新石南路最新规划图(拆解太平河新区规划)

新石南路最新规划图(拆解太平河新区规划)(1)

/回看 出品人/羊脂玉 本文仅代表「回看」观点

13年前,石家庄在人民会堂举行了一场会议。会议前下通知,各部门主管领导和科室负责人必须到会。这次会议的名字叫「省会城市建设三年大变样动员大会」,到今天被人津津乐道的「三年大变样」,便由此发端。在会上,有一份文件被同时下发,标题叫「省会城市建设三年大变样和2008年迈大步实施方案」。

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▲ 2008年启动的「三年大变样」,第一项措施便是启动「滹太片区概念规划编制」,后面滹太新区的规划图,便是这项工作的成果。只不过,随后石家庄决策层更迭决策,令汊河片区和此后十年近千亿规模的投资失之交臂

在今天看来,这次会议和这份文件,和2021年河北「大力支持省会建设和高质量发展」有着异曲同工之处:同样是河北决策层决策部署在前,同样在石家庄掀起了大规模的城市更新,甚至连城市更新的内容都差不多:修建道路、搬迁企业、拆迁旧村、新建广场,每一项和今天几乎都能对得上。

不过,13年前后的两次剧变,区别还是有的。13年前的石家庄,将「主城改造与新区开发共上、以新区开发为主」作为城市规划和开发的思路,并在此后一直深刻影响着石家庄,正定新区能在10年时间内拿到规模接近千亿的投资,也要拜这项思路所赐。

但在13年后,「二环内做减法、二环外做乘法」取代了它,主城区超越了新区,重新站到了城市规划的「C位」,甚至连这次城市剧变中提出的「新区」,也「回到」了主城区。

然而,鲜为人知的是,13年前石家庄划出的「北跨」新区,并非直接跨过滹沱河、位于正定县城东侧的正定新区,而是横跨滹沱河南北两岸的「滹太新区」,规划范围东至京珠高速(也就是后来的新元高速)、西至南水北调、南至太平河南岸1公里,北至滹沱河北岸2公里,面积大概70平方公里。名字的由来,也是取规划范围内有滹沱河和太平河两河交汇。

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▲ 「滹太新区」最早的规划图,「有效期」一年,但不难看出,汊河板块和后来的太平河城市片区,在滹太新区中担当着C位的角色

这个规划范围有没有一点眼熟?没错,13年后正在「以国际化视野、高标准规划建设」的「太平河城市片区」,就是前述「滹太新区」规划范围的核心。

这两天,石家庄为「太平河城市片区」规划方案进行的全球招标完成了第一阶段,37个设计机构参与其中。翻了翻这些机构的名单,几乎网罗了在全球城市规划和建筑设计领域的佼佼者,这应该是过去十年石家庄城市规划的最强阵容了。我随手举几个代表,分量如何,大家自行脑补:里卡多·波菲建筑师事务所,迪奥、高盛、卡地亚的全球总部出自它的手笔。荷兰MLA,深圳前海城市规划是它设计的。中国城市规划设计研究院深圳分院,深圳北站和澳门城市总体规划是它操刀的。而在13年前,也是这块土地,石家庄找来了两家美国顶级设计公司执笔。

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▲ 视频片段摘自《拥河发展,这项征集引来全球目光》

兜兜转转、世道轮回,13年来都一样,石家庄把这块滹沱河上最好的地方拿出来,为当下的城市剧变「打头阵、开好头」。

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太平河是滹沱河最大的支流,两条河在今天「冀之光」交叉汇聚,「汊河」便由此得名。

这些年,石家庄人消夏的去处,无外乎就那几个:往西,是西部山前;往北,是正定古城;或者,想离城不远,那就去汊河。

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▲ 俯瞰「冀之光」领衔的汊河板块三角洲,经过这五年的生态修复,滹沱河、太平河沿岸的自然环境有目共睹,三角洲则是两条河上景致最漂亮的地方。滹沱河生态修复这笔钱砸得相当值

汊河之所以受欢迎,原因也很简单:地方开阔、水面浩渺、植被茂盛。尤其是「冀之光」所在的位置,是几千年下来,滹沱河和太平河冲积出来的三角洲,也是两条河上景致最漂亮的地方。每到节假日,这里就成了停车扎堆、游客拥塞的状态。这几年,汊河还搞了一段「漫水路」,河水漫过路面,开车涉过这个路段,相当有感觉。

