预计重庆大渡口区9月份房价涨跌（大渡口低价破9在重庆买房）

(图片来源于网络)

1897年，孙中山曾设想过未来新中国的首都及大都城的设想。

“仆常持一都四京(五大镇)之说：武汉(都)，西京(重庆)，东京(江宁)，南京(广州)，北京(顺天)。”

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100年后，为解决四川“过于庞大”，及三峡建设管理的问题，涪万黔 老重庆并在了一起。

自此，8万多平公里，一个小“省”，一个大“市”，诞生了。

重庆，从来都是一座特殊且关键的城市。

同时，他的楼市，经常不按常理出牌，导致很多人一直云里雾里，看不懂！来了就走不了。

重庆楼市很奇怪，他不像绝大部分城市那样中心明确、环状发展。

在重庆根本没所谓“环”，而是讲“板块”。

因为“环”在重庆经常遇到山啊江啊，根本环不动！

有些人非要讲环，那是他不知道重庆内环快速路全长75KM，而北京四环是65KM，成都三环是50KM，讲“环”有价值吗？

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我对重庆划分是：

1）核心区，解放碑-江北嘴-南滨路弹子石段的“两江四岸”

2）传统老城区，五大商圈为圆点的扩散性已建成区域

3）新兴区域，处于不同阶段的城市新拓展区

重庆目前的发展格局，其实非常清晰，那就是--加速以“两江四岸”为核心的传统老城区的城市界面优化品质升级，同时砸重金大力打造新区，发展足够多的新产业，改善居住环境，并将城市骨架做大，最终成为国际化的大都市。

