位置好的公寓能不能买（又见豪华公寓买后能套多久）

4月份下旬，深圳又有一豪宅即将入市，它就是位于深圳湾的恒裕深圳湾。

随着深圳城市中心的不断西移，深圳豪宅区也逐渐发生变化，从银湖到香蜜湖，从华侨城到深圳湾，它们不断地刷新深圳人对豪宅的认知。

深圳湾作为豪宅区的后起之秀，不仅汇聚了80家总部企业，享有城市顶级配套，也是目前深圳房价的天花板，恒裕深圳湾的入市，自然会吸引整个业界的目光。

但在深圳看房团看来，恒裕深圳湾的地段和产品确实好，但缺点也不仅仅是贵，在深圳，类似的豪华公寓还有不少“难兄难弟”。

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还能“日光”吗？

简单介绍一下恒裕深圳湾：

深圳湾后海总部基地，目前有两座地标性建筑，分别是392.5米的华润春笋和350米的深圳湾1号莱佛士酒店，而恒裕深圳湾的高度为310米，它的入市意味着深圳湾将再添一座地标，与华润春笋和深圳湾1号形成三足鼎立之势。

项目位于深圳湾后海总部基地，后海滨路和海德一道交汇处的南面，与地铁2号线和11号线交汇的后海站相邻。通过地铁，半个小时之内可触达深圳机场、前海、福田中心区等深圳其它重要片区。

图源：网络

项目占地面积约2.5万㎡，建设面积约1.5万㎡，总建面约41万㎡，三栋超高层建筑以及下沉式商业组成，其中写字楼高度约310m，公寓高度约255m，集超甲级写字楼，顶级公寓，都会商业等业态于一体。

图源：网络

2019年12月7日，恒裕深圳湾开放展示中心，2020年3月中旬，恒裕深圳湾开放样板房，需提前一天预约并验资500万。

现有户型分三个面积段，162-164㎡户型、223㎡户型、340-343㎡户型，除此之外还有少量未公布的580㎡的超大面积产品。其中162-164㎡户型分布在15-26层，223㎡以上户型分布在28-52层，30层以上景观不会被遮挡。

户型图如下：

162㎡ 两房两厅两卫

164㎡ 两房两厅两卫

223㎡ 三房两厅三卫

340-343㎡ 四房两厅四卫

340-343㎡ 四房两厅四卫2

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在恒裕深圳湾之前，已经有了太子湾湾玺探路，并取得了3次“日光”、“秒光”的好成绩，预计4月下旬入市的恒裕深圳湾豪华公寓，能否延续深圳豪宅日光的神话？那些曾经购买深圳豪华公寓的人，现在是赚了还是亏了？

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豪华公寓，投资需谨慎

我们先来看看深圳豪华公寓的一些“难兄难弟”。

4月4日，微博上有网友爆料，有人买了深圳湾1号，1447万登记，50万的契税，贷款700万，月供 物业费要8万，供了5年楼，成本已经超过2000万了，现在1800多万底价出售。他告诉中介，能卖出的高价全都算做佣金给中介，自己现在只要能把房子卖出去就好。

3月22日，据中国房地产报报道，一名购买东海国际公寓的投资者大倒苦水，2013年，他花费每平方米10万元的价格购买了一套东海国际40层的公寓。可是，7年过去，这里仍然是10万上下的价格，算上购房本金的利息、物业等各种费用，这套房子不赚反赔，并且由于总价高及公寓本身难出手，这些年，这套公寓成为他手上的“烫手山芋”，多少次让他默默哭晕在厕所。

东海国际公寓位于深圳深南大道核心地段，在2013年首次开售，当时的“楼王”单位以单价29万、总价2.5亿元轰动一时，而当时对面的豪宅也只有4万多每平米。从相关资料显示，如今的去化率只有两成，也许还有开发商自持单位未拿出来售卖。

其实不单单是豪华公寓，住宅产品与豪华沾边的也很难抵御疫情的影响。

据安居客数据显示，深圳各区房价下跌前十名中，别墅产品和旅居产品经常榜上有名，而且跌幅特别大，最高接近30%，如福田的发展兴苑、南山的中信红树湾、波托菲诺纯水岸等等，即使地段处于核心，拥有不错的景观资源，经过2019年持续上涨1年后，在今年疫情影响下，从1月份开始下跌，持续到3月份。

就在几天之前，深圳中介朋友圈被一套降价1000万的房子刷屏了。该套房是华侨城波托菲诺天鹅堡的一期楼王，247.28平米，总价1900万，单价只要7.68万/平米。不管“降价1000万”的传闻是否属实，单价7.68万肯定是存在价格上的让步。

华侨城作为深圳老牌豪宅区，由于缺乏名校和地铁的便利，已经显得有些落寞，其中楼龄较久的天鹅堡一期已经很难卖上一个好价钱，相比于新房单价要打个对折。住宅尚且如此，如果公寓过了十几二十年，价值又会如何？

我们知道，在二手房成交中，公寓的税费比住宅高很多（买二手公寓的税费要占到交易额的15%-20%），而且普遍没有学位，豪华住宅的交易尚且需忍痛割肉降价“1000万”，豪华公寓的成交有多艰难便可想而知。

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豪华公寓“日光”背后的逻辑

豪华公寓的转手这么难，税费这么高，流通性又差，为什么还有那么多人来抢，造成太子湾湾玺这样的豪华公寓连续3次当日售罄？

同样是一线城市，为什么北京上海广州没有曝出天价公寓热销的新闻，只有深圳走出了独立行情？原因有以下几点：

1、公寓有其复杂性，不同城市对公寓的定义也十分的模糊，一些开放商为了将利润最大化，往往将写字楼和商铺改成公寓进行售卖，这种违建入手后是卖不出去的。而深圳不同，深圳的商务公寓是受到政府承认的根正苗红的“真公寓”，不仅可以享受周边的城市配套，在一些区甚至可以申请学位。

2、在住宅稀缺度上，北上广远没有深圳那样紧缺，当深圳的住房严重稀缺时，商务公寓恰好能够弥补深圳人的住房需求，这种需求也促进了公寓市场走向成熟。与此同时，深圳的公寓不限购、不限贷，而北京是对个人限购并禁止贷款的，上海也存在一定限制。

3、全球迈入“负利率”时代，持有大量现金存在贬值风险，假如你手里有3到5个亿，又不想到境外投资（或者资金出不去），不敢炒股票，也不敢盲目扩张实业，你还能怎么办？住宅买够了，也没有房票了。只有深圳的豪华公寓，看起来足够体面，住起来非常舒服，还可以匹配自己的投资额。

当全国的热钱涌入深圳时，豪华公寓的热销从“无法理解”变成了一种必然，但深圳的豪华公寓仍不算是好的投资品，只适合那些钱来得容易的“高净值人群”，如果你傻傻的去跟风，用借来的钱炒豪华公寓，弄不好就是血本无归。

即将入市的恒裕深圳湾同样符合上面的分析，虽然配套和产品都无可挑剔，但买入后想出手，真的就要看缘分了。同时，深圳湾的配套和利好基本兑现，未来想再实现房价大幅的上涨几乎是不可能了。

在深圳购买豪华住宅也不能过于任性，房龄超过20年，没有名校学位的豪宅很难跑过大盘的涨幅，华侨城就是一个比较生动的例子。

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