我眼里的南京城市（谁在真正地融入南京）

▲紫金山

南京，再一次令人感动。

“请同学们记着，你们是南京‘最想留住的幸运’，无论何时何地，南京永远为你加油喝彩。”5月9日晚，在2021届南京·大学生毕业典礼上，市委书记韩立明向26.3万名在宁高校应届毕业生发出真挚邀请，并透露有数据显示南京位居2020年高校毕业生吸引指数第5位。

为何南京能有如此强大的吸引力？这就要说到南京的性格了。“江南佳丽地 金陵帝王州”的南京，没有六朝古都与十朝都会的高傲与娇气，反倒更加包容与博爱。

南京有多包容和博爱？看看南京美食就知道了嘛！这座城市既有麻辣重口的川菜与醇香味浓的北方菜，也有甜而不腻的沪菜与清淡鲜美的潮汕菜。正是南京的包容与博爱，吸引了四面八方的“外来人”，也成就了如此活色生香的南京城。

南京以包容和博爱对人，对地产商更是如此。南京楼市，既有银城等本土房企，也有万科等早一批布局南京的大牌房企，更有龙光等新面孔，大部分大大小小的房企都可在南京生根发芽。

比如，在南京深耕约20年的万科，深谙南京的发展脉络，先后端出金色系、金域系、都荟系等；2014年姗姗来迟的龙湖，除了住宅产品外，也已在南京砸下5座龙湖天街；今年初首进南京的龙光，也已手握江北三大新盘……“新老”地产商，都在积极与南京这座城市共生长。

最近，更有房企重装上线新的产品系，用诚意为南京和南京人独家定制一款产品系——南京中海和他的印系作品。

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在剖析中海融入南京前，我们有必要理一理中海印系是如何重装上线的：3月26日，方山南麓的中海方山印拿到第一张销售许可证；同一天，紫金山东的中海钟山印，发布“印记钟山”的首秀视频。南京楼市正式掀起“中海现象”和“印系潮”，数据是最好的说明：

3月31日，中海方山印首开，202套房源中的标准层当天售罄；4月3日，中海钟山印营销中心试公开，项目热度就居高不下；4月27日，紫金山下的中海钟山印首开，1517组买房人摇号349套房源，两个小时所有房源基本售罄；4月30日，中海方山印加推，所推房源再次日光。

▲中海方山印开盘现场图

不愧是中海。这款印系作品，是中海为南京独家定制的产品系，也是中海为南京独家定制的山居产品系，更是中海真正融入南京的代表作。

南京，一座山水城林的城市，城央的紫金山、江宁的翠屏山、城北的栖霞山、江北的老山……延绵起伏的丘陵，为南京的山居提供了肥沃土壤。

▲紫金山

初代的紫金山山居豪宅，环陵路上的钟山国际高尔夫，位列“中国10大超级豪宅”榜单，随随便便一套二手独栋别墅总价都在6000万 ，时常与社会名流和明星一同出现在新闻版面；环山绿道上的钟鼎山庄、帝豪花园等，也是南京山居豪宅榜上的常客。

紫金山之后，江宁翠屏山、方山、老山等后来者接棒，也曾各领风骚。但自然的馈赠是奢侈的，随着紫金山、翠屏山等资源系数的殆尽，能跻身山居榜单的楼盘屈指可数。近年来的南京市场，更呈现出两个极端走向。

第一，是“爱而不得”的山居豪宅

这类“爱而不得”的山居豪宅，注定少数人才能拥有。老山的金基九月森林与仁恒凤凰山居，有稀缺的地段资源加持，操盘手们无需卖力吆喝，便有一众高端买家们心甘情愿地来刷卡买单。

最近给高端山居买家们带来惊喜的，还有环陵路101号的复地御钟山。4月底，复地御钟山三期首开，虽说36789元/㎡的毛坯均价十分美丽，但185㎡的起步面积，注定了这个项目的高门槛。更残酷的，面对首付8成起的要求，不少心心念念紫金山的买家们一边忍痛与环陵路101号说拜拜，一边期待着面积更友好、价格更可爱的紫金山居作品出现。

于是，建面约106-136㎡的中海钟山印，便强势上位，成为他们的“重点关注对象”。

第二，是改善买家不愿将就的楼盘

简单来说，就是占据了看山优越的地段优势，却没能发挥出山居的最大优势。这里要cue到的，便是近年翻红的江宁方山。

▲方山

风景秀美、声名远扬的江宁方山，也曾是南京山居史上浓墨重彩的一笔，法兰谷、景枫你山、五矿九玺台等，都曾迎来一众高端买家们竞折腰。实实在在的数据是强有力的证明：2014-2016年南京每卖出4套别墅，其中1套就来自方山。

