郑州二手房什么时候买最便宜(郑州主城最便宜二手房什么样)

FANGDONG

郑州二手房什么时候买最便宜(郑州主城最便宜二手房什么样)(1)

据郑州住房保障和房地产管理局发布的统计信息显示,2022年8月,郑州全市住宅新房销售5919套,二手房销售6925套。

郑州二手房单月比新房多卖了约1000套!

2021年全年,郑州新房/二手房成交比还是2.5:1,仅仅半年多,就出现了180度、超过2.5倍的大反转。

过去几年,郑州二手房销量向新房靠近的趋势是在,但反转来得这么快,仍让人始料不及。

为啥二手房在郑州突然如此吃香?图安全、图便宜、还是没得选?

我们之前梳理过郑州主城30个优质抗跌二手房小区的抗跌原因,但它们毕竟还是市场上的少数精品。

在更多人观念里,买主城二手房主要还是跟便宜、捡漏、方便等词汇挂钩。

那我们就扒扒郑州主城最便宜的二手房都什么样,买这些房子,到底是不是捡漏。

FANGDONG | 房东俱乐会

撰文:陆离 美编:小樱 校对:大豆

01

主城二手房成交已远超新房

上面数据还是全郑州的统计数据,更能反映郑州主城状态的市内八区销售数据,则更触目:

2022年8月,主城八区住宅新房共销售3196套,成交均价14707元/平;住宅二手房共销售5246套,成交均价12067元/平。

主城二手房比新房多卖了2050套,已成郑州主城房市主流!

不过,新房/二手房的此消彼长,仅是二手房所见即所得的安全感使然,主城二手房整体价格却在一路走跌。

2020年8月,郑州主城二手房均价约13500元/平;2021年8月,下探到约12700元/平;对比今年8月的12067元/平,两年已持续下跌约1500元/平。

8月主城八区住宅新房销售数据

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8月主城八区住宅二手房销售数据

主城二手房销量远超新房,主要是主城土地供应量小,在售新房房源太少且单价高,很多人无力选择。

不可忽视的原因还在于:

改善家庭为卖旧换新,愿意降价出手了;

远郊价值缩水,刚需自住,口袋不厚,买房思路变得更务实,当市场上打折二手房渐增,买套经济适用的二手房也未尝不可。

最近不管是法拍房市场,还是一些主城公寓项目,都不断有六七折甚至五折房源被人“捡漏”的消息冒出。

比如金水万达公馆一套52平公寓,业主原先报价80万,长期无人问,后小幅降价几万,依然没效果。业主最近急需用钱,实在没辙,狠心扼腕报价40万,第二天就卖了出去。

业主虽比6年前买时亏不少钱,但什么时候说什么话,能卖掉救急就行;买公寓通常是买累赘,但这套公寓地段足够好,关键是足够便宜,拿来干什么用都划算。

一般而言,法拍房门道多,更多算有钱人的竞彩游戏,公寓是非住宅,自住体验太差,老百姓踏踏实实买个便宜、实在的房子,还是首选。

而这样的机会,未来可能越来越多。

02

主城八区最便宜二手房长什么样?

买二手房图得是便宜,但便宜都是相对的。

主城总价20万的房子,不一定真便宜。值80万的房子60万拿下,绝对是真捡漏。

那我们就扒扒,主城八区最便宜的二手房长什么样,看看买这些房子,到底是真捡漏还假便宜。

以下房源信息均摘自贝壳找房,且均有经纪人维护房源,房东俱乐会整理其信息,仅为分析市场趋势用,不对具体房源真实性负责。

金水区:

单价最低房源:5000元/平

南阳路跃进路附近,南阳路84号院,小区均价8100元/平。66平5楼3房,房龄40年,今年5月挂牌46.5万,现在卖33万。

小区为老旧家属院,环境差;房子高楼层,简装;胜在周边配套丰富,但居住舒适度差。

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郑州二手房什么时候买最便宜(郑州主城最便宜二手房什么样)(4)

总价最低房源:15万

南阳路农业路附近,南阳路62号院,小区均价7200元。24平1楼1房,为老式单位房,房源超40年,最近刚刚挂牌。小区老,房子破,毫无居住舒适度。

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郑东新区:

单价最低房源:5270元/平

中州大道商都路附近,红星美凯龙创富国际,小区均价5500元/平。今年7月成交一套40平一房,为两梯40户公寓房,简装,楼层多为出租房,商住交错,人员混杂。该房同时也是郑东新区三环内成交总价最低房源。

总价最低房源:25万

同为创富国际公寓房,47平一房,今年3月挂牌26万,现在降至25万。

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中原区:

单价最低房源:4550元/平

建设路工农路附近,工农路32号院,小区均价7500元/平。55平顶楼两房,房龄42年,一梯三户,老旧小区,房子简装且旧。去年11年挂牌42万,现在售价25万。

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总价最低房源:15.5万

建设路伏牛路附近,五建家属院,小区均价9700元/平。一套建面24平一房,房龄超40年,一层五户,面积小,装修差,小区环境一般,出行较便利。今年3月挂牌20万,现降至15.5万。

