福州五四北万科城最新房价（初入福州的新城地产）

今日测评楼盘：新城卓越·榕域风华

01PART基本信息

新城卓越.榕域风华，备案名称为新城卓越公馆，2021年5月，合肥新城鸿佳地产通过摇号方式，以最高限价8.14万元竞得福州宗地2021-21号，楼面地价10382元/㎡，溢价率30.03%。该项目出让面积为49亩，容积率2.4以下，限高80米。

根据土拍约定，该楼盘需有如下配建：建设安置型商品房6.6万平方米，销售均价为15948元/平方米，由福州市土地发展中心回购。同时商业建筑面积不少于3000平方米，不超过4000平方米,集中设置在北侧规划路一侧。

根据施工许可证信息透露，该项目总建筑面积是106075㎡，但该地块土地面积是32669平方米，容积率按2.4，计容面积是78405㎡，那么扣除商业和安置房，推测约只有8000多方的可售商品房，按照我们之前对安商房分类，那么它有可能是分栋或者是混合式安置商品房。

02PART区位分析

项目位于晋安区战坂路北侧，龙头路东侧，原省拖平衡西侧地块，属于福州五四北外围区域，区位一般。往北走战坂路可以到福州绕城高速，可达贵安桂湖，连江北路可到东二环泰禾广场及晋安湖公园，往南走坂中路可达五四北泰禾广场。

交通出行较不便，目前周边已经入住的天空之城业主都在12345网站要求加快片区公交覆盖率。

在地铁方面，到1号线太远，只能未来通过公交抵达。

周边环境较前几年大为改善，从图上，我们看到这几年片区几个楼盘已经陆续交房，除了东边一个旧社区，整体面貌较新。

未来规划，有传说中的3号线，但还没有官方信息。

03PART周边配套

作五四北边上的楼盘，该项目周边在逐步完善：

商业配套，需要到1.5公里外五四北泰禾广场，或者周边一些社区底商等，总体尚可。

医疗配套，有已经建好的省妇产医院，是五四北首个三甲医院分院，是片区最重要医疗配套。以及福州人民医院（福州市中医院）五四北院区在建中，预计2024年建成。

文化和教育配套偏弱，周边村小村中为主，有晋安第二小学、福州七中等。

其他配套，到森林公园较近。

04PART产品信息

新城卓越.榕域风华是一个中等安置型商品房社区，从网上效果可知总共有8栋楼。

北侧的部分楼栋下有底商。社区采取的是纵横式布局。

从网上的户型可知，主打是89㎡，说明开发商定位很精准，以刚需为主。

这个89㎡也是市面常见户型，北向入户，两开间阳台，动静分离设计，已经两个二次分离的明卫。主卧还带L型衣帽间。整体户型通透采光较好，如果有楼层平面图就更好，可以一窥整体布局。

05PART价格分析

该项目周边在建一大批新楼盘，价格从1.8W到2.75W不等，比如天空之城2.5W，金地五四岭峰1.8W左右，榕发夏荷郡、新榕金岚秀山、三迪雅筑枫丹为2.2W，榕域风华的商品房销售指导价27500元/平方米，未来正式入市，肯定要低于这个价格，作为安商房，我们认为在2万以下，对买房人更为友好。

至于周边的二手房挂牌价格，老旧社区在1.5-2万左右，2016-2020年开盘的次新房还没挂牌。

06PART总结

优势：

城市面貌和生活配套正在完善，小户型设计较出彩。

劣势：

地处五四北外围区域，总体配套还是偏弱，且属于安置型商品房社区，有可能是混合或者分栋，2W左右的预算，刚需买房人选择很多，在五四北外围可以选择安置商品房或者十年次新房，整个片区库存巨大，刚需房产增值有限。

适宜人群

对于这个项目来说，新城和卓越作为外来房企，此时在五四北拿地时机选择的很好，因为周边一些地王和安置房项目都建好，已经路网已经竣工，城市面貌也更新，比2017-2018年地王好太多。这个项目适合刚需群体，分为五四北和鼓楼外溢客群。这个项目主要看：实际销售价格与刚需预期匹配程度。