广州市天河区兰亭盛荟二手房走势（没卖掉珠江新城的房子）

二娃说

当你身边所有人都在参与“内卷”的时候，你要怎么做才能杀出重围？

我的建议是多读书，因为，读书破万卷。

今天，二娃想来和大家讨论一个话题：

1）同样500万预算，你是选择买天河公园楼龄旧的二手房，还是老黄埔的一手房？

2）同样800万预算，你是选择买珠江新城中区楼龄旧的二手房，还是金融城板块的次新房？

看到这里，可能有人忍不住要问我了：二娃，你这不是说了两个话题吗？

不！我说的就是一个话题！

话不多说，咱们看下图！

是的，星期二晚上，有一位粉丝来付费问我：“二娃，总价500万预算，投资 自住考虑，我目前单身，在天河公园东门上班，你觉得我是买天河公园二手房，还是买万科城市之光的一手房更好？这两个地方的总价和单价都差不多，我有点犹豫。你觉得这两个地方未来升值潜力哪个更大？”

说实话，这个问题放在很多人面前，可能最后的选择都是天河公园的二手房。但二娃却建议他买老黄埔的万科城市之光。

首先，我承认，老黄埔的地段价值肯定不如天河公园，但为什么我依旧建议他买老黄埔的新房呢？

原因很简单：

第一、500万预算并不高，在天河公园能买到的房子，楼龄基本都有20年了，且多以楼梯楼为主，居住环境相对较差。如果你想在出手的时候，免去增值税，那么，至少要持有5年，这时候你房子的楼龄就已经25年了。你觉得转手会好卖吗？

第二、通常来说，房子楼龄在5-10年的时候，往往是它价值最高，升值潜力最大的黄金时段。超过20年后，动力就不足了，房价涨幅大概率都会跑输大市（个别地段极好的楼盘除外）。

第三、买房如果投资考虑，那你就必须得想想，未来你出手的时候，买你房子的人会是谁？是哪一群客户？他们的喜好是什么？因为，掌握了他们的喜好和居住习惯，你才能掌握财富。

而据我判断，未来天河公园板块的主要购房人群，应该和买老黄埔的买家是重叠的。都是在珠江新城、金融城、琶洲CBD上班的白领人群。而这群人，大部分比较年轻，喜欢新房多过老房子。同样价格内，我相信，更多人会选择距离更远一点的老黄埔，而不会选择天河公园的老破大或老破小。

所以，我判断万科城市之光，未来5年的房价涨幅会大于天河公园老破小的涨幅。

◆ 万科城市之光外立面

好巧不巧，同样的买房疑问，在一位珠江新城业主的口中，也再一次得到了证实。

事情是这样的，4月5日，一位粉丝找到我说：“二娃，我有一套房子，很想卖掉！你能帮我发下信息不？”

我问他：你的房子哪里的？具体什么情况？为什么想卖掉呢？

紧接着，他写了一大段文字给我，原文如下：

珠江新城广信牡丹阁卖房：

卖房原因：孩子之前在体育东路小学上学，有套小户型的学位房不够住，便买了这套103方的三房。自己折腾装修，淘宝各种灯具家具装修材料，装成了自己喜欢的样子，还加了一个洗手间，应该是这栋楼里为数不多的两卫。现在孩子上中学了，也不在天河这边，所以考虑将房子卖掉置换。

房源优势：广信牡丹阁是两梯六户的，总高25层，我这一套位于18层的东南向单位，应该来说是整栋楼里朝向户型比较好的位置。窗外视野极好，有东南北三向景观，南向可望到W酒店，嘉裕公馆甚至是珠江帝景，北向的视野也不错，俯瞰整个天河南片区一众矮楼，正佳，天环，天河城，万菱汇，体育中心，甚至中信广场都在目之所及，无论白天黑夜，一城天河繁华，尽在眼中。

◆ 窗外景色

房源劣势：南边靠黄埔大道，但我这个户型是收进来的单边位，阳台望东向体育东路，噪音肯定多少有一点，但比纯南向的单位，还是安静了许多，我和家人孩子在这里居住多年，并没有噪音这方面的困扰。

另外一点需要告知的是，我全程组织参与了小区业主募资更换电梯和大堂的事宜，目前已经更换了一部全新的电梯，另一部和大堂也箭在弦上，上半年应该可以搞定电梯，后面大堂也会重新装修。

小区的大部分业主都认识我，也很感谢我们组织的电梯更换以及大堂装修，这些动作或许将会使这个黄金地段的老旧楼盘，重新焕发新的生机。

小区挂盘情况：小区目前挂盘有另两套，一套高层74方北向的，单价6.2万（总价458万）；一套是西南向顶层和我同一面积的，单价5.9万（总价600万），贝壳可查（贝壳上有一些超小户型的是楼下2-3的公寓产权，和4楼以上的是不同的）。这个小区总层高25楼，两梯6户，西南向103的，视野方面相对不如东南的，和对面楼间距比就近，东南向则没有这个问题。我的挂牌价580万（如果真心想买，价格还可以再商量）和同小区的另外两套相比，有一定价格优势。

个人一点感受：我在天河南片区住了很多年，对这个片区还是有些恋恋不舍的。500米-800米到正佳商圈（天环广场，万菱汇，太古汇，天河城）购物，500米到花城广场夜跑，600米到高德冬楼下的华润blt超市，或者远一点去太古汇的ole。还有天河南的众多网红咖啡店，日料店，一龙拉面、来回咖啡、碌碌发、何兰正等等都是生活日常。

维家思或花城汇看场电影，下好单，几分钟走过去，就是现实；18号线地铁就在楼下，直线150米，未来还有13号线地铁冼村站。

冼村旧改也到了最后阶段，传说中广州楼市的天花板—保利天御，距离我家不到500米。

◆ 他家房子望出去就是冼村旧改

近在咫尺的珠江新城中区已经成为广州楼市中最靓的仔，几乎同样的地段却有着三倍以上的价差，广州的世界级中轴线，只有这一块还没有被“包装”的。

广信牡丹阁的今天，是天河核心步行10分钟生活圈；至于明天如何，我也不知道，但是一定不会跑输整个广州。

◆ 户型图（建面约102.59㎡）

但是，后来在我和他聊天的过程中发现，他卖房还有一个重要原因：他发现，这个小区在上一波大行情中，房价涨幅开始跑不动了。

他说：“这个小区2016年-2017年的那一波行情，是完全跟上了普涨节奏的，但是，在2020-2021年的这波行情中，就开始分化了，涨幅完全掉队了”。

紧接着，他又补充说到：“2018年，其实我们小区的单价就4万多了，当时是超过兰亭盛荟的，但今天的兰亭盛荟卖多少，你懂的...”

说到这里，他表现出了后悔的意思，后悔当时没有及时去进行置换，卖掉这套房子，去买一套兰亭盛荟125㎡的户型。如今，差距实在是太大了，所以决定今年必须卖掉这套房！

“现在卖掉的钱，虽然已经买不了兰亭盛荟了，但我可以买城市之光、富颐华庭，或者是和樾府”他说道。

大家发现了么？其实论地段、配套、交通、学位，这套房真的超级无敌好，但因为楼龄太旧（1998年），它的升值空间其实已经有点动力不足了。在上一波大行情中，它的房价涨幅也开始掉队天河区其他二手房了。这也证明了我一开始的论点。

当然，因为地段和稀缺资源的占有，这套房子还是比广州很多房子的价值都高。如果你就是喜欢住在珠江新城核心地段，想要享受最好的配套和资源，不那么看重投资的话，买它也是没毛病的。

好了，今天就写这么多吧

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