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管城区:

单价最低房源:4600元/平

陇海路布厂街附近,国棉二厂家属院,小区均价8000元/平。61平顶楼三房,房龄42年,一梯两户,简装腾空房。今年3月挂牌35万,现降至28万。

小区地处布厂街南段,出行便利度一般,周边多批发市场,出租房过多,生活舒适度差。

总价最低房源:18万

陇海路布厂街附近,南庆里电磁线厂家属院,34平一房,一梯三户,户内简装老旧。今年7月挂牌23万,现降至18万。

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郑州二手房什么时候买最便宜(郑州主城最便宜二手房什么样)(10)

二七区:

单价最低房源:4715元/平

淮北街民安路附近,民安路38号院,小区均价6500元/平。57平顶楼两房,一梯三户,房龄39年。去年9月挂牌28.5万,一年未售出,现降至27万。

郑州二手房什么时候买最便宜(郑州主城最便宜二手房什么样)(11)

总价最低房源:20万

河医立交附近,鑫苑都市领地,33平顶楼一房,房龄17年,一梯20户,但为70年产权,简装。最近刚挂牌。小区均价12000元/平,该房合单价6000元/平。

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惠济区:

单价最低房源:3900元/平

南阳路兴隆铺地铁口附近,南阳路149-1号院,单位家属院,小区均价5200元/平。47平顶楼两房,简装,房龄约40年,一梯四户。今年6月挂牌20万,现降至18.5万。

该房源同时也为惠济区总价最低房源。

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郑州二手房什么时候买最便宜(郑州主城最便宜二手房什么样)(14)

高新区:

单价最低房源:5050元/平

正弘高新数码港公寓,小区公寓均价6000元/平。该房源为36平一房,四梯37户,带装修,房龄约6年,今年8月挂牌25万,现降至18.2万。

该房源同时也为高新区总价最低房源。

经开区:

单价最低房源:5140元/平

经开第八大街经北六路附近,长盛广场,小区均价7500元/平。该房源为65平两房,六梯37户,简装空房。今年2月挂牌40万,现降至33.8万。

郑州二手房什么时候买最便宜(郑州主城最便宜二手房什么样)(15)

总价最低房源:20万

经开第二大街经北一路附近,大城小室,27平一房公寓,两梯31户,带装修及简单家具,今年8月挂牌21万,现降至20万。

郑州二手房什么时候买最便宜(郑州主城最便宜二手房什么样)(16)

以上14套房源,即为目前主城八区二手房地板价。从单价3900-5270元/平,总价15-25万,看起来在郑州随便买套房子完全不难,但买房从来不是随便的事。

它们虽便宜,一样没人买,因为除几个不受待见的非核心地段公寓外,大多特点统一:小区破、房子旧、面积小、楼层差。

这样的房子,恐怕比动辄上亿的别墅豪宅还需要有缘人。

03

二手房受关注,各区二手房怎么买?

什么东西都是一分价钱一分货,冲着捡漏心理买房,未来一定叫你付出远超当下得利的边际成本,沦为住不成、租不出、卖不掉的死账。

目前郑州主城二手房中,郑东新区均价最高,约15500元/平,剩下7区域都在11000-12000元/平之间,如进一步剥离二套改善买二手房这部分被平均数据,郑州主城当前成交二手房大头在单价8000-9000元/平。

按75平两房或三房(老房得房率高)为满足基础居住需求为底线,对应总价为60万。以这两个数据互为对照,比它们再低的二手房,看都不要看。

据贝壳找房统计,郑州主城八区挂牌二手房约7.3万套,其中总价60万以下约8670套,占比11.9%,各区分布情况如下:

金水区总计20660套,总价60万以下2665套,占比12.9%;

郑东新区总计9848套,总价60万以下379套,占比3.8%;

中原区总计11044套,总价60万以下1664套,占比15%;

管城区总计10445套,总价60万以下1326套,占比12.7%;

二七区总计9946套,总价60万以下1889套,占比19%;

惠济区总计4447套,总价60万以下173套,占比3.9%;

高新区总计4266套,总价60万以下427套,占比10%;

经开区总计2433套, 总价60万以下141套,占比5.8%。

我们以此给出建议:

1、二七区占比最高,接近两成,普通老破小二手房只会越老越贱,二七区总价60-80万二手房,未来有更大概率跌至60万内,不建议选择。

2、郑东新区、惠济区占比最低,但原因不同。郑东新区主要吃主城发展核心区地段溢价,惠济区主要吃环境溢价,同等总价下,惠济区房子居住舒适度更高,郑东新区房子保值性更好。

3、金水区挂牌量遥遥领先,市场活跃度最高,同等单价下,比其他区域更好出手。

4、中原、管城两区体量相当,前者有老工业基地遗存,后者有城市历史文化遗存,当郑州真正进入存量房时代,更多开发商会介入城市更新项目,这两处是主战场,未来不会更加掉队。

5、高新区、经开区目前仍以新房、次新二手房为主,区域离存量房时代较远,二套改善换大房合适,刚需首套不建议买这里的二手房。

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