合生创展西安有高端楼盘么（SKP-S易俗街区合生汇）

“古城区商业不行了吗”？

事实上，作为城市改造的重要环节，商业更新同样在老城区充满话题，很多人会问，西安的商业中心，到底是哪里？悦君认为老城区还是占有一席之地，毕竟无论是商业体量、商业能量，还是商业话语权，都是新城区域短时间内无法匹敌的，也正是在历史与时间的不断堆积下，老城区形成独有的商业魅力。

古城墙内的迭代新生

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这几年，关于西安核心区商业的退化言论，一直有所高涨，原因无他，实属关店太多了！

自2016年6月东大街百盛发出闭店通知，其后钟楼商圈多个商业项目犹如多米诺骨牌般接连关闭——同年11月大洋百货因市场发展需要宣布歇业，2018年西大街民生百货与百盛关店，2019年更是波及南大街世纪金花、钟楼民生百货与端履门群光广场，其中群光不过运营两年时间，便黯然谢幕。

钟楼夜景 ©悦西安

再至2020年，受疫情冲击等多重因素，南门外世纪金花闭门歇业，此前探访商场时内部已出现大面积店铺空置、客流稀少的情况。

眼下，核心区商业仅剩银泰商业、银泰体系支撑下的开元商城、新世界百货与南大街“独苗”中大国际，西、北、东大街商业几乎全军覆没。

进入“曲江时代”的世纪金花，表示坚持走精品百货和精致服务路线，推行“一店一策”理念，而钟楼店已于今年5月底进行闭店升级改造，根据计划拟将负一、负二层空间与宜品生活全部打通，营造全天候室内外街区场景，预计明年5月重新亮相。

世纪金花钟楼店改造效果

当然，周边区域改造以及地铁的割裂施工也是重要一个因素。翻看过往新闻，东大街早在2008年就启动综合改造工程，2011年进入冲刺阶段，涉及道路拓宽、老字号老旧建筑拆除重建、新建商业地标项目等。也是在那时，原本繁华的“西北第一金街”渐渐步入冷清。

加之地铁6号线二期建设横穿东、西大街施工，地面道路被长期封闭，造成交通不便、人流车辆的难进难出。以及业态未能及时跟上时代步伐，仍以传统零售为主，生存空间越来越小。

地铁施工长期割据东大街面貌

其实，从前述信息不难梳理，西安商圈的演变早已不是钟楼一家独大，外界不断迭代新生，似乎业态也在向着文旅、演艺方向靠拢。

商圈：南移 多中心化

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现如今，在西安商圈已经呈现典型多中心化，且更为注重购物体验与场景营造的趋势下，古城墙内商业话语权明显在减弱，没有资本和企业愿意进行小范围的微改造。

以南中轴线为例，旧楼改造的美伊八号曾在2014年开业，2018年歇业；同为烂尾楼改造的南门外珠江时代广场也仅仅多出1年“工龄”。

还有东大街大差市十字西北的原市中医医院地块，前景在当时被十分看好，称其为“明城墙最后一块商业净地”，多家商业地产巨头实地考察，纷纷抛出橄榄枝，也曾一度传出恒隆集团入驻，但接近十年过去，依旧未有归属。

永宁门 航拍©悦西安

纵观西安商圈进化史，悦西安发现到两大发展趋势。

其一、钟楼商圈明显南移：南门-南稍门矩阵明显，现存王府井、SKP、中贸广场，以及改造中的合生汇与未来的小雁塔街区，悦君认为有势头可以取代钟楼成为第一商圈。当然，这也和地块性质、城市发展息息相关。

其二、多中心化已经定格：小寨一极、高新一极、经开一极、曲江一极，近年浐灞、西咸也有不断追赶态势。商业定位不再局限于百货、购物中心，社区商业、街区商业、城市更新等项目相继涌现。

今年1-8月西安影院票房前十 制图©悦西安

细数去年西安商业业绩前十项目，涉及地处老城区有SKP与钟楼开元，前者为集聚头部品牌的百货型商场，消费群体非固定本地区人群，后者也曾在商业发展史中留下印记，借新零售之风重归人们视线，其30亿元左右的营业额独领同水准项目前列。

