上海临港买房是坑吗（为什么一定不能买临港）

终于，临港二手房市场迎来暴跌。

2021年初，临港标杆小区陆家嘴滴水涟岸挂牌高达7万，成交也达到6.5万。

2021年初挂牌价

2022年底，该小区暴跌至4万出头，跌幅超过30%。

这样的狂跌区域令人胆战心惊，然而依旧有不少客户继续冲过去：现在跌到底了，赶紧抄底去啊！

还有客户前去打新：二手再低也是4万多，新房才3万，还是有投资空间。

本文就告诉你：临港还没到底，新房也没投资空间。

01

说起临港，环二得吹嘘一下自己。

临港真正火起来是2020年，当时环二劝阻了大量投资客户，成功为大家避免了财产损失。

2020年底还有客户要去临港投资，当时房价都触顶了。咨询师说服不了客户，环二亲自打电话把客户拦下来。

后来这个客户单价4.8万上车南翔森林公馆，现在少说单价6万。

当时南翔已经小涨，买的稍微有点晚，涨幅依旧有25%。

如果当时买了临港，现在跌幅25%。

一涨一跌，环二为客户挽回了不少损失，这咨询费花的真值。

即使不付费，环二也为大家提供了帮助。

环二分别于2020年中旬、年底推文劝阻大家，反复的讲临港不能买。

2020年中旬推文

2020年底推文

如果你认真研读了环二两篇文章，可能也会避免入坑。

环二不仅成功预测了临港，其他预测基本都兑现了，具体参考（《环线对于房价的预测，几乎没错过》）。

当然可能也有朋友没看到，或者一篇文章指引不够。

2023年初，环二依旧不建议大家投资临港。

如果大家有不同意见，我们2025年见分晓。

02

基本逻辑环二讲过多次，不再重复。

现在“抄底”临港的客户秉持着两个信念，临港再差，这两条能兑现也会有投资空间。

其实这两个信念全错。

第一个信念是，临港滴水湖至少可以对标苏州金鸡湖。

苏州工业园区是国家级规划，目前GDP才3500亿元；临港是国家级规划，GDP要发展到1万亿元。

一个背靠苏州，一个背靠上海，临港肯定不会比工业园区差。

苏州工业园区房价已经突破10万，普通小区也能到6万以上。

苏州金鸡湖畔房价

我们不说临港到10万，6万肯定没问题。

那现在3万入手，过几年翻一倍也赚翻了。

橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳，地段不一样，同样的规划上限完全不同。

苏州工业园区能起来，是因为这里就在市中心隔壁，过条河就是文化中心平江路。

苏州老城区基本不开发，优质人口全面疏导至工业园区。

工业园区地段好、房子新，汇集了整个苏州的高端购买力。

苏州的有钱人，少量住在老城区的别墅，少量住在狮山新区，大部分都被园区收入囊中，

其他边边角角零散分布了一些别墅，并不是市场主流。

支撑起园区房价的，园区的3500亿GDP，而是苏州的2.4万亿。

临港拿什么跟园区比？

脱离开市区母体，临港产业发展没有园区顺利，优质人口又吸收不过来。

相反，临港的高端购买力可能被市区吸收。

即使临港完成了250万人，1万亿GDP的目标，临港进驻了不少优质企业，这些企业负责人、高管团队一定会住在临港吗？

且不说以后，现在上海海事大学、上海海洋大学、上海电力大学的教授，有多少在临港定居？

在公司附近定居，通常是真正的刚需。一旦收入、年龄到达一定层次，大家会寻求资源更丰富、更宜居的区域。

所以不要拿临港跟苏州园区比，一个虹吸其他区域、一个被虹吸，完全两个逻辑。

03

第二个信念是，临港完全可以独立发展。

临港到人民广场比苏州还远，我们不管了，我们不靠市区，我们靠自身产业发展。

我们浦东居民本来也不去浦西，临港是一个独立的区域，内部什么都有，不需要去市区。

凭什么都得以人民广场为中心？

只要临港产业能够崛起，GDP能够达到1万亿，临港的房价就会攀升。

临港现有人口30多万人，到2035年要达到250万人以上，人口多了房价一定涨。

短期看金融，中期看土地，长期看人口。

距离远近没意义，临港自身发展起来才是王道。

我们不去讨论规划是否能够落地，今天环二告诉你，即使规划100%落地了临港也涨不动。

2035年临港GDP要达到1万亿，听起来很多，不过那是2035年的人民币。

即使临港不增长，通货膨胀也能让它到1万亿。

我们需要换算一下，2035年的1万亿购买力相当于现在的多少。

即使按最保守的3%估算，2035年的1万亿只等于现在的7000亿元。

7000亿的独立经济体房价能有多高？

按照2022年数据，7000亿大概是南昌、石家庄这样的城市级别。

南昌市区刚好300万人左右，较具可比性。南昌的房价大家都懂，2万就算很贵。

当然即使临立出来也比南昌有优势，好歹这里是长三角，好歹这里是环沪。

如果拿到环沪的位置，临港地段尚不如昆山。

昆山GDP现在超过5000亿，人口220万人，900平方公里左右。

临港2035年的GDP折算到现在7000亿，250万人，873平方公里。

两个区域能级还真差不多。

刨除别墅以及学区老破小，昆山优质地段能卖到4万就算不错，大部分小区2-3万区间。

所以独立来看，临港的上限并不高。上海大部分区域房价高，是因为受到母体的支持与带动。

2035年临港能不能达到预期水平还不确定。

前面提到过临港还要受到市区虹吸。

不会有太多市区客户到临港定居，反而是临港的不少高预算客户去市区定居。

别不服，预算高的客户通常时间更自由，在公司附近居住都是打工一族。

前面提到了大学教授，他们每周去学校一两次，其他时间都在市区生活。

2020年杨超越落户临港，在她心目中上海的房子值3000万，你觉得她会在临港定居吗？

04

以上只是回应大家两个重大误区，千万不要因为信奉这两条就去投资临港。

不支持投资临港的理由，还有太多太多。

比如临港将长期供需失衡。

浦东开发新片区的逻辑永远是先拍地，拿到土地出让金，有钱再去修路铺桥、招商引资。

所以临港必须新房先上市，产业后面才陆续到来。

房子建好了，产业、人口还没来，房价怎么涨？

重庆GDP已经全国第四，一个原因是GDP涵盖了大量区县数据，另一个原因就是供需失衡。

重庆过去土拍太多了，一度超过北上深总和。天量的供应砸下去，重庆房价一蹶不振。

目前临港土拍没有停止的意思，供需持续失衡，谁敢前去投资？

听环二的，一定不会错。

对其他区域有疑问，欢迎随时咨询环二。

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以上为正文

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