郑州二手房什么时候买最便宜（郑州主城最便宜二手房什么样）

FANGDONG

据郑州住房保障和房地产管理局发布的统计信息显示，2022年8月，郑州全市住宅新房销售5919套，二手房销售6925套。

郑州二手房单月比新房多卖了约1000套！

2021年全年，郑州新房/二手房成交比还是2.5:1，仅仅半年多，就出现了180度、超过2.5倍的大反转。

过去几年，郑州二手房销量向新房靠近的趋势是在，但反转来得这么快，仍让人始料不及。

为啥二手房在郑州突然如此吃香？图安全、图便宜、还是没得选？

我们之前梳理过郑州主城30个优质抗跌二手房小区的抗跌原因，但它们毕竟还是市场上的少数精品。

在更多人观念里，买主城二手房主要还是跟便宜、捡漏、方便等词汇挂钩。

那我们就扒扒郑州主城最便宜的二手房都什么样，买这些房子，到底是不是捡漏。

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：陆离 美编：小樱 校对：大豆

01

主城二手房成交已远超新房

上面数据还是全郑州的统计数据，更能反映郑州主城状态的市内八区销售数据，则更触目：

2022年8月，主城八区住宅新房共销售3196套，成交均价14707元/平；住宅二手房共销售5246套，成交均价12067元/平。

主城二手房比新房多卖了2050套，已成郑州主城房市主流！

不过，新房/二手房的此消彼长，仅是二手房所见即所得的安全感使然，主城二手房整体价格却在一路走跌。

2020年8月，郑州主城二手房均价约13500元/平；2021年8月，下探到约12700元/平；对比今年8月的12067元/平，两年已持续下跌约1500元/平。

8月主城八区住宅新房销售数据

8月主城八区住宅二手房销售数据

主城二手房销量远超新房，主要是主城土地供应量小，在售新房房源太少且单价高，很多人无力选择。

不可忽视的原因还在于：

改善家庭为卖旧换新，愿意降价出手了；

远郊价值缩水，刚需自住，口袋不厚，买房思路变得更务实，当市场上打折二手房渐增，买套经济适用的二手房也未尝不可。

最近不管是法拍房市场，还是一些主城公寓项目，都不断有六七折甚至五折房源被人“捡漏”的消息冒出。

比如金水万达公馆一套52平公寓，业主原先报价80万，长期无人问，后小幅降价几万，依然没效果。业主最近急需用钱，实在没辙，狠心扼腕报价40万，第二天就卖了出去。

业主虽比6年前买时亏不少钱，但什么时候说什么话，能卖掉救急就行；买公寓通常是买累赘，但这套公寓地段足够好，关键是足够便宜，拿来干什么用都划算。

一般而言，法拍房门道多，更多算有钱人的竞彩游戏，公寓是非住宅，自住体验太差，老百姓踏踏实实买个便宜、实在的房子，还是首选。

而这样的机会，未来可能越来越多。

02

主城八区最便宜二手房长什么样？

买二手房图得是便宜，但便宜都是相对的。

主城总价20万的房子，不一定真便宜。值80万的房子60万拿下，绝对是真捡漏。

那我们就扒扒，主城八区最便宜的二手房长什么样，看看买这些房子，到底是真捡漏还假便宜。

以下房源信息均摘自贝壳找房，且均有经纪人维护房源，房东俱乐会整理其信息，仅为分析市场趋势用，不对具体房源真实性负责。

金水区：

单价最低房源：5000元/平

南阳路跃进路附近，南阳路84号院，小区均价8100元/平。66平5楼3房，房龄40年，今年5月挂牌46.5万，现在卖33万。

小区为老旧家属院，环境差；房子高楼层，简装；胜在周边配套丰富，但居住舒适度差。

总价最低房源：15万

南阳路农业路附近，南阳路62号院，小区均价7200元。24平1楼1房，为老式单位房，房源超40年，最近刚刚挂牌。小区老，房子破，毫无居住舒适度。

郑东新区：

单价最低房源：5270元/平

中州大道商都路附近，红星美凯龙创富国际，小区均价5500元/平。今年7月成交一套40平一房，为两梯40户公寓房，简装，楼层多为出租房，商住交错，人员混杂。该房同时也是郑东新区三环内成交总价最低房源。

总价最低房源：25万

同为创富国际公寓房，47平一房，今年3月挂牌26万，现在降至25万。

中原区：

单价最低房源：4550元/平

建设路工农路附近，工农路32号院，小区均价7500元/平。55平顶楼两房，房龄42年，一梯三户，老旧小区，房子简装且旧。去年11年挂牌42万，现在售价25万。

总价最低房源：15.5万

建设路伏牛路附近，五建家属院，小区均价9700元/平。一套建面24平一房，房龄超40年，一层五户，面积小，装修差，小区环境一般，出行较便利。今年3月挂牌20万，现降至15.5万。

