顺德北滘新城楼价（佛山楼市退潮后）

感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。

论产业主体估值 亩产GDP，北滘绝对佛山镇街之首。

在工业化领域，北滘的土地在佛山最矜贵。但在楼市，它最黄金的北滘新城板块，含金量姑且算佛山第二梯队。

在楼市领域，北滘新城对内对外最爱打的名片就是500强哥俩。但老实说，这1年多的楼市不景气，对哥俩的影响是非常大的。

但经济发展周期更替，熬过黑暗，也能迎来光明，接盘侠会回归，但需要时间熬。

此刻不管你是想卖出北滘新城，还是考虑买入，我们抽茧剥丝直达本质总结的板块5大真相，都值得你好好思考。

01

教育分配不均

紧缺短板亟待解决

过去买入北滘新城的自住或投资客，有相当部分是被华师附属中小学所吸引，这张教育名片曾让北滘新城大热。

不过该校投入至今，经常因为户籍生无法满足入学而频繁上热搜，甚至不少业主拉过横幅。

因为根据政策规定该校户籍生和人才子女的招生比例各占一半，而户籍生招录顺序，以入户该学区的时间先后顺序招录，额满即止。即使班级扩容，也依旧无法满足。

无法就读的户籍生通常会被分流到北滘老城区的承德小学、北滘中心小学去。

这两所是北滘老牌名校，但对于那些业主来说，接送距离及便利性，又是个值得挑刺的点。

甚至还有部分户籍生会被分流到10公里外的群力学校，每天往返20多公里接送，光路上就将近1小时，业主们意见一度相当大。

除了小学以外，北滘新城的幼儿园入学问题也沸沸扬扬。

此前，按照入户时间先后进行排序入园，这也是大多数业主能接受的招生办法。

而今年上半年北滘公布了幼儿小班招生政策： 每位适龄儿童只允许报读所在学区一所公办幼儿园，当报名数少于招生数时，直接录取； 相反则优先录取优待儿童，剩下学位摇号录取。