娱乐消遣之一的观影，未有一家城墙内影院登上总票房前十位置。在银幕数量大幅扩增的今天，存在于老城核心的影院数量屈指可数，且设施环境明显掉队，其他区域本就有着良好的院线配套，无需专程前往核心区。

城市随着时间迁移，不断给多个外圈层区域、板块的经济带来投资刺激，人口、商业、产业、功能全部多中心化，西安的商业中心、产业中心不再是这了，那么，不复当年是板上钉钉的。

老城三大标杆项目悉数亮相

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肉眼可见的是，老城区内几乎无可开发的空间，地块零散、物业归属千头万绪，在老城不断弱势，针对既有项目的改造，就引起了市场的嗅觉。

南门外世纪金花撤场后，确定由合生汇接手。有趣的是二者并不陌生，回溯物业方珠江地产，其背后本就是拥有丰富土地储备、多元业务体系的合生创展集团，而合生汇便是旗下商业综合体品牌。

以上海、北京为代表，其中标杆上海五角场项目在开业之初就引进明星级租户Apple Store，落地一众快销、轻奢等品牌，北京朝阳合生汇则为双地铁上盖项目，成为CBD商圈内现象级商场。

南门合生汇效果图

此番珠江时代广场由合生创展自持进行运营，总营业面积约7.6万㎡，打造出集百货、餐饮、体验式购物等于一体的综合体。目前，已开展针对内部B1-5F结构与商业动线的调整动作，还会将原有建筑外立面再改造，品牌方面会引入哪些，参照现有项目或偏向更为年轻化定位，整体预计2022年第三季度开出。

与之一路之隔，西安SKP同样开启内部大调，最为关注的莫过于四层SKP-S大面积围挡。SKP-S本意为SKP南馆，选址在北京SKP南侧的一改造物业，2019年12月正式开业，沉浸式商业的定位设计颠覆以往对于百货中心的认知。

北京SKP-S内部

这个使用面积仅有2.7万㎡的项目，从B1-3F在主题装置上就占用了大量空间，全馆主题定义为“数字-模拟未来”，呈现“人类移民火星的生活遐想”，仅为创造更好的观感，彻底将零售与体验融合在了一起，业态囊括奢侈品、美妆、潮流服饰、餐饮、展览等。

由于西安仅选择单层（4F）空间打通，其规模不便与北京SKP-S比较，不过据悦君获悉，其品牌矩阵将引入奢侈品、运动、生活方式等，具体会结合何种主题元素联动，是否会带来品牌定制门店、快闪店，这些答案将在今年底前最终揭晓。第二个SKP-S的沉浸体验会带给西安消费者怎样的冲击，不妨拭目以待。

西安SKP-S围挡

相比上述两个还未揭开面纱的项目，本月启幕的易俗文化街区可谓赚足眼球。从过去两周的人气程度看，单汇集根植老西安味蕾记忆的五一饭店、西安烤鸭店、新中华甜品等老字号，就已集聚老中青三代“粉丝”，不少人直呼“皇城复兴本就该这样”。

项目总占地不过86亩，借助城市更新与文化保护，采取色同形异，新旧交融的设计手法，打造博物馆、戏台、街巷、广场等多层次的活动空间。

综合来看，易俗街区在三者内属于能级最弱的，基本抛弃了零售业态，但胜在本地文化加持，因地制宜为多元化的构想留有空间，形成业态多元化，汇聚美食、演艺、主题体验、酒店等等。

易俗文化街区实拍 ©YDianer

钟楼书店重归旧址 摄影©悦西安

当然，与其讨论西安商业错过了最适宜进行拆改的年代，不如说是西安背负了其他城市并不具备——文保负担、建筑限高、容积率限制、外立面限制……

易俗片区更新的呈现，可以说为老城商业复兴开了一个好头，面对不仅是本地居民的老城，同时依靠大量游客资源，这场“翻身仗”能否借机使得商业活力重焕新生，或许只有时间才会给出答案。

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