北京市改善住房条件（官方吹风支持住房改善）

2023年刚开年没多久，最近中央和北京地方层面便开始密集吹风支持住房改善。

1月15日，北京政府工作报告明确提出，要支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费，让消费热起来、经济活起来。

1月17日，住房和城乡建设部召开全国住房和城乡建设工作会议，提出要增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

1月18日，国家发改委召开1月例行新闻发布会，提出支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化体育服务等消费，培育线上线下融合等新型消费，着力满足居民个性化、多样化、高品质的消费需求。

外地人民对北京的印象一般是下面这种繁华外表，认为北京是个现代化国际大都市，北京人民的住房条件也差不哪里去。

但实际上，由于北京房价高昂，很多人被迫住在像下面这样的老破小里。

奇葩户型更是数不胜数，比如像下面这样的。

三居、四居在二线及以下城市是习以为常的标配，但是在北京却成了一种可望而不可及的奢侈品，能住上60-70平米的小两居就已经不错。实际上，一大家子人挤在20-30平米一居室甚至大开间的情况屡见不鲜。

所以，北京不少人都渴望住上2000年以后的商品房，并且希望能住上大两居或者三居，潜在的改善性住房需求是非常庞大的。

根据当前的限购限贷政策，北京的普宅线标准为：五环以内总价不超过468万；五环到六环之内不超过374万；6环以外不超过281万。在首套首贷的情况下，北京普通住宅的首付比例最低为35%，二套房的首付比例最低为60%。

上述政策意味着，如果一个家庭此前已经在北京贷款买过房，要想置换一套大一些、好一些的房子，在五环以内最多只能贷款187万；五环到六环之内最多只能贷款150万；六环之外最多只能贷款112万。

假如一个家庭拥有一套总价400万的老破小，想卖掉，置换到2000后建成稍微好一点的商品房小区的三居室，比如像下面国美第一城3号院（2007年建成）这套三居室，总价为815万。那么该家庭受制于北京的限购限贷政策，最多只能贷187万，这意味着该家庭除了把老破小卖掉之后，投入400万的现金，并且背上187万贷款之外，还得额外掏228万的资金才行，这个金额对于很多家庭来说，压力还是非常大。

在现实中，像上面的例子是非常普遍的。所以说，目前北京的改善性住房需求受到限购限贷政策的严重压制。

按照惯例，官方的吹风一般是有所行动的前奏。既然刚开年中央部委和北京层面都表态要支持改善性需求，那么年内北京很有可能对压制改善性需求的限购限贷政策进行一定程度的放松，比如下调二套首付比例，上调普宅线等。至于市场上传言的取消认房认贷，我认为是不现实的。因为谁都知道，一旦取消认房认贷，北京楼市一定会大幅上涨，房价将不受控制，这与房住不炒的大前提相违背。