已抵押的房子还能过户吗（买房人要求办理过户手续）

2004年3月31日，杨某某与物有公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案的位于乌鲁木齐市××号房2007年2月12日，原告许某某(买受人)与被告杨某某(出卖人)签订《购房合同》，约定：1．出卖人以划拨方式取得位于乌市××小区3号楼1单元201室；3．买受人：该商品房阳台是封闭式，该商品房合同约定产权登记建筑面积81.964平方米，其中套内建筑面积74.625平方米，公共部位与公用部分分摊建筑面积7.319平方米；4．该商品房总金额为78，200元；5．双方按以下原则处理：先预付4万元整，余额3万8千元等房产证办好后一次付清办证所产生费用，双方各自担应付费用(交易税由出卖人承担，房产证费用由买受人承担)，我来为大家讲解一下关于已抵押的房子还能过户吗?跟着小编一起来看一看吧!

已抵押的房子还能过户吗

2004年3月31日，杨某某与物有公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案的位于乌鲁木齐市××号房。2007年2月12日，原告许某某(买受人)与被告杨某某(出卖人)签订《购房合同》，约定：1．出卖人以划拨方式取得位于乌市××小区3号楼1单元201室；3．买受人：该商品房阳台是封闭式，该商品房合同约定产权登记建筑面积81.964平方米，其中套内建筑面积74.625平方米，公共部位与公用部分分摊建筑面积7.319平方米；4．该商品房总金额为78，200元；5．双方按以下原则处理：先预付4万元整，余额3万8千元等房产证办好后一次付清。办证所产生费用，双方各自担应付费用(交易税由出卖人承担，房产证费用由买受人承担)。

经询问，双方均认可，在合同签订后，许某某已经实际占有并使用了涉案房屋，并将全部购房款支付给了杨某某。现经查询，目前涉案房屋仍处于抵押状态，抵押权人为商业银行淮海分行，抵押人为物有公司，债权数额为81，000元，债权履行起止时间2002年8月21日-2023年8月21日。登记时间为2002年8月21日。

法院审理认为，首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。许某某与杨某某之间签订的《购房合同》合法有效，许某某履行了给付购房款的义务，也行使了占有、使用涉案房屋的权利，杨某某理应履行协助办理不动产登记过户手续的义务。但是，根据查明的事实，目前房产仍在物有公司名下，且仍处于抵押状态。从减少许某某诉累，方便涉案房屋过户的角度出发，一审法院建议许某某，可以追加物有公司作为第三人，以便查明物有公司与杨某某之间是否存有阻碍涉案房屋过户的其他债权债务纠纷。

按照《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。对此的理解为，抵押期间，抵押人将抵押财产转让的，抵押权不受影响，即抵押财产是设有抵押权负担的财产，进行转让，抵押权随着所有权的转让而转让，取得抵押财产的受让人在取得所有权的同时，也负有抵押人所负担的义务，受到抵押权的约束。一审法院询问许某某，是否同意在过户后，由其履行向抵押权人商业银行淮海分法院行偿还贷款的义务。但，许某某表示均不同意。

许某某不同意，就会造成即使法院判决杨某某履行协助办理不动产过户登记义务，涉案房屋也无法从物有公司落户至许某某名下，且抵押权无法实现的情况，因此，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：(一)法律上或事实上不能履行；(二)债务标的不适于强制履行或者履行费用过高；……，对于许某某要求杨某某协助办理涉案房屋产权过户变更登记的诉讼请求，不予支持。

依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。也就是说，物权的设立是需要进行登记后才能发生效力的。目前，双方当事人之间产生的是因购房合同而产生的债权关系，故法院对许某某要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。

法院判决：驳回许某某的诉讼请求。

本案的争议焦点为：许某某要求确认涉案房屋归其所有，并要求杨某某协助其办理涉案房屋的产权过户手续，有无相应的事实及法律依据。

本案关于许某某要求杨某某协助其办理涉案房屋不动产权过户手续的诉讼请求，因涉案房屋目前登记的权利人并非杨某某，故，该项请求存在法律上和事实上均不能履行的情形，确认涉案房屋归其所有并协助办理过户手续的诉讼请求，不应得到支持。