管城区：

单价最低房源：4600元/平

陇海路布厂街附近，国棉二厂家属院，小区均价8000元/平。61平顶楼三房，房龄42年，一梯两户，简装腾空房。今年3月挂牌35万，现降至28万。

小区地处布厂街南段，出行便利度一般，周边多批发市场，出租房过多，生活舒适度差。

总价最低房源：18万

陇海路布厂街附近，南庆里电磁线厂家属院，34平一房，一梯三户，户内简装老旧。今年7月挂牌23万，现降至18万。

二七区：

单价最低房源：4715元/平

淮北街民安路附近，民安路38号院，小区均价6500元/平。57平顶楼两房，一梯三户，房龄39年。去年9月挂牌28.5万，一年未售出，现降至27万。

总价最低房源：20万

河医立交附近，鑫苑都市领地，33平顶楼一房，房龄17年，一梯20户，但为70年产权，简装。最近刚挂牌。小区均价12000元/平，该房合单价6000元/平。

惠济区：

单价最低房源：3900元/平

南阳路兴隆铺地铁口附近，南阳路149-1号院，单位家属院，小区均价5200元/平。47平顶楼两房，简装，房龄约40年，一梯四户。今年6月挂牌20万，现降至18.5万。

该房源同时也为惠济区总价最低房源。

高新区：

单价最低房源：5050元/平

正弘高新数码港公寓，小区公寓均价6000元/平。该房源为36平一房，四梯37户，带装修，房龄约6年，今年8月挂牌25万，现降至18.2万。

该房源同时也为高新区总价最低房源。

经开区：

单价最低房源：5140元/平

经开第八大街经北六路附近，长盛广场，小区均价7500元/平。该房源为65平两房，六梯37户，简装空房。今年2月挂牌40万，现降至33.8万。

总价最低房源：20万

经开第二大街经北一路附近，大城小室，27平一房公寓，两梯31户，带装修及简单家具，今年8月挂牌21万，现降至20万。

以上14套房源，即为目前主城八区二手房地板价。从单价3900-5270元/平，总价15-25万，看起来在郑州随便买套房子完全不难，但买房从来不是随便的事。

它们虽便宜，一样没人买，因为除几个不受待见的非核心地段公寓外，大多特点统一：小区破、房子旧、面积小、楼层差。

这样的房子，恐怕比动辄上亿的别墅豪宅还需要有缘人。

03

二手房受关注，各区二手房怎么买？

什么东西都是一分价钱一分货，冲着捡漏心理买房，未来一定叫你付出远超当下得利的边际成本，沦为住不成、租不出、卖不掉的死账。

目前郑州主城二手房中，郑东新区均价最高，约15500元/平，剩下7区域都在11000-12000元/平之间，如进一步剥离二套改善买二手房这部分被平均数据，郑州主城当前成交二手房大头在单价8000-9000元/平。

按75平两房或三房（老房得房率高）为满足基础居住需求为底线，对应总价为60万。以这两个数据互为对照，比它们再低的二手房，看都不要看。

据贝壳找房统计，郑州主城八区挂牌二手房约7.3万套，其中总价60万以下约8670套，占比11.9%，各区分布情况如下：

金水区总计20660套，总价60万以下2665套，占比12.9%；

郑东新区总计9848套，总价60万以下379套，占比3.8%；

中原区总计11044套，总价60万以下1664套，占比15%；

管城区总计10445套，总价60万以下1326套，占比12.7%；

二七区总计9946套，总价60万以下1889套，占比19%；

惠济区总计4447套，总价60万以下173套，占比3.9%；

高新区总计4266套，总价60万以下427套，占比10%；

经开区总计2433套， 总价60万以下141套，占比5.8%。

我们以此给出建议：

1、二七区占比最高，接近两成，普通老破小二手房只会越老越贱，二七区总价60-80万二手房，未来有更大概率跌至60万内，不建议选择。

2、郑东新区、惠济区占比最低，但原因不同。郑东新区主要吃主城发展核心区地段溢价，惠济区主要吃环境溢价，同等总价下，惠济区房子居住舒适度更高，郑东新区房子保值性更好。

3、金水区挂牌量遥遥领先，市场活跃度最高，同等单价下，比其他区域更好出手。

4、中原、管城两区体量相当，前者有老工业基地遗存，后者有城市历史文化遗存，当郑州真正进入存量房时代，更多开发商会介入城市更新项目，这两处是主战场，未来不会更加掉队。

5、高新区、经开区目前仍以新房、次新二手房为主，区域离存量房时代较远，二套改善换大房合适，刚需首套不建议买这里的二手房。

,