所以，重庆的新区和板块特别多。

你还看到，重庆正在拼了命的修地铁和高铁等大基建，目的就是突破山川江河地形地势给重庆交通畅达性带来的巨大阻碍，同时提升城市的效率与价值。

这是大的背景。

当你仔细想一想，想清楚，你才能发现当前的楼市机会。

简而言之，新区是为“攻”，从无到有，从规划到成熟，从荒芜到繁华，给予你城市发展的红利。

20-50万资金计划，准备去搏一搏，单车变摩托，摩托变宝马的时候，那就是力主“攻”。

“攻”适合初入房圈的小白中小资金投入，或懒得在房事上操心且有新鲜“贷票”的朋友。

而传统核心区，在于“守”，或者叫“攻守兼备”。

核心区的好处在于他是现成的，看得见的城市繁华，永辉已经到位、乡村基已经开业、楼下还有2趟地铁，OK！他好租，买来即有现金流！

但是，核心区的优质楼盘，价格都不太友好，动辄单价20000 ，总价150W 才能勉强买个迷你三居，二手业主还个个心比天高。

核心区的价值，在于守，你买的是“小确定”，假如你还练就了专业的眼光和十足的耐心，淘的到笋盘，那么就是“攻守兼备”。

以上，针对偏向于重庆投资类房产的选配。

自住，就更简单，不用过于执着板块发展潜力，自住讲的是“满足需求”。

位置

交通

配套

环境

品质和服务

同时，你口袋里的米米又够，这就够了啊！

最近我看到有投资需求的外地朋友和本地朋友又多了起来，我觉得有必要重新帮大家明确一下重庆的真实状况、楼市的机会，以及我对未来的预判。

抛开自住选筹的逻辑，单纯说区域价值。

北区

--北区最大的价值，在于“新”，规划新、道路新、配套新、圈层新。

超过15年的发展，伴随着两江新区硬核崛起，通过产业和环境优势，北区吸引到了重庆非常有实力的一批人，这批人消费实力强，意识新，对生活品味要求高。

所以，你会在北区的超市里发现，这里的进口货比其他区域都要多！

北区的新房子，长期来说也是重庆最多的。

我很早就说过，北区的强势地位，别人很难取代，这是天时地利人和下的产物，而并不是单纯靠行政驱动。

北区主要的几个新兴区域（照母山、中央公园、礼嘉、悦来），都会在未来五年上下，初步成型。

如今的北区，有机会吗？

当然有，他来自于“确定”的机会。北区选房三要素：优越环境、品牌社区、配套齐全。再加上30分钟以内能到其他区的通勤时间。这一点很重要。当然，单价，不宜过高！

北区，已然来到了“精挑细选”，耐心“守机会”的时候。

西区

--重点说大家关心的西部槽谷，以西永为主的西面，是下一个10-20年，重庆最值得期待的新兴区域。

很多人说西区已经发展了10年，不温不火，交通短板无法改变。

那么，如此简单的问题，你都看到了，难道建设者们看不到吗？

我们应该关心的只是如何解决他的问题。

对于西永以及大学城，根源问题还在于规划和扶持力度的“断档”，如今升级高新区和兴建科学城又重新给这里新的历史性机遇。

就如同当年的两江新区。

但坦率的说，西面的挑战更大，他的发展，我认为将主要来源于政府的强力扶持！

对基础设施，包括地铁、公路、学校等，以及对产业的倾向性导入，最终达到“筑巢引凤”的效果。

这些都需要大量的财力投入！

天量的资金！

如果西部区域快速崛起，带给重庆的影响也会是深刻的，其一，是强烈的信心，其二，说明重庆在补短板、经济转型上取得了快速进展！

西区，是比较明确的“搏”。

南区

--南区的巴南，是明确的价格洼地，近两年的新楼盘，正在快速的重塑巴南形象。

那个满是烂尾楼，遍地垃圾品质小开发商楼盘的巴南，会一去不复返。

城市更新，会让100万巴南人民对住房条件或多或少有了改善欲望！

“南面住惯了的人，习惯了南面的平静和舒缓，也都不太想过江”，再加上南坪至八公里基本没有新房，这部分人，都会外溢到九公里以南的巴南区域。

南区的投资机会，也同样来源于低价效应 生活氛围，如果在轨道旁，中小户，低总价，作为传统成熟区的外延区域，也是刚需不错的选择。

不会有爆发，但在越来越好的城市面貌下，其区域价值也会水涨船高。

中部核心区

--“两江四岸”核心段，高档新房，毫无疑问将是未来重庆住房单价最高的地方。

这里所占据的城市资源、自然资源以及城市名片效应，价值会逐步凸显。

但需要明确的，仅仅针对高档新房，和少部分高品质的次新房。

重庆板块太多，细节太多，如果要单独仔细写的话几万字都写不完，找机会我给大家慢慢分享。

就像今天土拍，大渡口能出来9000 的楼面地价，你不会想到吧，键盘侠更不会想得到。

但其实背后的逻辑很简单，就不在这里说了。

请大家记住我的分享：在重庆，永远是选楼盘比选区域重要。

弱市的时候，巴南的房子也有翻倍的，旺季的时候，蔡家也有涨三倍的。

同样，核心区最好的地段，也有站岗多年，算上利息大幅亏损的！

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重庆的楼市，不是你看到的那么简单，他非常特殊。

体现在几方面：

重庆压根就不缺房子！

重庆的低端型保障房，非常充足！

重庆人，真实购买力如何？

1）重庆压根就不缺房子！

算上2017年5452万方，2018年5780万方，加起来，不含公租房，重庆市近16年，一共卖了58450万方商品房。

如果按套均100平算，就是584万套新商品住房。

这是大重庆数据。其中主要的部分，都是主城区成交的。

民间统计，按粗略估算，主城范围内，住房保有量超过400万套，相当于每2个人就有一套房。

2）重庆的低端型保障房，非常充足！

（来源于重庆市公租房官网）

140余万困难群众，是什么概念？

重庆2018年统计公报显示，主城区常住人口875万，那么意味着重庆16%的人是住公租房的！

相当于每6个人中，有1个人可以住公租房！公租房的租金，非常低廉，大概是8-11元/月/㎡，一套60平装修好的房子，一个月600元左右。

公租房的申请条件，很宽泛：

凡年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力的住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员，均可在主城区申请公共租赁住房。

3）重庆人，真实购买力如何？

重庆市统计局对一套表联网直报平台16个行业门类的约2.41万家企业法人单位调查显示。

重庆人的收入状况，这基本是最接近于除灰色以外的真实性收入。

在主城，混到了中层以上，那么家庭年收入会在30万左右。

技术人员家庭，年收入17万左右。

最普通的家庭，年收入在10万出头。

因此，他们承担的合理月供上限：

中层以上，在1-1.5W，按30年算，相当于贷款180万-250万

技术人员，7K上下，相当于贷款120万

而最普通工作，5K左右，较为合理，相当于贷款80-90万元

反推总价，你就得到了重庆150万级的房子，需求和购买力最旺盛，200万，是刚性改善的价格范围，300万左右的大平层，是改善主流。

下面一张表，是不同企业属性的收入统计。

总结

重庆的机会在哪里呢？

上面说了那么多，汇总一句话，那就是中等总价的优质住房，哪个区，都有机会！关键在楼盘！

而大体的思路，就非常清晰

过去不想玩涨价套路，不代表不会玩套路，神州大地一盘棋，一切行为和趋势，看指挥棒就行了。

一段时间内，楼市的核心逻辑仍旧是解决“货币问题”“经济稳定”以及“XX收入”问题！

重庆房子太多了，不要乱买！随便一个都是坑，而现在信息泛滥，我的建议是：少看观点，多看方法，真刀真枪，得自己去实地看！

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