但因土地出让按下暂停键的江宁方山，在南京楼市隐退太久。直至前两年，才相继有美的建发润锦园、樾山林语、山和宸园等楼盘亮相，但多以刚需和首改楼盘为主，定位改善的仅有方山北侧的樾山林语和联发翡翠方山。

在中海方山印亮相前，方山南侧的山和宸园与远洋万和方山望，均以刚需和首改产品为主。即便是偏改善的五矿澜悦溪山，起步面积也定为约96㎡的三房，方山南的改善“空气”，更显稀薄。

在真正改善产品乏善可陈的方山，中海方山印出让伊始，便是超新星般的存在：方山南麓头排，建筑限高12-24米，容积率仅1.3的稀缺纯宅地。

在方山，中海为江宁改善买家们，提供了6-7层的纯粹低密山居社区：憧憬洋房生活，有建筑面积约104-141㎡标准层可以选择；对“底墅生活”心心念念的，中海方山印还有总价442万起、建面约194-271㎡的底跃产品。

经过一番梳理，你发现了吗？与总价680万 、首付8成起的复地御钟山相比，中海钟山印友好地降下身段，为不肯移情别恋的紫金山爱好者们，提供了建面约106-136㎡的可爱选择，再加上32562元/㎡的全装修均价 2000元/㎡的升级装修包，南京的中产买家们，终于有了尽情拥抱紫金山的机会。

但在方山，与定位刚需和首改的邻居盘相比，中海方山印选择了相对高端的路线，以6-7层的低密洋房来“取悦”方山的改善买家。事实证明，中海在方山的定位是准确的，首批上市的202套房源中，标准层房源当天售罄；4月30日，方山印二次加推，所推套房源1小时即售罄。

中海钟山印与中海方山印，都为区域的改善买家带来了恰到好处的山居产品，这也是中海对南京山居的阅读理解：真正的山居作品，不是高高在上、只有于少数人才能享受的产品，也并非以牺牲舒适度来实现高周转的快销品，而是凭借着更舒适的产品、更友好的门槛，圆改善买家的山居梦。

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与南京结缘近20年的中海，每一个项目都令人印象深刻。

▲中海塞纳丽舍

2003年，南京中海入手编号为NO.2003G36的土地，这是中海在南京的首个作品：中海塞纳丽舍。彼时的河西，一片荒凉，可没有现在的车水马龙与人潮涌动。首进南京的中海，把高端法国建筑风格和园林艺术理念落地于此，为南京买房人打造11层法式小高层。

后来的事情，大家都知道了，河西早已成为南京“最香”的区域之一，中海塞纳丽舍也成为河西二手房市场最抢手的学区房之一。

▲中海玄武公馆

以河西中海塞纳丽舍为开端，中海又稳准狠地在南京布局中海玄武公馆、中海燕矶听潮、中海城南公馆等多个楼盘。复盘中海在南京的作品，不难发现，中海能够敏锐洞悉南京城市发展的变化与方向，能够精准地在区域价值爆发的前夜强势进驻：

中海玄武公馆所在的新玄武，早已成为主城最难买的区域之一，随着产业园区、优质教育、商业配套等利好的落地，中海玄武公馆的二手房价已逼近6万/㎡的大关；

中海燕矶听潮，与燕子矶新城的火箭式爆发基本同频；

▲中海城南公馆

中海城南公馆所在的区域，已蜕变为两桥中央商务区，今年金基拿下G06地块，毛坯限价为38000元/㎡，比中海城南公馆的收官价高出近2000元/㎡……

踩点精准的中海，简直是南京土地市场的“老司机”。

▲南京钟山风景图

好，现在让我们把目光再次聚集到中海方山印与钟山印。紫金山与江宁方山，都是南京楼市的老前辈，在这两个区域内，姗姗来迟的中海都不能被称为先驱者，但在方山印和钟山印，我们仍然能够发现中海对区域价值的深层次理解和挖掘。

▲中海钟山印位置示意图

东贵西富的紫金山，出道便是南京的改善高地，无论早期的钟山国际高尔夫、帝豪花园等超级豪宅，还是后来的紫园、银城君颐东方等高端改善，无一不是只有少数人才有实力触碰的。土地资源稀缺的紫金山，虽然时常隐退于南京楼市，但南京楼市始终有紫金山的传说。有紫金山为背书的楼盘，自然有一批粉丝慕名前来。

房企们也深谙此道，紫金山周边的每一块土地，都不可多得。自中海去年11月以22735元/㎡的楼面价摇中G84地块伊始，中海钟山印就已拿下大半赢面，收获了一批忠实的守候者。

江宁方山的出道，还要追溯到2006年的东方龙湖湾。当方山东西北侧开发得如火如荼时，方山南还纠缠在与世茂梦工厂的爱恨之中。后来，方山南终与世茂梦工厂分手，接连推出多幅优质地块，按下了“搞事业”的快进键，变身为新方山。