老百姓喜欢去,因为漂亮、好玩。而在石家庄的城市版图里,这里也是妥妥的「风水宝地」,更是第一版「滹太新区」的核心。

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▲ 图片摘自《省会城市建设三年大变样和2008年迈大步实施方案》,「滹太新区」最初的规划范围如图所示,其中,「太平河北岸107国道以东近2平方公里」,也就是文章提到的汊河板块,便是「率先启动区」

我翻过当年滹太新区的规划,里面要「装」进去会展中心、行政中心、总部经济、职教园区和文化设施,这和后来正定新区的功能定位一般无二。其中,汊河板块是核心,也是滹太新区的启动区,将建设会展、酒店和办公建筑。如果没有后来的变数,如果把砸到正定新区的近千亿元砸到这里,今天的汊河板块就另一副模样了。

历史可没有如果。不过,13年下来,尽管变了规划,改了名字,但汊河板块的核心地位却一点没变。

原因无他:条件最好。

自然环境自不必说,这是「看家本领」。这些年滹沱河生态修复不是白砸钱的,效果摆在那里。多说一句,这些年滹沱河生态修复,我手里的数字,一共砸了184个亿。据施工方中国铁建的朋友说,这个项目的投资规模和石家庄地铁相差无几,也是中国铁建在石家庄「唯二」的大项目。今年底,三期完成,这个历时六年的项目就此落下帷幕。

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▲ 滹沱河生态修复自规划至三期全部完工,历时五年,投资超过184亿元。和石家庄地铁相比,滹沱河生态修复或许不够「引人注目」,但效果有目共睹

如果要评选过往十年,石家庄哪笔钱砸的城建投资最值得,位居首位的肯定不是正定新区,更不是石家庄地铁,应该是滹沱河生态修复。

自然环境是「底子」,交通条件则是关键。准确的说,是汊河板块到石家庄主城区的交通条件。比如,南北方向上是胜利北大街、体育北大街;东西方向上,以前是古城路,现在要加上刚补上「三缺一」的北三环。

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▲ 「太平河新区」规划范围及周边地面交通、地铁和其他重要项目情况。和正定新区相比,「太平河城市片区」对石家庄人而言,距离感要小很多,交通条件也比较成熟,再加上地铁二号线北延两站,一旦成行,便是「如虎添翼」。此外,东垣古城遗址公园项目,看起来距离有点远,但对于弥合太平河新区与主城区之间的城市断裂带,有着相当重要的作用

多说一句:汊河板块能有今天的交通条件,13年前滹太新区第一版规划和投资也起了效果。当年石家庄准备了5个亿,给滹太新区搭建交通路网,率先启动的便是「堤顶路」。这名字,都不太熟悉,是吧?换个现在的名字,叫「翠屏路」,就都知道了,要去汊河板块溜达,这是必经之路。

事实上,自然环境是汊河板块的独特优势。谁叫石家庄如此缺水?以至于13年前后,城市剧变的名字变了,规划改了,但对「水」的执着一点没变。能有一块像天津海河、杭州钱塘江、杭州湘江这样一副城市「傍水营建」的模样,是这13年来石家庄人从来没变的执念。

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▲ 当前的太平河城市片区内太平河沿线现状,尽管城市片区规划尚未确定,但太平河南岸的绿道贯通正在推进,部分已经完成,这是对太平河沿线进行的景观改造提升

但在「傍水」之外,石家庄还要「靠城」。过去十年,正定新区砸了近千亿,其中至少一半砸到了交通上,新城大道干了五年,太行大街更是中冶垫资干起来,为的就是把新区「飞地」和主城区连在一起,能让主城区的几百万人过得去。十年下来,新区攒了家底、有了人气、定了地位,「正定自贸区」这个名字要比「正定新区」更「靠谱」,但也必须承认,新区发展慢了些,也是吃了「北跨跨太远」的亏。

与之相比,位于滹沱河南岸的汊河板块,距主城区显然更近,交通条件也更成熟,老百姓消夏、溜达都常去,不会有太强的距离感。即便是汊河板块和二环之间,还隔着一块「东北二环板块」,还没形成完整、成熟的城市状态,但也远非主城区之于栾城、之于藁城这样,有着相当恐怖的断裂带。更何况,东北二环板块也有了自己的「核心」,那便是东垣古城,这个项目对这个板块的成熟有着「催化剂」作用,汊河板块也将因此进一步「拉近」好主城区的距离。这一点,我们放在以后的回看文章里解读。

