将会诞生深圳第二大商业MH MALL（第一为罗湖万象城），鹭湖大剧院也于明年破土建设，龙华区中医院已经开建，龙华区综合医院也于2021年建成使用。

4.未来观澜片区共有108个村旧改，超200个旧改项目，片区逾2500万评城市更新，包括君子布工业区、田心村、君龙兴旧村、牛湖老一村、牛湖老村片区等多个旧改项目，都已纳入城市更新计划或意向改造计划。

5.仅鸿荣源主导的牛湖新城项目的占地面积就达到186万平，差不多有4个龙华壹成中心的占地规模。若成功启动建设，这将是龙华区域内最大的“超级新城”项目之一，一改片区整体面貌。目前观澜相对龙华民治、红山片区，乃至龙华老城区，都有明显的价格优势。

6.总结，观澜片区旧改的规划前景是较为明朗的，尤其是观湖街道以鹭湖为中心，只是兑现周期难以估摸，短期来看，项目的周边区域杂乱环境，对于安居置业者而言有比较大的耐力抗性。但投资看未来，不是看上成建筑，而是看筑底基础，光明已经建成有模有样的时候，拿观澜和光明对比，当然是自取其辱。目前观澜还没有到投资客大量入场的阶段，目前投资的主战场并不是新房，而是回迁厂房这类“技术类”房产，单价基本在2-3.5万不等。长期工作半径在周边改善自主，5万单价附近可考虑

【会员提问 】表哥好，能不能说说房产投资利润的“五利模型”？

回复：

众所周知，MBA惯用的三件套：PEST分析法，SWOT法则，波特五力模型，从产品，企业，管理效率等各个方面总结一些通用的分析模型和方法。

同样，房产投资亦是一门学问，蕴含了多维度的知识交错，更加讲究实战效率和追逐利润边界的房产类高级学科，但这类知识通常是无法在出版社出版，但真实的推动着社会步履蹒跚的前行。

对过去10年的房产利润模型的研究，房产投资利润总结下来，简单的说，就是“五利模型”，几乎无法反驳。

（1）学位增量。投资学位一定不是投存量，而是增量。确定性的学位，意味着确定性的价格阀值。这几年整个深圳年涨幅超过30%以上的楼盘，几乎都离不开学位增量的加持。去年的南外大冲，南外赤湾，深高北、福田保税区、宝安沙井新桥，光明金融街（深实验）今年的八卦岭、皇岗水围、景田北等等，目前来看，学位是目前涨幅价格最大的动力支撑。但是，学位红利还有多久呢？大学区分流，集团化“教育稀释”对学位价格的影响有多大呢？由于篇幅有限，暂时不做展开，感兴趣可以来线下交流。

（2）产业导入。产业红利相对固定，一般产业导入，属于城市规划中的中长期指标，通常会在5-10年前提出，只是释放是分阶段性释放，于阶段性落地有关。红利和利润相对扁平化，“翻页”的短期红利是最大的。简单的说，你知道的产业规划，基本99%的人都知道了。比如留仙洞产业基地，光明科学城等等，但是翻页到十四五规划后，细则和定位决定了短期的产业红利。

（3）旧改更新。这几年随着超大城市城镇化的步伐加剧，旧改更新的潜力逐渐被挖掘出来，开发商和ZF配合得越来越相得益彰，一级市场的红利占整个旧改更新红利的60%以上。鸿荣源、佳兆业、卓越、龙光等一些民营企业开发商也是马不停蹄加快脚步进场离场。而30%利润在策略性的旧改产品，比如红本回迁、小产权、统建楼等等，多需要结合买卖手法及策略。

（4）笋盘。互联网的普及之下，信息不对称的笋盘红利已经凤毛菱角的。所以，优秀的笋盘通常停留的时间短促，笋度越高，越接近药单。一般人能淘个9折笋，就应该知足，配合谈判技巧去弥补（比如业主出增值税、业主赎楼，多定或“战略性全款”杀价等等）

（5）买卖手法。房产投资最关键的两个因素：WACC和ROE ，简单的说，资金成本和投资回报率，就是花多少钱办多大的事才是你应该关注的，而不是整体盯着宏观经济，楼盘户型装修，住宅公寓小产权等产品类别，所谓的圈层这些虚头巴脑的泛泛之言。

有人可以30万买深圳关内，而你30万连老家四线城市的房子还要犹豫一下；同样一个小区，同一个户型，专业选手就能低买高卖，非核心地段一样有暴击潜力板块的捕捉，不同的产品类别（公寓、小产权、双拼房）的单纯流通性指标从来都不是专业选手所看重的。买卖手法的学问相比前四点会更复杂，不管715还是未来815，买卖手法可以在任何“恶略环境”下利益最大化，这才是修学问的意义所在。

【会员咨询】老师好，你知不知道楼市调控的意义是什么？

回复：

715政策过后，深圳已经俨然从一个网红KTV小姐进入高级会所的头牌名媛，身份地位上来了，当然不是什么客人都接，也不是什么大钱小钱都要捞都要赚。所以以前躺着送上门占到小便宜，现在和以后就别想着永远占便宜。没被仙人跳，已是万幸。你只有真的懂她的小心思，才能靠实力上位。有时候备胎成长速度太快，名媛姐姐们都措手不及。

星辰和大海都是需要门票的。高端的市场从来不缺乏购买力买单，法国的奢侈品重来没打算降价清仓处理。宁可空窗期精挑细选，也不要四处应酬、翻山倒海。

715政策以后，东莞中山惠州野鸡野鸭漫山遍野，调控政策效果和“扫黄打非”一样，别动不动饥不择食。每个人的子弹和精力都是有限的，有时候等待远比乱打飞机要强。天上人间遇到冰冰的机会，和如家酒店遇到凤姐的机会，投资概率是对等的。

房产营养过剩，如果得不到有效的控制，运动也好，排泄也好，身体机能就会出问题。

每一次的调控，就如同拔火罐，是一个局部加压，整体减压的调理手段，经常性的拔火罐，对身体当然是有益无害。只是刚拔火罐的时候，面相难看了一些，看得心慌，不能马上冲凉洗澡，过了难受期，依然还是活蹦乱跳。调理的目的，是让身体机能越来越好，越来越健康，而不是越变越差，所以调控的结果，并不是简单的看反应出来的单一的价格指标。整体的指标上来了，讨论价格的线性相关才有意义。

【咨询】你好，今年感觉多地出台政策，深圳也是这样，请问现在是购房的最好时期吗？

回复：

你好，投资中最重要的就是找到“势”，也就是所谓的“借力”。在机会到来之前，要有先见之明，不要作最后盲目从众之人。

不可否认的是，赚钱的永远是少数人，想要学会“借力”，就要知道“力”在哪里。这个“力”实际上指的是钱流和资金流。

再者，想要成为成熟的投资人，一定要明白决定事情的原因不超过3个，其他众多信息都是无价值的。要提醒大家的一点是：现在是购房的好时机。

汗水能浇出成功的鲜花，拼搏能赢来胜利的喜悦。