西湖公园改造效果图（西湖改造后啥样）

哪个板块会成为2020年长春最值得关注的板块？

答案在五一长假前一天来了：“西湖板块”。

4月30日，长春市挂牌4个地块，总用地面积达42.27万㎡，作为一个整体出让。

10日上午，西湖公园改造工程正式开工，项目东临西湖大路，南靠富民大路，西倚绕城高速，北至长深高速，陆地面积197.8公顷，水域面积135.8公顷。

以上种种信息发布，也意味着，西湖板块真的要崛起了！

关于新兴板块的预判，一般都是房报君的重磅，定义并准确预判了“南临河街板块”、“天泽大路板块”、“宜居路板块”、“北湖公园板块”等板块的走势。

当然，每次带有预见性的报道，提醒大家可以提前关注某个板块的时候，既会听到认可的声音，也会听到“又开始炒作楼市”的声音。

这个时候，房报君都会让后面这些人去复习一下2017年的推文：北湖房价早熟。（点我看之前分析）

不客气地自夸，对于长春楼市的了解和分析，房报君说第二，也只有房报君的老大敢说第一，20年的积累不是白给的。

所以，当我们说西湖板块的时候，是从2005年长春西湖划归汽开区，是从德国AS＆P公司未开发区做规划开始的。

很多板块从起步，到真正迈进楼市，是需要时间的。

例如，西湖板块的兄弟板块“西客站板块”，从2012年长春西站投入运营，到如今站前大规模开发，已经过去了7年多时间。

西湖呢？

我们看见西湖公园改造真正启动，也是不久前的事情。

作为板块的灵魂，西湖的原生态资源是最大优势，但公园不启动改造，就只适合钓钓鱼，不适合人居。

西湖将被改造成为以鸟类栖息地和湿地公园为主题的公园，规划用地面积约333.6万㎡，比南湖公园还要大。

西湖改造项目今日正式启动，目前已经种植了5000棵树，改造工程计划争取今年年底竣工。西湖公园周边的路网也预计今年年底基本建完。

西湖改造效果图

改造环境，不过是完善了配套，多了一个公园。

一个板块能兴起，首先缺少不了运营者，也就是板块定义者。

以北湖为例，北湖在中海进入之前，已经有一批开发企业进入，建造了不少项目，但是北湖真正走红，是中海PK了13家房企，一举摘得5个地块。

我们之前也说过西湖板块，但现在说的是，西湖板块要崛起了，因为板块定义者来了。

西湖板块尽管现在还是原生态，但汽开区一直没舍得放，因为这里是汽开区，乃至西城难得的生态板块，在规划上，这里还有长春唯一的湖心居住岛。

西湖改造效果图

在长春这个北方城市，湖景资源都稀缺，还想找个岛住？

因此，汽开区针对这个地段，一定会落位一个好项目，而不仅仅是为了住宅开发。

会是谁呢？

2019年8月20日，吉林省·浙江省对口工作交流座谈会在长春南湖宾馆召开，汽开区与颐高集团签署合作框架协议，拟合作开发集数字经济总部基地、专家公寓、新商业智慧广场、德国风情街、国际幼儿园和五星级酒店为一体的数字经济产业园项目。

西湖改造项目鸟瞰图

2019年9月29日，汽开区与颐高集团进行洽谈，颐高集团对项目方案中功能板块设置、与一汽集团关联度、高档酒店建设、引进独角兽企业等内容进行了调整，并承诺一定将该项目做成一个样板工程，极力引进上市公司和独角兽企业入驻汽开区。

2020年4月9日，汽开区与颐高集团就颐高数字经济产业园建设展开深入交谈，汽开区希望颐高集团能高标准规划、高质量建设，真正成为长春国际汽车城建设中产城融合的新典范。

2020年4月2日的《长春日报》对该项目进行了展示：占地面积约42万㎡，总投资约70亿元，拟选址汽开区西湖水面西侧。

由杭州颐高集团开发建设集数字经济会客厅、数字经济总部基地、汽车产业生态新兴板块、新商业智慧广场、德国风情街、国际幼儿园和五星级温德姆酒店等为一体的大型城市综合体。

