为何现在的楼盘很多都没有现房卖（现房才是楼市最大诚意）

  乐居新媒体 发自昆明

  不久前，一篇题为《积极做好风险资产价值重估的准备》的社论刷爆朋友圈和各大平台，引发各界热议。

  文中提到，在需求收缩、供给冲击、预期转弱等三重压力下，如其他风险资产一样，房地产面临着一场显见的风险定价重估和投资逻辑重塑。

图/乐居曾禹欣昊

  在这个论调里，将风险资产与房地产资产划了等号，引发了不小的恐慌。面对多重迷雾，很多购房者感到踌躇不定，那房子到底还能买吗？

  我们的答案是，可以买，但一定要为“确定性”买单。

  楼市东风再起

  2023年已至，政策已经给出了最强音。

  稳楼市“三箭齐发”、重申“房地产是国民经济的支柱产业”、中央经济工作会议首提“三保”，让陷入流动性危机的房地产行业看到了希望与曙光。

  2023年1月5日，央行官网公布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，表示可以“阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。同日，住房和城乡建设部部长倪虹也表示，对于购买第一套住房大力支持。

  显然，2023年高层对房地产态度已经非常明显，重启楼市已是明牌，长期稳定的住房需求依然存在。业内普遍认为，最快3月，房地产行业或将迎来历史性拐点。

  现房成置业优先级

  市场即将走出回暖行情，购房者踌躇不定的情绪就能得到安放了吗？

  实际上，过去这一年，很多过去不敢想象的事实已经在我们眼前轮番发生：救市政策上演了好几轮，信贷极度泛滥，限购极度宽松，买房交易税费也在一再突破下限，有一大部分城市的房贷利率已经进入了3字头区间……但似乎仍然很难挽救市场浓重的观望情绪。

图/乐居曾禹欣昊

  很大程度上，购房者不是不买，而是不敢买。看着行业洗牌房企暴雷，还有一些工程进度缓慢、表演式复工、延期交付及无法办理产证、质量减配等情况的“问题楼盘”充斥在市场上，生怕高配变低配，担心品质不过关和烂尾的谨慎情绪，已在购房者中占主流。

  在不确定的环境中，现房或者准现房已经成为了大部分购房者的置业优先级。

  单纯从置业安全的维度来说，所见即所得的现房无疑是最为稳妥的一种选择。广告中的漫天想象，都不如眼前的景象，房子是好是赖，周边环境如何，内部规划如何，何时能够入住，这些曾困扰购房者无数个日夜的问题，在现房面前几乎能轻松作答，足以化解购房者的“期房焦虑”。

  现房和准现房，已经成为了这个时代最好的房地产广告。

  买现房也要小心入坑

  就是放到高端改善类楼盘来，亦是逃不开的定律。不过，虽然目前昆明楼市可供购房者选择的高端项目很多，但真正坐拥无需等待的优质城市生活圈的购房选择，却屈指可数。其中的绝大部分楼盘项目，多数处于诸多规划加身的板块内。所在板块的规划高大上，也就意味着现在处于建设中或荒地待动工。

  就我们普通人而言，当前楼市置业的重要原则，就是把握好确定性原则。这里的“确定性”，不止指现房本身，还指其附属价值。只有房子的附属价值越值钱，未来房子的溢价空间才会越大。

昆明北京路

  对应到现房来说，相对于单纯的现房存在形式，片区成熟度、配套完善程度、居住舒适度等，都会是超出房子本身的一种衡量。

  举个最简单的例子，如果仅仅是关注现房呈现，可周边连一条像样的道路都没有修通，方圆几公里找不到购物的地方，孩子上学无从解决，那这样的现房，你愿意去买吗？买了之后愿意去住吗？房子交了但烂在配套上的先例也并不少见。且不说未来的保值性与增值性，连最起码的生活宜居，都无法满足，这样的现房，无疑就是砸在手上的风险资产。

同德商圈二手房1月10日挂牌价，图/安居客

  反映到市场来说，二手房市场就是最有力的说明。在昆明中介市场，有这样一句话“同德的二手房平均成交时间就是一个月”，其中可能有夸张的成分，但不可否认的一点是，同德商圈附近的二手房，在成熟配套的加持下，不管单价还是销量都持续领跑市场。安居客数据显示，同德昆明广场1KM范围内的住宅均价约2-2.6w/㎡，随着离商圈距离渐远，离昆明广场超过3KM之后，住宅均价降到了1.3-1.6w/㎡。

  所以，不管是规划有多少个商业地标，抑或多少条地铁线，还是森林公园、城市绿心，都将存在很大不确定性。而只有看在眼里的、确定的，而且未来还会更好，才值得在此置业、改善。

  寻找确定性的最大公约数

  我们研究了目前昆明市场，发现有一个项目，不仅满足“繁华之上 眼见为实”，还是“此前未曾有，以后再难有”的资产级产品——美的·北京路九號。

美的·北京路9號实拍图

  美的·北京路九號项目整体规划占地面积79.19 亩，总建面373123平米，容积率5.04。

  机构数据显示，美的·北京路9號自开盘以来，成交均价保持在2.3-2.4万/平，套均总价约为405万。要知道，在楼市格局分化的当下，优质项目已经体现出了稳定性，这种稳定性除了其本身改善的品质所决定外，更多还来源于项目所处的地段、所拥有的稀缺资源即丰富配套。