因此,也就有了前文所言:

「新区」回到了主城区。

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重回城市规划的C位,汊河板块有了它的新名字:

太平河城市片区。

事实上,在告别当了13年的「近郊游目的地」后,汊河板块的名字其实经历过一次更迭,此前的名字是:

太平河高端集中安置区。

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▲ 从「太平河高端集中安置区」到「太平河城市片区」,尽管只有名字的变化,但不难发现,变化出现在石家庄决策层调研后几天,变化的背后,则是太平河新区地位的上升

两个名字比起来,唯一不变的是「太平河」,这是这块区域的名片。但从「高端集中安置区」到「城市片区」,听起来不仅升级了,还成了:

「城市样板」。

还记得上一个城市样板是谁吗?没错,就是「正定新区」。正定新区刚出世的时候,有人问我这个区域意味着什么,我说:

这里是未来石家庄的样子。

现在,这个称号要让位给了这个「太平河新区」了。

从名字的更迭不难看出,对于当前的石家庄决策层而言,太平河新区的定位不只是「集中安置区」,一个用于主城区搬迁居民集中安置的区域。事实上,不管是「国际化视野」、「高标准规划」,还是「高端」,这些修饰都是在形容集中安置区的标准,说到底,它还是一个安置区,过度强调了它的居住和生活功能。如今换成了「城市片区」,换的不只是名字,还有定位:

这块区域也是一座城市,除了居住和生活,孩子上学、大人工作、老人养老,生病住院、生活购物、休闲娱乐等等这些功能,都应该得到满足。

更何况,正在发生的城市剧变又有变化,尤其是城市更新和拆迁安置。说到「集中安置」,首先想到的是城中村和危旧小区产生的拆迁户要集中安置过来,当下的拆迁政策本就鼓励异地安置,在补偿政策上给的条件也优厚。但现在看来,安置政策又有大幅度调整,异地安置本就难度较大,如果是跨区域集中安置,难度只会呈几何倍数增长。

所有「强扭着」的拆迁安置,到头来大都是一场空。教训还不够深刻?所以,当前的动向是,集中安置还会推进,但会优先选择区域内集中安置,比如,新华区的城中村和危旧小区拆迁,优先安置在新华区内,不让拆迁户走太远,脱离当前已经熟悉和适应的生活环境。

没了集中安置,那太平河新区做出来给谁住?这个问题困扰了正定新区十年,从一开始靠的是规划高起点、高标准,到后来拉出来行政中心北迁和正定自贸区设立「撑场面」,可自始至终,正定新区都没有彻底解决这个问题。我查了一下,正定县的常住人口没有太明显的增长,这其中,正定新区吃了与主城区之间距离太远、城市配套没跟上的亏,还是大亏。

既然让人搬进去,给个理由先?

同样的问题,现在轮到太平河新区来面对了。正定新区的前车之鉴就在河对岸,给太平河新区招致的质疑甚至更多。

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▲ 胜利北大街位于整个太平河城市片区的西侧,也是太平河新区的地面主干道,大致在这个位置,则是地铁二号线北延柳林铺站规划地

因此,在规划之初,太平河新区做了这些事:首先,是把面积控制住。正定新区起步区有40平方公里,规划60万人,摊子太大。太平河新区则仅有5.53平方公里,规模是正定新区的1/8,摊子小,运作更容易。

其次是放大交通优势。与正定新区连通主城区的主干道修了五年相比,太平河新区的交通条件是现成的,老百姓对这里的距离抗性也小得多。

更重要的,则是手里有钱了。前段时间新的决策层给石家庄凑齐了规模1.5万亿的授信,相当于给城市更新项目找到了稳定的「金主」。只要有项目,石家庄拿着去找金融机构,评估过后觉得靠谱,就从授信里拿出来、批过去。我查了一下,太平河片区是新整合的市属国企「城发投」操刀,前两天的公开资料披露,这家公司目前拿到手里的授信规模接近四百个亿。这是任何一个开发商听了都会流口水的规模。

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▲ 「城发投」应该是石家庄融资最充足的一级开发者,无论是此前来自本地,还是来自外地的开发商,凡是涉足一级开发者,远没有如今城发投的实力。由此带来的,便是石家庄一级开发规则和格局的彻底改变

顺便说下,各地的城投公司目前都是债券市场上的「香饽饽」,融资成本低,又有地方政府信用背书,在开发商选择躺平的当下,一些城投公司甚至出来「撑场面」,案例参考石煤机项目。