颐高城市综合体效果图

看过上面的信息，相信大家对4月30日西湖板块的土地出让，心里有数了。

此次挂牌一共有4块，总用地面积42.27万㎡，地上总建筑面积达66.62万㎡。

其中，居住用地位于岛的外环，地块一用地面积14.98万㎡，地块二用地面积10.06万㎡，两个地块容积率均为1.7-1.8，建筑高度均＜54米，挂牌起始楼面地价为3112元/㎡。

另两块商务金融用地位于临湖位置，地块三用地面积为11.84万㎡，容积率＜1.0，建筑高度＜54米；地块四用地面积为5.39万㎡，容积率＜1.8，建筑高度＜80米。两个地块地上的总建面为21.53万㎡。

房报君看了挂牌文件，摘录了几个关键的表述：

（1）对上述四个地块国有建设用地使用权搭配整体出让，竞买人报名时需四个地块整体报价竞买，现场竞价时按四个地块整体加价。

（2）（地块三）竞得人应建设五星级酒店建筑面积不少于3万平方米，且自持5年，商业必须先于住宅开工，商业部分投资强度不低于1万元每平方米。

（3）（地块四）竞买人（含其控股关联公司）须获得国家科技部备案的科技企业孵化器，众创空间。

在颐高集团的官网，有这样的介绍：以“产城融合、产业生态、智能物业、乡村振兴“为着力点……业务覆盖产业园区、特色小镇、文创产业、孵化器、田园综合体、楼宇新消费、投资等多个领域……截止2020年3月，在全国29个省市自治区布局了306个创业基地……

据了解，该项目的意向地块就是已挂牌的约42万㎡地块。

2块商业用地规划了数字经济会客厅、数字经济总部基地、酒店等，计划摘地后很快就开工建设，其中，数字经济会客厅预计今年9、10月份就将投入使用。

企业总部及酒店也将同步开工建设，住宅用地将规划建设长春最高端的智慧社区，住宅配医疗，预计明年上市。

我们简单说说住宅，这里将可供应住宅46.09万㎡（地上总建面），预计是18层小高层为主的小区，估计可供应4500套左右湖景住宅。

颐高项目规划图

颐高项目是典型的产城融合项目，自身就是一个融合商业商务、娱乐休闲、居住生活的完整生态圈，这样一个楼盘对区域具有相当辐射影响力，也具备了板块运营者的条件。

当然，项目地段也具有相当优势，西湖生态资源就不用提了，这里是长春西门户，也是长春国际汽车城的外扩基地。

项目距离地铁2号线1200米左右，距离西客站1800米左右，北侧是长深高速出口，南侧是富民大街，沿着规划乙八街向南走，就到了一汽新总部。

当然，一个板块仅有标杆项目是远远不够的，还需要成规模。

我们先看2020年长春供地计划。

汽开区在西湖板块就有两个地块供应，与颐高项目隔湖相望还有一个纯居住用地，这也是难得的一线湖景地段，而且距离西客站板块更近。

此外，中铁去年12月摘得中铁城北侧9.9万㎡新地块，也预计在今年亮相，项目案名暂定为“中铁城沃尔夫小镇”。

另外，今年万科的新地块也会推出，还有40多万平方米的建设用地会推向市场。同时，板块内还预留了解放学校的教育用地，面积约6万㎡。

此外，去年万龙就已经中标绿园区西湖北一地块棚户区改造项目，这个项目位于长深高速以北，用地面积达120万㎡，又是一个超级大盘。

万龙地产相关负责人表示，这个项目比较大，滚动开发，是万龙银河地产中标的，目前正在做征收前期工作，准备开始启动征收了。

我们再看一下绿园区今年的土地供应计划，尽管计划中供地地块位置距离西湖较远，但是西湖北侧的区域能看得出来，是以住宅用地为主，有学校、商业等配套，这里将成为西湖板块未来的主力供应区域。

西湖板块，绝对是西城未来住宅主力供应板块，当然值得西城购房者提前关注。

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来源： 长春惠买房

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