2022年北滘幼儿小班学位

北滘新城当前的公办幼儿园比较缺乏，根据以往招生情况，学位肯定不够分。

业主们无法享受家门口的幼儿园配套先不说，还有可能面临只能读私立的局面。

凤起兰庭幼儿园

雪上加霜的是北滘新城当前就一间私立幼儿园还涨价了，光保教费一年下来就要4万多。

广大业主抱怨的是幼儿园的选择面太窄，有一种认宰的感觉，疾呼加紧普惠性幼儿园的投入。

北滘新城的教育问题频上热搜，一方面是板块教育资源短期短缺，另一方面也是北滘新城人才多所致，但归根结底还是教育配套规划失了算。

现在认识到问题，北滘方面相信也在努力推进改善。

另外，其实2016/17/18年是二胎新生儿出生的高峰期，按照4-6年来推算，恰好也是近几年入学高峰期。

大概再过两三年，我认为北滘新城的基础学位紧张问题将会大大缓解，毕竟北滘新城还有几所新学校在建中。

如果是孩子即将入学，那就多关注北滘教育政策，可以选择相对保险的二手房入手，如果俩小年轻，买北滘新城不用有任何学位焦虑。

02

7、3号线开通托不起房价

但长期日积月累能夯实版块

今年5月1号，7号线正式开通，这是佛山第二条链接广州核心区的轨道交通，也是换乘之王，坊间对其期待值很高。

但事实并没有给北滘新城带来多大的刺激，却刺激了二手业主的放盘。

在这个情况下，业主们也坐不太住了，尤其高位进场的投资客。

而年底3号线开通，短期大概率不会给北滘新城带来多大的助攻，前面的2号线就是一个“饼印”。

接下来还有11号线会上马经过北滘，但不走北滘新城过，这条轨道会把三山、陈村、北滘以及广钢新城都串联起来。

7号线的价值在于吸引广州就业的刚需来北滘买房，以及吸引广州人才进入北滘就业。

未来的11号线及3号线，能为北滘的产业人口带来非常大的日常通勤便捷。

地铁开通，短期有点利好出尽是利空的味道。但它的拉动效应并非一蹴而就，而是日积月累，长期主义。

所以地铁开通之日，并非最好的套现之时。但对于自住群体而言，它将为你的通勤半径和便捷度带来颠覆性。

03

北滘新城的城市界面

北滘财力的体现，更要感谢美的

北滘新城发展也超过了10年，开发进度进入中期，里头各项配套都趋于完善。

在佛山诸多新城里，北滘新城在城市界面和市政配套的打造上，绝对属于走在前列。

北滘新城夜景航拍

各种市政、公园、商业、文化配套几乎一应俱全。不说虚头巴脑的未来，就说当下，北滘新城的整体居住舒适度是非常高的。

北滘市民活动中心 图源：魅力北滘

这背后是北滘财力的体现，当然更应该感谢美的为北滘的倾囊付出，才有北滘新城的今天。

因为顺德主力花钱的地方是在打造大良、容桂。北滘和陈村一样，都靠一己之力，但实力差别，让它们城市配套云泥之别。

但企业的投入和政府的投入，拉长时间线来看，是无法比拟的。行政分量的差别，也是掣肘北滘新城成为顺德一哥板块的根源。

04

一手持续供应

二手挤压效应

目前北滘新城的核心区已经没有多少宅地可开发，当前宅地主要集中在绿城杨柳郡东侧。

未来北滘新城的发展方向大概率会借助3号线一路向北、向西发展，那边荒地多，开发起来也容易，而且适合讲故事，向潭洲和佛山新城靠近。

但尽管清楚北滘新城的发展方向，也并不意味提前布局投资就有钱赚。

因为未来这里一手持续供应，对二手的挤压效应将长期存在。当新房不景气，二手也得跟着卷价格，另外，几年后，板块还有一定数量的人才房流出。

如今新盘在售情况及几个二手指标盘情况如下：

中海汇德里的价格十分坚挺，86㎡的南向小三房大概230万起步，如果不是中海的铁粉，估计不会轻易跟风上车，这性价比并不高。

合景已经进入收官阶段，估计还剩100来套房源，最近特价2.1万/㎡起，对比其隔壁二手性价比还是差了一些。

美的云悦江山最近也推出了双11活动，特价最低2.2万/㎡起，还有比较非常优惠的贷款政策。

绿城杨柳郡是当前北滘新城唯一在售江景盘，下个月也将引来首批交付，最近的特价房源最低20XXX元/㎡。

雅居乐英伦首府是北滘新城交投活跃的二手次新，距离地铁口比较近，当前在贝壳上有200来套房源，3房成交价在2万/㎡左右。

美的领贤公馆位于美的大道站上盖，整体面积偏刚需，当前在贝壳上有50来套房源，二手挂牌价跟新盘非常接近，性价比不高。

美的瀚城分2期开发，位于心老城区的交汇处，步行到北滘公园站约1.3km，因此价格也相对亲民一些。

总结下来：如果要买北滘新城，贪图高性价比，就蹲中心区几个二手次新盘，如果要豪宅享受，几乎就是君兰江山了。

至于板块新房，就盯着地铁口项目了，虽说在当前的行情下，地铁对于房价的拉动不太明显，但未来流动性不成问题。

05

客群窄，刚需卷，缺豪气

竞品板块相对比较多

去年全国投资客疯狂涌入北滘新城，瞬间快速拉高房价，这些群体基本都冲着刚需产品消费。

但实际上，禅桂及顺德其它镇街自住型的购买力极少流入北滘新城，未来3号线通车，也不会多。

北滘新城夜景航拍

而在广州天河、海珠、荔湾、番禺工作的广州刚需、首改群体，会横向对比桂城三山、平洲及配套更成熟的广佛线沿线板块。

甚至沿7号线过来的客群，有相当部分都会被价格更低的陈村先截胡。

所以，北滘新城的自住客群体其实来源比较窄，未来都得依赖北滘引入培育各种产业，这需要时间，也存在不确定性。

北滘新城航拍

还有个尴尬的点在于北滘新城过去和当下基本以刚需、刚改产品占绝对主导，极度缺乏改善类豪宅托市。

刚需产品太多，容易陷入价格战内卷，二手抛压也大，虽然板块有君兰江山的旗舰资产，但早就卖完，缺少炒作话题。

美的君兰江山

幸好保利进来了，搞了个珺悦府，据说有230㎡的天际大平层产品，未来就看它能不能托起北滘新城楼市，带领板块兄弟了。

06

写在最后

总的来说，北滘新城自住非常适合，北滘新城无论是外部产业配套、人文环境、教商医配套有现成的，都在逐步推进，居住舒适度高。

因此如果你是对配套要求较高的本地及隔壁镇街刚需/改善群体，北滘新城值得入手。

对于广州番禺之外的刚需来说建议兼顾到日常的通勤，毕竟这里是7号线的末端，而且这个预算下，广佛线上也有较多板块可供选择。

如果你是投资的话，那么选其它更优解吧！

佛山买房，问问楼司令吧！

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