正荣地产房子怎么样（躺平的正荣地产）

欧宗洪终于松了一口气。

2月25日，融信中国（3301.HK)发布消息称，已经汇出资金至境外还款账户，用于偿还于2022年3月1日到期的优先票据2.63亿美元及已累计未支付利息金额2396.57万美元，合计约2.87亿美元。至此，融信已完成上半年到期美元债的全部兑付工作。

春节过后，融信中国实控人欧宗洪的日子也不好过。2月11日，欧宗洪哥哥欧宗荣掌控的正荣地产（6158.HK）股价单日最大跌幅过八成。受到正荣地产暴跌影响，地产股纷纷大幅下挫。融信中国也深受其害，当日下跌达7.27%。

昔日福建首富兄弟，难道要携手ICU相聚？然而，倔强的欧宗洪却高调宣布如期偿债。在房地产行业进入下行期，房企进入债务高发期的大背景下，如此高调宣布自己如期偿债的消息，融信中国多少给地产业提振了一点信心。

3月3日，融信中国发布了今年1-2月的业绩，合约销售金额148.3亿元，同比下降约38.7%。

今时不同往日。销售虽然下滑但还了债的欧宗洪，日子显然比欧宗荣好太多。

ICU紧闭的大门，隔开了两兄弟。

来时的路

1971年，欧宗洪出身于福建莆田秀屿区东峤汀塘村的普通农民家庭，与他的大哥欧宗金、二哥欧宗荣一起，过着食不果腹的生活。那时的欧宗洪，做梦都不会想到自己的名字会与一家名为融信集团的房地产企业联系在一起。

与自己的两位哥哥很早辍学打工不同，欧宗洪直到读完高中后才出来。在两位哥哥欧宗金与欧宗荣的铺路指导下，尽管只有高中学历的欧宗洪，其发展水平已经远远超出同龄人，成为了时代的佼佼者。

1995年，年仅24岁的欧宗洪创办了莆田市交通工程有限公司，先后承包了福泉、福宁、京福、吉林江黄等几十条高速公路路段的施工建设。

与不少房企老板一样，欧宗洪以工程起家。在公路施工建设方面积累了一定的项目经验和管理经验后，正值中国房地产市场的发展起步期，目光敏锐的欧宗洪将目光望向了这里。不同的是，在创办企业正式踏足之前，欧宗洪已经在房地产行业进行了试水。

2001年，欧宗洪将交通业与房地产业相结合，创办了莆田交通房地产开发有限公司，开发了莆田交通花园、观桥御景等早期地产项目。从项目名称来看，这时的欧宗洪对房地产行业的认知比较片面。

前期的探索与积累，为日后的崛起打下了基础。

2003年9月，欧宗洪以福州为基地，创建了福建融信房地产开发有限公司，全面涉足房地产。这时的欧宗洪给出的战略定位：专注于房地产开发，扎根榕城、立足海西、放眼全国。

从福州出发，走向海峡西岸城市群，再走向全国。公司自成立伊始，欧宗洪已经拥有远超常人的雄心与野心。

在公司成立的前6年（2003年—2009年），融信在福州开发建设了多个大型项目。与全国多数知名房企一样，在发展初始阶段，融信率先在福州大本营进行深耕。

在时代洪流的推动下，欧宗洪决定大干一番，便迅速开启了融信地产的扩张步伐。

2013年之前，融信的主要阵地集中于福州和海西地区。2013年以后，融信开始向全国其它地区扩展。在全国众多区域，融信率先在长三角地区开疆拓土，聚焦一二线城市核心区域。在进军全国的过程中，融信于2016年将总部搬迁至上海，并在2017年进入中西部省会城市。

从2013年算起，短短5年时间，融信于2018年已经进入了千亿元房企俱乐部；2019年，融信跻身中国房企20强。妥妥地，融信中国成为了“黑马”。

简单的数据背后，隐藏着融信极不平凡的崛起路径。

非凡路径

对欧宗洪来说，2016年是个特殊年。

这一年，欧宗洪将公司总部搬到了上海，成功带领企业在香港完成了上市，也成功在房地产市场搅起了风云。融信中国不仅仅是“黑马”，还是“地王”收割机。

2016年8月，融信耗资110亿元拿下了上海静安中兴社区地区，一举打败了包括保利、融创、万科等在内的多家全国知名房企，成为当年的“地王”。而纵观2016年全年，融信在上海、杭州、福州、南京、厦门和昆山先后拿下了21个地块，总价为484亿元，迅速成为中国房地产市场上杀出的一批“黑马”。

财报显示，2016年，融信实现合约销售246.39亿元，同比增长107%；实现收益113.71亿元，同比增长53%；净利润为12.92亿元，同比下滑9.8%。一方面，投入如此巨额的资金用来买地；另一方面，其销售金额远远不足以支撑买地金额。

