影响房价的因素回归预测（明年房价是涨是跌）

还有27天2019年就彻底翻篇了。估计很多人已经上车了，不管是什么价格买的，相信此时此刻内心都踏实很多了——自己的努力没有白费，终于实现了“有房梦”，这下可以安安稳稳过个好年，可以幸福并痛苦地还房贷了。但是对于那些还没拿定主意，依然在和“买房”做战斗的朋友，此刻可能会充满迷茫，也许还交织着焦虑。

对此我想说，其实大家大可不必着急上火，种种信号显示，房价大局已定——今年即便不买房，明年也不会徒伤悲：“房住不炒”大局指导，叠加“稳”字头调控主基调下，3-5年房价都很难出现巨大波动。直白点说，当前的楼市绝对不会再上演2016年的“一天一价”、“有钱也抢不到房子”的恐怖景象。

我理解大家的心情，越是年底，各种忽悠刺激买房的文案都冒出来了，不懂市场行情的刚需购房小白，难免不会被居心不良者带偏。

早在三年前我就说过，“房住不炒”的提出意味着楼市过往的繁华都会成为云烟。未来房地产逐渐回归居住属性是早就写好的答案，这是国家定下的结局，不容诋毁，更无可争议。不管外界如何释放烟雾弹，包装出不同的走向，大家都应该对国家调控楼市充满信心——本轮调控绝非儿戏，更不是走过场，“下决心解决好房地产市场的种种问题”才是调控的最终目标，其本质还是帮助更多无房刚需买房，或以更好的渠道解决居住问题。

首先说说当前的楼市处境，让大家心里都有个底，更是为了让大家迅速掌握市场主流信息，练就火眼金睛，一眼看穿房产中介和开发商置业顾问的满嘴谎言。

市场端：被利益驱使的专家们拼命鼓吹的楼市“火爆”场景早已不复存在，取而代之的是全国性“降温”。国家统计局公布的70城真正代表市场的二手房价格，已经连续四个月有20 城下跌，10月35城下跌更是创下近5年来的记录。虽然各地降温的幅度有差别，但是总体而言，市场已经“秋意甚浓”了。

事实上，当前阶段不管是一二线还是三四线城市，开发商去化压力都很大。尤其是四线城市，在棚改货币化补偿政策“叫停”之后，很多城市购房需求迅速枯竭，利空开发商卖房。很多地段配套不佳的楼盘去化更是难上加难。据内幕消息，全国超过7成以上的三四线房企都在降价打折促销。更有房企发动“全员卖房”，根本目的就是抢抓回款，赶紧卖房撤离；开发商不好过，投资炒房客更是犹如迎来了“末日”，房价下跌已经铁定亏了，比这更惨的是，很多城市二手房有价无市，叠加购房者理性观望，现在是进退两难，进有政策约束，且毫无利润可言，退则无人接盘，只能苦苦支撑。

调控端：调控能坚持三年不松，已经打了很多专家学者的脸了。那些豪赌政策短期松绑，市场火热重启的开发商已经尝到了苦头。即便每隔一段时间，都会有“调控放松”的歪风吹来，但是我们看到，中央还是三令五申表示，要把“房住不炒”贯彻到底。这是无数刚需之幸，更是经济走向高质量发展的有力支撑。

针对前段时间部分城市微调政策，其实官方也有解释。经济日报发布评论文章说得很明白，楼市确实出现了一定程度的降温，但仍保持平稳有序的发展态势。越是在这个时候，越应该保持战略定力，继续坚持房住不炒。

一句话，“保持战略定力，继续坚持房住不炒”，刚需们真的没必要慌乱，稳住别被居心不良者带偏才是最重要的。楼市博弈正当时，谁能撑住，谁就是大赢家。

金融端：截止目前450 中小房企破产倒闭，较往年大幅增加，这是楼市调控金融端发力的直接表现。事实上，今年下半年以来，金融政策收紧一直在进行，开发商是有苦难言，曾经赖以生存的信托、开发贷、发债等融资渠道用不了，融资成本直接大增45%，更多的企业资金面已经开始出现隐忧了。这种背景下，中央丝毫没有懈怠，还在宣称“钱不能流向楼市”、“不搞大水漫灌”，其实质还是在稳楼市，稳房价。

除此之外，今年我们也看到了不一样的严重情况发生了：

上市房企露真容，扎堆出来抛房，有人说是为了企业资产运营好看，在我看来很简单，就是不看好后市，抓紧抛房套现落袋为安的表现；三季度全国地价降了，溢价率也降了不少，整个下半年土地流拍数量高达近700宗，不止三四线城市，广州、深圳、郑州、武汉这样的明星城市，开发商都不敢拿地了，原因是缺钱 不看好；国家对房地产的定位也变了，7.30一锤定音“不靠房地产刺激经济”，11月中下旬央行再次重申该定位，释放的信号很明确，未来几年房地产这个“夜壶”都不可能再拿出来用了。市场走势也彻底摆明了：很难再复制前几年的火热行情。

