期房买卖注意的事项（购买期房如何避险）

对每一个人，每一个家庭而言，买房都是一件值得重视的大事。现在市面上在售的新房大多是期房预售。购房时，房屋尚在建设阶段，房屋权属不明、实际交房状况存在不确定性。如何在期房购买的过程中，规避相关风险？我总结了几点注意事项，希望对大家有所帮助。

1、查看开发商是否手续齐全，具备售房资格。买房需要签订《购房合同》，首先要确认的问题就是应该和谁签署合同。销售员口中的“开发商”是否真的具备签署合同、销售房屋的资格呢？必须查看开发商是否已获得了《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，这五证缺一不可。查验时应当尽可能地检视原件，并且确认证件上记载的开发商名称与签订合同的开发商名称一致，项目的记载也要仔细核对，避免以项目一期的证件来销售项目二期的房屋。《城市房地产管理法》第45条对商品房预售限定了严格的条件，其中取得商品房预售许可证是开发商预售的前提。如果开发商没有取得预售许可证进行预售，所签订的合同属于无效合同，后期产权证难办理，购房者的合法权益难以得到保障。

除了手续齐备，建议大家对开发商的商业信誉事先做一个简要的了解。如果开发商在建设过程中因为资金不足使工程停顿;或者是因技术实力不足造成建设质量的降低;以及在建设过程中擅自变更原来的设计或承诺，尤其是对小区的配套设施和环境绿化进行变更，都会给购房者造成损失。一般而言，商业信誉好的开发商出现上述问题的风险相对较低。

2、了解房屋的性质。市场上允许合法销售的房产除了普通商品房，还可能有其他性质的房产，例如经济适用房、拆迁安置房等。这些房产与普通商品房相比，通常只有符合条件的人才能购买，并且在取得房产证一定时间内（通常是五年）无法将房产过户给他人。因此在购房时，除了查验开发商的五证之外，还需要确认准备购买的期房性质。特别要注意，有些小区可能是多种性质房产并存。如果同小区或同地段的在售房产价格明显低于其他，这种情况要特别留意。如果签订购房合同后发现确实是开发商故意隐瞒所售房屋为非普通商品房的，买受人有权要求退房，并可向开发商主张不超过购房款一倍的补偿。

3、详细、明确约定产权证办理事宜。中国实行的是不动产登记制度，房屋权属只有办理了过户登记才发生法律效力，仅仅签订购房合同或交纳购房款都无法转移房屋所有权。购买期房，购房时房屋尚不具备产权证，需要等待房屋建设验收完成、开发商将相关其他影响房地产登记的事宜（例如解除土地抵押）全部办理完毕后才可能办理房产证，时间通常会持续的比价久。为了避免风险，在购房协议中务必将房产证的办理义务主体、办证期限、如未按期办证的责任等作出详尽的约定。如果因开发商原因致使超过办证期限未取得房产证的，买方一般有权选择退房并要求开发商支付赔偿金。但现实中，通常办证的时间要晚于交房入住的时间，这种情况下要求退房是不太现实的，选择明确的违约赔偿更加明智。

1、根据沙盘、图纸买房，购房者看到的大多是户型的平面图、整个楼盘的效果图而不是实物，许多开发商将户型平面图做的简单而模糊，使得有关面积、户型、装修标准难以准确进行判断;而楼盘的效果图则渲染得十分精美，会造成对消费者的误导。为了防止风险，大家在签订购房合同时应当对房屋朝向、面积、户型等规划、设计相关的内容，以及售楼广告最吸引你的“亮点”之处作出明确约定。在签订商品房买卖合同后，如果开发商未经买方同意单方变更朝向、面积、户型等规划、设计的，买方有权要求解除合同，要求开发商退款并支付相应赔偿金。所以大家在购房时，对宣传广告资料也要保留好，以备不时之需。

2、购房合同中应包括面积误差处理方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定面积不符，合同对此有约定的，依约定处理；如无约定，则面积误差比绝对值超过3%，买受人有权请求解除合同。如买受人同意继续履行合同，面积误差比超出3%部分的商品房价款由出卖人承担，所有权归买受人。关于这个问题，法律已经给出了3%的参考，一般在合同中如果开发商作出相关约定通常会提高这个比例（例如提高至5%），这一点大家有必要关注。

为了避免延期交房的风险，首先我们要确保在购房合同里明确约定交房时间。但实践中，开发商受资金等因素的影响，可能会出现延期交房的情况。一旦发生开发商不能按期交房时，购房者一般不能马上要求解除合同。根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

另外需要注意的是，开发商一旦出现延期交房的情况，多以“不可抗力”为由推卸责任。为了避免出现这样的情况，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。通常来说，合理的不可抗力包括两类，一类是自然灾害（地震、洪水等），另一类是社会事件（法律法规调整等）。不论哪一种，都需要符合“不可预见、不可避免、不可克服”的特征。在合同中约定的不可抗力范围不应当被无限度地扩大，在实践中主张不可抗力时也应当具有合理性。例如，因为疫情管控导致停工延期，这属于不可抗力。但，如果疫情管控措施的合理影响期限已经结束，由于疫情隐形影响原材料上涨迟迟不开工，这就不应当属于不可抗力了。

购买期房除了要注意查验开发商的资格之外，也要对自身的购房资格进行自查，比如是否满足购房当地的限购政策、征信情况是否满足贷款资格等等，如因自身原因在签署购房合同后无法办理房产过户或者无法获得银行按揭，则购房者需要承担违约责任，支付违约金，同时开发商应退还首付款。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，因不可归责于买方的事由导致不能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买方有权请求解除合同。