最近新方山的好消息，不要太多：江宁城建G99地块正加快进度，就在中海方山印的东侧；开市客超市围挡曝光，就在中海方山印的西南侧；区域内还有多幅待出让的居住用地，规划中小学也在中海方山印的不远处。

▲中海方山印位置示意图

刚起步的新方山，需要一款足够硬核的产品来为自己的改善价值正名，而占据了看山头牌的中海方山印，作为方山南眼下唯一的低密改善产品，责无旁贷。与其说中海方山印踩准了方山南崛起的时间点，不如说中海与新方山互相成就。

所以啊，中海依然是那个稳准狠的中海，钟山印和方山印两大印系作品，依然是中海对紫金山和方山区域价值的深层次理解和挖掘。

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买房人最关心的问题，是中海印系作品，有哪些产品惊喜？在产品设计中，中海方山印和钟山印，有印系作品的共性，也有独家定制的特色。

先从外立面、户型布局、园林景观、精装修等方面，审视中海印系作品的共性。

▲中海方山印效果图

外立面，方山印与钟山印的外立面，一眼望上去都极为明亮通透、大气俊朗。大气的横向玻璃，大到惊人的窗墙比，以铝板线条勾勒出富有韵律感的线条，钢筋水泥的重量感似乎荡然无存。

▲中海钟山印样板间

户型上，方山印和钟山印均以三房两卫和四房两卫产品为主，LDK餐厨厅一体化、跑道式的南向双阳台、套房设计的主卧、南向全面屏飘窗等设计亮点，一脉相承。

升级装修，方山印与钟山印追求的是“适配”。除了展示东芝、百朗、威能、汉斯格雅、唯宝、西门子、铂浪高等高端品牌外，还以细节来向买房人娓娓道来入住后的美好：轻盈感吊顶设计、立体收纳系统、全屋灯光系统、全屋插座等细节人性化，为生活带来更多便利和舒适。

园林景观上，方山印和钟山印都是在公园里造房子，在社区中铺排丰富多彩的主题景观与元素。钟山印将钟山风景引入园林的景观设计中，布局“一竖三横、一心五区”的景观结构，满足全年龄段的休闲社交场景需求，业主在自家楼下就有置身于钟山风景区的满足感。

▲中海钟山印效果图

但方山印与钟山印又有各自的定制化特点。最明显的，便是中海对两个项目营销中心的打造：前者是方山脚下的美术馆，后者为紫金山东的见山茶庐。

▲“惘思”雕塑

中海把方山印示营销中心定义为美学空间，入门处的“惘思”雕塑作品，意取当代著名雕塑艺术家安东尼·葛姆雷；当代雕塑艺术家王凯的“生生不息”，表达出“我们从大自然来，我们终将回归自然”的思想；还有来自国际柴烧艺术家协会会员虞健的摆件等。这哪是参观售楼处，明明是在逛美术馆嘛。

而钟山印营销中心，又是迥然不同的风格。中海把钟山翠微、竹林风吟、琴台锦鲤、连山缀语等美学场景融入示范区，蜿蜒的悠悠小径，恣意舒展的大树，静谧水面上的莲花，一花一草、一石一木，都静静流淌出幽静和禅意。

▲中海钟山印营销示范区

在钟山印示范区，你可以与好友坐在落地窗边的沙发坐下，泡杯香茗，闻着茶香，望着窗外的风景，明媚的日子，阳光在水面跳动；烟雨蒙蒙的时候，稀疏雨滴落水面泛起涟漪。中海给钟山印的营销中心取了个好听贴切的名字，叫见山茶庐。

▲中海钟山印营销示范区

产品设计上，方山印与钟山印也有着各自的定制化。外立面，方山印尽可能地突出横向线条，更显稳重冷静；钟山印的外立面，则于立面转折处勾弧形线条，画出柔美的圆角，减几分稳重冷静，多几分摩登浪漫，顶部的头冠更添几分挺拔。

▲中海钟山印效果图

好的产品会说话，印系作品的屡次热销便是买房人对中海最好的认可。像南京中海这样的资深房企，足以躺在口碑的护城河有游刃有余，但是务实稳重的中海，却沉下心来，在喧嚣的楼市为南京和买房人独家定制一款印系作品，也为中海在南京的护城河，再注入新的强势力量，也为想融入南京的房企们提供了新的思考与范本。

最后，你最关心的印系作品5月动态来了：中海方山印预计本月加推百余套房源，包括建面约104-141㎡的标准层和约194-271㎡的底墅产品；中海钟山印则预计推出建面约106、107和136㎡的三房和四房户型。这个5月，你准备好了吗？

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