明年房价到底会如何走，会涨还是跌？明年的市场真的会如很多人所说的那样，是刚需上车的“最佳窗口期”吗？

其实关于最近几年的房价走势，李嘉诚在17年接受采访时就已经早有“预言”了。彼时他说，近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价会面临“回调”压力，刚需买来住可以买，炒房客们需要谨慎了，不要再炒了。

两年过去了，我们再看李嘉诚的这个“预言”真可以称得上是精准预测。香港的楼市大家都有目共睹，很多区域已经连跌了很多，跌幅超过20%的情况也有出现；内地这两年虽然三四线城市因为棚改的原因还在逆势上涨，但是到今年也开始“凉”了，尤其是无人口、无产业的城市，房价真的面临巨大回调压力，更有专家预测，未来两年三四线城市房价或重回“2016年初”的水平。

对于李嘉诚的预测，其实我们真的没什么好怀疑的，毕竟他不仅这样说，也是这样做的，算是实打实的的言行一致：从2013年开始就开始不间断抛售内地和香港的地产业务，累计套现金额高达1700。不久前，就在所有人都认为他会停下脚步的时候，媒体还是曝光了，他40亿再次甩卖大连西岗山项目。

李嘉诚连续7年“不买只卖”，而且把资产都转移到了欧洲的基建和港口等实体业务上，释放的信号很清晰：全球经济下X行趋势下，房地产业不值得留恋，稳扎稳打的实体业才是最佳选择。

如果说李嘉诚是那个“言行一致”作表率的大佬，那潘石屹就是那个“言行不一致”喜欢玩花花绕的大佬。潘石屹也不看好房地产市场，但是他却是另一种风格，在媒体的镁光灯下，他铁齿铜牙咬死了“不会甩卖地产业务”，但是在暗地里他和李嘉诚一样，也没有停下出售地产资产的脚步，过去三年，他累计套现了560亿，就在不久前媒体又爆出，他要以80亿美元的价格全部“清仓”国内地产业务。时至今日，他也没有直接回应此事，业内专业人士分析指出，潘言行不一暗藏玄机，他这种做法很聪明。但透过这次事件我们大概可以猜测，潘已经做好了要和地产“划清界限”的准备了，现在只是时机未到。

结合上述基于当前市场行情的分析，以及两位大佬马不停蹄义无反顾抛售地产业务的真实情况，我们不难总结出：明年房地产市场走势依然很难言好，房价上涨的空间也不大，尤其是政策高压的一二线城市，房价大概率还是以“稳中微跌”为主。

明年可以买房吗？

首先，还是要区分来看，对于自住的刚需来说，我觉得算是比较合适的时机，但也分城市：一二线目前严调控很难放松，当然局部地区也会有微调，毕竟调控楼市稳定大于一切，国家不想让房价涨，也不愿意看到房价失速下滑。但是我说过，想稳是很难做到的，市场会自我调节，有些城市因为购买力不足，房价是稳不住的，比如北京、上海、杭州，政策已经见顶，彻底封堵了所有炒作的空间，加上现在购房者是普遍观望，需求相对来说就减少了，房价自然会走上“阴跌”之路；

三四线回调的压力就更大了，过去两年房价补涨，购房需求消耗得差不多了，加上人口一直被一二线虹吸，购买力本身就是逐年递减的，明年又是棚改的收尾之年，楼市又少了一个巨大支撑，多重因素叠加来看，房价很难撑住不降啊。所以，在这些城市，买房宜晚不宜早，多等等机会更多。

其次，对于投资炒作型购房者来说，楼市不适合再进入。投资炒作看重的是房价涨幅，如果未来楼市三年还能翻一番，两年还能涨一半，自然砸锅卖铁也要进场。但是从目前的趋势来看，这是天方夜谭。更不要说，现在一二线城市普遍已经进入“下跌通道”，现在进场无疑就是高位接盘。

我强调过多次，未来房地产会逐渐回归居住属性，但是我们也不能否认它依然兼具投资属性的事实。我们唯一要认清的现实是，过去16年那种房价年涨30%，局部地区翻一番的情况很难再出现了，这意味着房地产投资的普遍致富通道已经关上了，未来很局部区域可能依然还能靠投资炒作赚钱，但那是极少数高精尖人士的游戏，与我们普罗大众没有多少关系。温馨提示那些依然对楼市抱有幻想者，当下便是梦醒时分。