其2016年融资总额接近200亿元，融信的钱来自哪里？

欧宗洪一手通过发行债券、票据和IPO，前后融资金额高达141亿元，另一手分别与证券、资管和信托公司签署协议，融资金额约50亿元。

MORSE姐筛查彼时融信进行的债券融资发现，融信融资大部分债务需要2年或3年内偿还。面对高额短期债，欧宗洪不得不采取“高杠杆、高周转”的操作模式。然而，大举发债的融信净资产负债率反而大幅下降。

梳理融信地产历年财务数据，2014年融信资产负债率为96.74%；2015年大笔发债后，其资产负债率反而降到了85.42%，净资产负债率从2014年的1541%减到了247%。

欧宗洪有怎样神奇的财技呢？背后可能是融信大幅提高土地评估值的原因。

简单来说，就是一道分子除以分母的算术题，即虽然分子的负债不断提升，但通过提高土地评估值的方式，提高了分母的总资产，最终表现在负债率上的情况就是反而负债率下降。而这种操作方式，在房地产圈并不鲜见。

时间来到最近几年，融信的资金链和负债情况并没有发生根本性转变。

财报显示，2018年，融信中国营收总额为343.67亿元，同比增长13.26%；总资产为2034.44亿元，同比增长19.54%；总负债为1678.26亿元，同比增加20.36%。

2019年，融信中国营收总额为514.63亿元，同比增长49.75%；总资产为2142.08亿元，同比增长5.29%；总负债为1729.20亿元，同比增加3.04%。

2020年，融信中国营收总额为483.03亿元，同比减少6.14%；归母净利润为24.28亿元，同比减少23.02%；总资产为2332.49亿元，同比增长8.89%。2020年总负债为1825.90亿元，同比增加5.59%。

从近3年营收净利润以及资产负债数据可以看到，融信总营收没有太大变化，但净利润大幅下降。从负债率来看，融信中国从2018年的82.49%降至2019年的80.73%再降至78.28%，呈现出持续下降态势。

但融信总负债在近3年呈现出持续上升态势，达到1825.90亿元，总资产也连续3年呈现出上升态势，最终负债率却是一降再降。

其实，那几年一些“黑马”地产企业都可以看到这样一套逻辑：土地高估值、增加净资产、降低负债率、获得高评级、债权融资、再次买地、再次高估值。

眼前动荡

随着2021年下半年房地产企业风云突变后，还债、活下去成为了房地产企业的主旋律。

房企进入偿债的特殊时期，市场上的任何风吹草动都有可能引发意料之外的变动。越在艰难时刻越沉得住气的企业，便为自己争得了几分主动。

Wind数据显示，除了3月1日已经兑付的2.87亿美元（约合人民币18.13亿元），融信中国还有6只未到期的美元债，总金额达23.1亿美元。此外融信中国一年内即将到期的美元债金额为11.03亿美元，分别将于今年10月25日和2023年1月22日到期。

与弟弟欧宗洪掌控的融信高调宣布偿债不同的是，哥哥欧宗荣面对债务危机，选择先躺平后再解决残局。

2月11日，正荣被传一笔美元债将违约。这样的消息，对于房地产企业几乎就是致命一击。因此，当天正荣地产遭遇了空前暴跌。

暴跌之后，正荣地产拼命想稳住股价，并发布消息进行澄清。

然而，这种举措并没有奏效，也难以挽回市场信心。最终，正荣地产和欧宗荣也如实宣告躺平：公司可能不足以解决于2022年3月5日即将到期的2亿美元债。

欧宗荣持有的股份也只能在一路下跌中步步减持。2月22日，正荣地产实控人欧宗荣旗下公司将1.4亿股普通股在行使对其担保权益后转让给第三方。此前的2月16日、17日，欧宗荣曾在两日内卖出合计6300万股正荣地产股。

面对哥哥欧宗荣的危机，弟弟会出手吗？

欧家兄弟的故事在地产圈广为人知，但却难以在公开渠道找到一张他们兄弟两人同框的照片。而在公开层面，融信地产和正荣地产没有交集。目前，也尚未看到高调偿债的欧宗洪有强力驰援的迹象。

“黑马”融信在房企债务违约频发的当下，后续故事会如何演绎呢？只不过，“欣然宣布”偿债的公告，也展示了实控人欧宗洪的倔强信心。

1971年出生的欧宗洪曾自言：“在我的人生经历中，失败是最宝贵的经验。只有失败的时候，你才会去想自己为什么会失败，会想怎样从失败中总结经验，重新站起来。”

作者 | Morse姐

来源 | 征探财经（teccj6)

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