高房价会一直持续下去（未来十年居民财富将转向哪里）

如果问你在中国过去的十年，居民财富都集中在哪里，你肯定会毫不犹豫的回答：房地产。对，不断上涨的房价就是最好的体现。

那到了2022年我再问你，接下来十年我们的居民财富会流向哪里，你还认为是房地产吗？

这时你应该会犹豫再三，因为现在摆在台面上的情况是，出生人口数量来来说全国创历史新低，全国多地房价持续下跌，多个开发商暴雷破产。这一系列现状似乎都在预示着房价难以继续上涨。

那么作为过去十年居民财富的蓄水池，房地产的历史使命真的就要走向终结了吗？

如果房价无法再像以前那样普涨，未来十年大量的居民财富又将流向何方呢？

我是大鱼，今天我将会结合一些经济数据以及三个刷新你认知的观点，告诉你未来房价的高增长是否将被终结。以及下一个十年我们居民财富最可能流向的地方。

首先，要搞清楚未来房价能不能继续上涨，就要明白推动它上涨的基本逻辑和背后的原因，最直接影响房价涨跌的因素就是货币供应。这里有一个非常简单有效的参考指标，就是广义货币供应量M2。货币供应的多，房价就涨得厉害，货币供应的少，房价就相对萎靡，这应该很好理解吧？从去年四月开始M2开始逐渐收缩，半年之后全国房价就进入了负增长。

社会上的流通资金、定期存款、活期存款通通属于M2，你可以把它比喻成一个水龙头，然后把房地产想象成一个资金的蓄水池。水龙头里流出的水多，房价这个蓄水池自然就容易上涨，反过来也是一样的道理。

从08年至今，我国的GDP增长了85万亿，但M2却增长了200万亿。那么这多出来的100多万亿货币供应量会去到哪里呢？答案大家想必都很明白了。

说到这里，有人或许会问，为什么货币供应的多了，上涨了就一定是房价，而不是其他商品呢？这是一个非常值得思考的问题。首先我们要搞明白这些年房地产快速发展的本质是什么，这里我的上一篇文章或许可以给你答案：从今以后，习惯财政紧张的日子

没错，土地财政将房价与地方高度绑定。其次还有个逻辑，当你付出自己的存款，再加上一些贷款去买房的时候，你买的是什么？是这一百来平米的钢筋水泥砖头吗？不，是你所在城市的所有资源，是这座城市的地铁、公园商业、医疗、教育。换句话说，你就是这座城市的天使投资人，你付出了自己的劳动价值与货币储蓄，通过土地财政的方式支持了城市的进一步发展。这些钱被转化成更高的楼、更宽的马路，更便捷的生活。而当一座座城市的基础建设有了保障之后，就能够吸引更多优秀的产业与供应链入驻，然后城市变得更加繁荣，房价自然继续水涨船高。

看到这儿，你应该明白，因为只有楼市有这样的功能和作用，它不单单是我们城市飞速发展的体现，更是这种发展模式本身不可或缺的一个环节。搞清楚这个问题，你就知道未来十年房价还能否继续上涨了。

这时又有人告诉你，城市化进程还没结束，所以房价还能涨。还有人告诉你，人口下降，所以房价未来肯定不行了。但这里我要告诉你一个绝对不一样的观点，他将完全刷新你对于房价上涨这件事情的认知。

假设在这个时间段里，你付100万的首付，然后向银行贷款200万，买下了一套价值300万的房子。房子的升值速度，咱们就按照M2增速来算，差不多每年可以涨价40万。再减去你首付款和贷款利率的资金成本5个点左右，也就是15万。

最终你一年下来实际获得净利润是25万元，也就是说你投入100万买房，每年获得了25万元回报，这确实是一笔非常可观的投资。这也是为什么过去10年，大家都觉得买房很赚钱。

当然这里面要注意两点：1.高杠杆所带来的高利润；2.过去货币供应增速和经济增速远远跑赢房贷利率。

但随着世界大经济环境受疫情影响，未来经济增速还能远远跑赢房贷利率吗？或许大家心里都会有个问号。

那么资金从房地产流出后可能会去哪里？很多人第一个想到的或许是股市，股市取代楼市成为新的资金蓄水池也是很多人的心愿。这里我不得不说，虽然长期来看证券市场将得到更大的发展，但这并不等于我们的股市就能像过去十年的房价一样全线起飞。

原因有三个：1.房地产已经透支了过多的居民负债。你总得先把几十年的贷款还完了才能有结余资金去炒股吧。2.楼市并不是完全不行了，它仍然会成为很多资金首选的考虑，加上房屋本身的抵押属性和居住属性，决定了它不可能被基本面抛弃。3.股市本来就良莠不齐，加上容易被消息面影响，大多数人注定无法长期持有优质股票。那还有什么方向是接下来居民财富必须得留下的地方呢？

答案是养老。

根据2020年第七次人口普查的结果来看，我国六十岁以上的人群数量为2.64亿人，占比高达18.7%。再按照我们的人口结构和当前每年出生人数做个模型测算，接下来的人口老龄化进展大概会以每年1%的速度增长，30年后可能就会出现60岁以上的人群数量占比超过全社会总人数的一半。当然这里我并不是打算讨论老龄化会带来的社会问题，而是要强调这个问题必须要被解决。

所以什么样的行业将与养老发生密切的连接，以及什么样的载体能承接养老金这艘大船的盈利，那接下来的资金就会往这个方向去倾斜。注意，不是因为它能够盈利，所以要留下他，而是因为要解决问题，所以它必须得水涨船高，就像过去20年的房价一定得涨一样。因为这种上涨本身承接的并不是财富增值，而是社会发展的主流意志和趋势。

就像天上而来的黄河之水，它将注定奔流到海，不再复回。