谢逸枫讲房价下跌（谢逸枫金九楼市消失）

文/谢逸枫

金九楼市，2022年，宣告消失，这是罕见的9月。

9月延期低迷的市场表现，旺季，房企没有迎来收获的季节。

在疫情反复、信心未恢复、经济与市场下行、房企危机、调控去杠杆去债务、流动性紧张的背景之下，金九楼市已经一去不返还。

值得注意的是9月29日、30日，楼市三个重大利好政策出台，没有让楼市反弹。国庆小长假楼市寒冷、低迷，一二三线城市集体下降。

不过，9月房地产市场表现出积极的、向上的信号，市场恢复活力。其一是一线城市、部分强的二三四线城市成交环比上涨。其二是部分房企销售业绩回升，拿地的积极不断升涨。

其三是9月一线城市房价见底，同比首次止跌见涨。其四是购房者对于市场的信心力增强，观望的气氛逐渐由浓厚到松开。其五是全国性政策不断宽松。因此，房地产市场向好的趋势不变。

楼市利好政策的出台、落实、执行，缓慢的落地过程，加上政策的覆盖人群、范围、力度有限，地方畏畏缩缩的政策调整，最有可能是金九楼市消失的主要原因。

银十楼市，能否期待逆势反弹，依然是取决于国家楼市利好政策的继续出台，快速地落实已经出来的政策，地方进一步全面放松购房、房贷首付、利率、税收等政策。

其一是房企业绩下降趋势不变，少部分城市房企环比上涨。克尔瑞数据显示，TOP100房企9月销售操盘金额5709.6亿元，环比增长10%，同比降低25.4%，降幅较前几月有进一步收窄。

累计来看，百强房企1-9月业绩规模均保持在历史低位，操盘金额46697.9亿元，同比降幅仍保持在45.4%的较高水平。虽然三季度以来同比降幅收窄，但企业整体的去化压力仍然较大。

其二是土地成交稍微上升，同比下降。诸葛找房显示，9月全国主要地级市共供应土地1195宗，供应规划建筑面积为8685.96万㎡，同比下降28.2%，环比上升6.17%。

土地成交700宗，成交规划建筑面积为5209.42万㎡，同比下跌41.21%，环比微升0.75%。另外，自去年5月起，土地溢价率高位回落，去年9月进入低位水平。

9月全国主要地级市成交楼面价为7588元/平方米，同比上涨29.53%，环比上涨84.77%。土地出让金为3955.15亿元，同比下跌23.81%，环比上涨86.22%。

克尔瑞数据显示，截至9月27日，全国300城经营性土地9月总成交建筑面积为9480万平方米，同比来看降幅约为4成左右，成交幅数1879幅，环比减少12%，同比减少41%。

成交总价方面，本月土地成交总金额4215亿元，环比增加58%，同比减少33%。一二线城市集中土拍增加，上海在第三轮土拍中达成了超千亿的土拍金额，创下近一年以来新高。

其三是典型城市销售成交延续下降，一线城市同比首次转正。诸葛找房数据显示，9月40城新房销售面积为1690.31万平方米，环比上升11.77%，同比下降12.59%，同比降幅收窄9.2%。

一线城市凭借相对坚实的需求力，环比升势领先，且同比时隔1年再度转正。二线、三四线城市成交环比升幅差距不大，相较上月的环比降幅来看，三四线城市扭转力度更大。

一线销售面积369万平方米，环比上升14.92%，同比上升11.15%。二线876.32万平方米，环比上升10.94%，同比下降21.43%。三四线444万平方米，环比上升10.87%，同比下降8.57%。

诸葛找房数据显示，9月10个重点城市二手住宅成交47627套，环比下降23.66%，同比上涨14.47%。9月份，二手房市场需求释放有所放缓，成交量走低。

其四是中指数据显示，9月16城楼市环比整体成交小幅上涨，同比降幅扩大。一线城市成交量环比上涨0.04%。北京涨幅为39%、深圳21%、上海下降9%，上海是唯一下降的一线城市。

一线城市成交量同比下降19.4%。仅有北京同比上升，涨幅为2%，其中深圳下跌47%，广州下降19%。二线城市环比下降6.4%，同比下降28.2%。三线城市环比上涨29.3%，同比下降13.2%。

其五是克而瑞数据显示，“金九”销售表现冷淡收场。9月30个监测城市成交面积为1530万平方米，环比微降4%，同比下降29%，前三季度累计同比跌幅达41%。

一线韧性强，9月总成交为313万平方米，同环比增幅达16%和13%。北京环比上涨37%、深圳阶段性放量，同环比齐增。上海热度转降，环比回落，总成交规模达到114万平方米，处高位。

二三线城市成交1217万平方米，环比降8%，同比降35%。前期高热城市增长动能转弱，合肥、成都、西安，密集出台了纾困政策的城市。天津、青岛、济南、宁波，成交尚未出现明显好转。

其六是典型城市房价延续下跌，一线城市同比止跌转涨。诸葛找房数据显示，9月35城的成交均价持续下跌，重点35城成交均价为18120元/平方米，环比下跌1.92%，跌幅较上月收窄0.03%。

各等级城市成交均价呈现全线下跌态势，一线城市成交均价48934元/平方米，环比下跌2.54%，环比跌幅较上月收窄4.83%，北京、上海、广州3城成交均价下跌。

二线城市成交均价19468元/平方米，环比微跌0.02%。三四线城市成交均价12292元/平方米，环比下跌2.50%。9月重点35城成交均价同比上涨4.19%，涨幅较上月扩大3.15%。

9月一线城市同比止跌转涨，涨幅达11.42%。二线城市同比涨幅持续走阔，同比上涨5.81%，涨幅较上月扩大2.56%。三四线城市同比转跌，跌幅为1.09%。

其七是中指数据显示，100城房价连续3个月下降。9月百城新建住宅平均价格为16200元/平方米，环比下跌0.02%，已连续3个月下跌，同比上涨0.15%，涨幅较8月收窄0.17%。

房价连续5个月下降。9月百城二手住宅平均价格为15970元/平方米，环比下跌0.13%，已连续5个月下跌，且跌幅逐步扩大，同比下跌0.39%，跌幅较8月扩大0.27%。