  美的·北京路9號的区位条件确实优秀——地处北京路与二环交汇处，西距盘龙江景观带仅500米，同时月牙潭与龟龙湖公园所环绕；东有地铁2号线北辰站近在咫尺；同德广场与欣都龙城两大商圈就在家门口；项目周边教育资源丰富。

美的·北京路9號项目区位图

  简言之，就是地处城市中心，市政配套、衣食住用行，样样齐备，且非常优质。这样的区位和资源含金量，哪怕寻遍全昆明也没有哪一个地方无可比拟。

  从置业投资的角度来说，在楼市两极分化加剧的情况下，如果想要在长周期里收益领跑，唯有选择这样的核心资产。

  王炸产品力 现房的优越性

  所谓好马配好鞍，优质资源和地段，只有高端产品才能匹配。继2017年首入昆明，先后打造美的·顺城府、美的·云璟之后，美的置业将成立以来的首个高端产品系“璟睿系”作品落地于此，成就了北京路、乃至全昆明品质第一梯队的房子，为昆明高端人居体验带来了超越以往的惊喜。

美的·北京路9號实拍图

  美的置业确实有这个实力。秉承50余年厚积品牌优势和安全良性财务状况，美的置业已成为稳健型房企标杆之一。中信证券报告曾指出，美的置业是当前极少数具备持续低成本融资能力的全国化民营房企，同时是高信用企业中，极少数不需要偿还存量境外债务的公司，并在行业信用下行时期仍具备持续的市场化借新还旧能力。

  制造业的基因，决定了美的置业选择稳扎稳打的长远发展之路，其秉持一直坚守的价值观——做动能十足的马拉松选手，严格坚守自己的企业责任和担当，为业主、为百姓提供好的生活方式，守望经得起时间检验、能穿越周期的核心价值。

  于此，现如今呈现出来的美的·北京路九號，也收获了市场的广泛认可，荣获“2021年度城市影响力作品”、“2022年全国十大高端作品”等多个含金量极高的奖项。

美的·北京路9號实拍图

  这个项目到底有多能打？立足土地的沉淀、文化的积累、风土的交融，以量身定制的方式与城市肌理融合，克而瑞对它产品力的评价是“与其建筑的艺术性、社区的温度服务以及居住舒适度分不开”。

  项目设计主题为自然、精工、科技，邀请国内一线资源做定制设计。从建筑外形来说，将整个建筑的外框都倒了圆角，去形状化，旨在打造至美无形的建筑；而社区大堂采用清水砼一体浇筑薄壳结构，营造自然、轻盈的无界空间，在庭院内引入蕨类热带湿生植物的项目；从社区的美学艺术会所配置，到大区景观内小品场景的轻运营，都是为业主提供的圈层场所，并提供恒温泳池、健身、私处、茶酒品鉴等社交娱乐空间，尽享圈层丰盛。

美的·北京路9號样板间实拍图

  此外，户型方面采用转角落地玻璃幕墙，多面采光通风引入昆明好天气。根据时间、空间、行为等不同维度，打造数十款主题场景“光配方”，为业主提供生活敏感痛点的解决方案，可适应多种人群、多种场景，同时联动电动窗帘等户内智慧家居。同时利用空间的色彩、纹理、光线等表达空间的情绪，营造空间生活氛围回归真实生活……

  从整体规划到外立面、园林景观、户型设计、建筑细部处理等等每一个层面，都无一不彰显着美的置业的极致匠心。于此，北京路9號受到市场追捧、成为北市区大平层旗帜项目也在意料之中。

美的·北京路9號实拍图

  此前，项目主推的都是建面约140-202㎡精装大平层，单价24000元/平米，总价最低也要330万以上，这个价格相对来说门槛还是比较高的，不过，项目目前主推的拾翠组团，推出了毛坯小户型产品，总价相对较低，可满足更多人的置业需求。

  据悉，北京路9號·拾翠组团总占地约18亩，总建筑面积120689平方米，容积率7.31，建筑密度26.30%，绿地率39.65%，项目规划有4栋高层住宅，总层高在33层。

  约86㎡-137㎡的面积段，给客户的选择更为多样，两房、三房、四房户型均有涵盖。

北京路9號·拾翠组团86㎡户型图

  就拿最小户型86㎡来说，是实用的两房两厅设计，格局设计精巧合理，既不会显得拥挤，也不会过度的浪费空间，非常适合新婚夫妇或者独生子女家庭。难得的是，该户型面积虽然不大，但客厅阳台与南向主卧阳台连通，采用当下流行的“跑道式”阔景大阳台，无论通风还是采光都一级棒。

  据透露，北京路9號·拾翠组团认筹2万起，现在认购还可享2%优惠。如果以最小户型86㎡来计算，大概总价160万以内即可买到北辰、同德商圈的优质房子。而且，目前项目已经完全交付，为现房在售，即买即住。

  最好的事物，席位永远是限量的。据悉，北京路9號·拾翠组团总户数576户，仅有132户房源可售，各户型仅有32套，错过再无。

  前述我们一再强调，当下买房要为“确定性”买单，为摆在眼前的强配套，为现房可尽快入住，享受周边一切资源。从这个角度来说，美的·北京路9號，注定会在众多不确定性中，凭借品牌信任度和产品品质带来的安全感，成为置业北京路的优选盘。

【说明：北京路9號·拾翠组团位于璟睿小区（三期），北京路9號项目位于璟睿小区（一期）。不代表项目一期小区内的配套三期能够享受。】

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