南财管业有限公司（南财集团隆重推出）

21世纪资管研究院研究员 唐曜华 随着上市房企陆续披露2021年中报，上市房企的最新“三道红线”数据以及达标情况也正式出炉。

为方便投资者查询， 21世纪经济报道、21世纪资管研究院“南财债市通”产品组，特联合中国指数研究院推出上市房企“三道红线”查询器工具（简介见后文）。

据中国指数研究院数据，截至今年6月末，有19家上市房企今年6月末仍然处于三道红线“全踩”的状态。

除了债券已经违约的华夏幸福、蓝光发展、泰禾集团、泛海控股、天房发展、新华联外，还有华远地产、京投发展、中天金融、嘉凯城、栖霞建设、光明地产、恒盛地产等房企三道红线“全踩”。在房企普遍降负债的努力之下，半年的时间“红色档”房企数量已经有所减少。

三道红线全踩房企融资难度大

根据“三道红线”规定，房企将视踩线情况分为“红、橙、黄、绿”四档。如踩三道红线，为“红色档”，不得新增有息负债；如踩两道红线，为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；如踩一道红线，为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；三道红线一道未踩为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

据中国指数研究院数据，截止2021年6月末，处于“红色档”即三道红线全踩的上市房企有19家，“橙色档”的上市房企有24家，“黄色档”有76家，“绿色档”有73家。大部分房企处在“绿色档”和“黄色档”。

除了三道红线政策外，去年底人民银行会同银保监会联合发布 《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，给银行发放房地产贷款设限。

在政策整体收紧之下，三道红线全踩虽然只是规定不得新增有息负债，但据了解，在实际融资过程中，包括通过金融机构融资以及债券发行都会受三道红线影响，金融机构对三道红线全踩的“红档”房企普遍采取谨慎的态度。这就使得一些三道红线全踩的“红档”房企融资难度加大，不管主动还是被动均在压降有息负债。

20家上市房企上半年实现降档

通过压降有息负债，今年上半年有22家上市房企实现降档，包括财信发展、港龙中国地产、祥生控股集团、天誉置业等房企实现降两档，其中财信发展、港龙中国地产成功进入绿档房企行列，天誉置业、祥生控股集团进入黄档房企行列。需要说明的是，本文统计现金短债比采取的是宽口径，即在统计现金及现金等价物时A股以（货币资金-受限资金）计算，港股则统计现金及现金等价物（不包含受限资金部分）。

从降档房企实现降档的具体指标来看，大部分房企通过提高现金短债比实现降档，有15家上市房企将现金短债比提高到1以上实现达标，剔除预收账款的资产负债率降到红线以下的房企也不少。

也有部分房企踩线条数增加，比如建发国际集团、城投控股等今年上半年新增踩线2条，从原来的“绿档”掉入“橙档”行列。建发国际今年上半年拿地颇为激进，在今年上半年房企拿地金额排行榜中排名居前。保利置业集团、融信中国、中渝置地、恒达集团控股、嘉华国际等房企则今年上半年新增踩线一条。

21世纪经济报道、21世纪资管研究院“南财债市通”产品组推出的“三道红线”查询工具，可查询上市房企2021年6月末的三道红线数据以及上半年变化情况，了解房企踩线条数以及所处档位，扫下方二维码或者点击链接即可查询：

https://app.21jingji.com/html/2021/ssfqhx/

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