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▲ 太平河城市片区的一级开发大概率是由市属国有企业城发投操刀,规划的太平河城市片区展示中心,便位于整个新区的东北角领衔位置

再多说一句:石家庄城发投早在去年就把手伸到了楼市,它的前身「城投集团」是地铁万科蓝湾项目的合作方和股东,这块地也是他们做的一级开发。像烂尾十年的拉美风情小镇项目,则成了大多数没被保留的项目,被迅速强拆。

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在石家庄决策层的城市规划里,「拥河发展」是「大战略」,「滹沱河生态经济带」是「一号」,顶着「大战略」和「一号」两顶光环,太平河新区的待遇自然也是最好的。像规划要全球招标。这一点,高铁商务区和北站改造都相形见绌。

此外,能做的配套也要往前赶。地面交通方面,学府路率先启动,将结束胜利北大街的断头状态,东延至太平河新区的三角洲内。昨天披露的规划则显示,学府路东延至三角洲后,还要「南下」到太平河南岸,并与古城东路连通。

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▲ 图片摘自石家庄市自然资源和规划局「学府路东延跨太平河桥控规动态维护方案」,东延后的学府路不仅贯穿太平河北岸,还将横跨太平河,纵贯南岸。这张图还值得关注的,便是太平河新区的用地规划动向,尤其是太平河北岸的三块住宅用地,以及南岸的医疗用地

地铁方面,此前纳入到「8 2」工程的二号线北延两站,这一点和此前为中央商务区「量身定制」的地铁七号线如出一辙,只不过,二号线北延看起来更务实,实现起来更容易一些。

关于地铁二号线北延两站是否需要审批的问题,我也拿到了第一手消息。负责运作二号线北延两站的是两家市属国有企业,分别是城发投和交投。以前我们知道,轨道交通项目投资规模大、运作周期长,必须有国家发改委批文才行。但二号线北延两站在全线规模的占比,远低于20%,不必通过审批,城市自己筹钱搞定就行。我查了一下,确有这项规定。至于筹钱问题,目前看问题也不大,交投集团和金融机构的授信协议已经签字。

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▲ 交投集团将负责两条地铁北延两站项目,融资支持也拿到了。交投方面透露的消息显示,这两个项目的审批手续不是问题,但地铁说到底是个大工程,不是今天宣布要做,明天就能开干的节奏

新区内的地面拆迁腾退也在推进。从地图上看,不难发现,太平河新区的规划范围内,几乎没有大规模的城中村或者居住区,拆迁难度要小很多。除了前述烂尾的拉美风情小镇已经拆掉外,区内现有集中市场搬迁、建筑物拆除已经启动,并刷上了鲜明的「拆」字。

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▲ 太平河南岸太平河新区内部分现状建筑,目前已经被刷上了「拆」字,一些建筑的使用者表示,已经接到了搬迁腾退的通知,拆迁近在眼前。而在太平河新区内现有的烂尾项目拉美风情小镇,既在挂牌整治名单里,又赶上这项大规模,拆除是必然的结局

再加上这段时间刚刚完成第一阶段工作的太平河新区规划招标,估计要明年初,新区规划的大致方向就可以看到。

当下的石家庄确定了七项城市更新项目,可没有哪个项目像太平河新区这样,几乎是「要啥给啥」:编制规划?全球招标。没地铁?给。断头路?通。要拆迁?拆。

可在「要啥给啥」的背后,还是,石家庄决策层想做的那件事:

「二环外做乘法」。

「二环内做减法」,减掉的是人口压力。可真要让老百姓心悦诚服地放弃二环内、走出二环外,谈何容易?没有规划顶格、配套顶格、环境顶格,谁会愿意做这样的选择题?

从这个角度看,这次太平河新区的「用力凶猛」,也是扛着「只能赢、不能输」的大旗。

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▲ 「太平河城市片区」初步规划图,目前标注出来的,都是保留项目。值得关注的,是太平河新区的展示中心,位于胜利北大街与太平河交汇处以南

在太平河新区的规划里,新区的展示中心位于胜利北大街与太平河交汇处以南,估计要等规划编制完成,才会启动。

13年前的滹太新区,只一年便被正定新区取代。可福兮祸兮,13年后,它又重新站在城市规划的C位,有了更足的底气,去担当它的新名字和新使命:

太平河新区,拥河发展的起步区、示范区和引领区。

以上,是为我的正文。

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