m2货币增速表（工资涨幅跑不赢印钞速度）

先看一条扎心的旧闻，2008年，厦门一位女士从银行取出了2684.04元。这笔钱是44年前她存进银行的，本金是1200元。

过程很复杂，故事却很简单。不过，你品，你细品。

回过味了吗？

2008年往前推44年是1964年，那时候的1200元能买什么？

上世纪70年代，我国正处于计划经济时期，普通职工每月工资才20多元钱。

当年，好一点的大米大概1角3分钱1斤，猪肉7角钱1斤。家里若有12口人，一天只需要1元钱左右的伙食费。

这1200元，能养活一个12口之家3年，绝对是巨款！甚至有人指出“可以盖2栋楼”。

反观44年后的2684.04元，已经连一平米的房子都买不起了。

44年的存款利息，根本跑不过#通胀# 。

物价飞涨，钱越来越不经用，购买力不断打折，这就是通胀的影响力，它会悄悄“偷走”我们的财富。

如何避免财富缩水，打赢这场“财富保卫战”？

房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士认为：最适合普通人对抗通胀的手段是买房，看清趋势是挑选资产的秘诀！

01

你的工资涨幅跟得上M2增速吗？

要说通胀，M2是一个绕不过去的话题。

M2是什么？

我国对货币层次的划分是：

M0(货币)=流通中的现金，整个银行体系之外的企业，个人拥有的现金之和。

M1(狭义货币)=M0 活期存款，活期存款有非常高的流通潜力。

M2(广义货币)=M1 准货币（定期存款、居民储蓄存款、其他存款、证券公司客户保证金、住房公积金中心存款、非存款类金融机构在存款类金融机构的存款）。

M2是广义货币供应总量，能反映现实和潜在购买力。

如果M2增速较M1快，说明投资和中间市场活跃，存在投资过热或需求停滞的可能，微观个体盈利能力下降，可能产生资产泡沫，经济运行回落。

如果M2增长不及M1，意味着企业的活期存款增速大于定期存款增速，企业和居民交易活跃，微观主体盈利能力较强，经济景气度上升。

观察历年M2总量及增速数据，发现M2总量在不断扩张，增速缓慢下降。

对于国家来说，M2增速必须能匹配GDP增速，否则就是通胀。而2020年我国GDP总量约101万亿，增速2.3%，无论是总量还是增速，明显落后于M2。

通胀=人民币广义货币发行量（M2）增长速度-中国实际GDP增长速度

再加上现在正处于历史上印钞速度最快的时代，货币供应持续增加。在过去的十多个月里，美国印钞同比增长82%，英国接近60%，欧元国家超发同比增长53%，“全球放水”。

至此，一个很鲜明的逻辑关系出来了：

货币供应总量持续攀升，GDP增速下降，货币贬值速度加快，物价不断上涨。

对普通人来说，如果你的财富增长赶不上M2增速，你的实际购买力就下降了，你就跑输了大市。

因此，对普通人理财的最低考核要求就是：跑赢M2增速！

02

黄金、国债、股票

谁能缓解财富焦虑？

哪些投资品能匹配M2增速甚至超过M2增速？

黄金十年涨幅不到20%；国债十年复合增长不到40%；A股指数十年涨了不到一倍······除非你买的是茅台股票，十年期，那就真的恭喜你，赚了50倍。

可这概率相当小，大多数人的财富焦虑问题依然没有得到解决。

对普通人而言，门槛最低、收益最大的还是房产增值。

同致行数据中心统计，过往10年，全国平均房价涨幅209%，2000多个城市中，大部分房价都在涨，更有甚者直接翻倍。

深圳领跑全国，涨幅达406%；上海第二，上涨295%；厦门第三，上涨293%；北京第四，上涨291%；广州第五，上涨269%；东莞第六，上涨201%。

不过，在市场大势向好的背景下，城市不断发展，地区之间分化趋势加重，不同级别的城市房价涨幅已是天壤之别。76城房价在涨，23城房价在跌，百城楼市分化太剧烈

城市内部分化态势也非常明显，毕竟五个手指也不是一般齐，人口、资源更集中的地方更有前景。

未来房价两极分化是必然趋势，对普通人来说，持有优质房产，才是缓解财富焦虑的最优解。

03

读懂“趋势论”

买对未来城市价值

什么样的房子才算优质房产？很多人说第一要素是地段。

王波博士认为，地段是会变的，投资必须看清趋势，深圳罗湖就是典型例子。

老大哥罗湖是深圳最早的城市中心，是深圳改革的“先行者”，这里的一切曾经都是深圳TOP1，包括房价。

在罗湖时代，福田还是工业区，南山还是滩涂。现在呢？

曾经的小老弟福田和南山房价早已甩开老大哥罗湖几条街，就连曾经毫不起眼的龙华也赶超了罗湖。

“地段论”看的是现在的城市价值，“趋势论”看的是未来的城市价值。

那如何看清城市发展趋势？王波博士提出了五个观察点：发展战略、规划布局、城市配套、城市旧改和物业质量。

发展战略决定城市高度，城市高度决定房价上限。这个很好解释，深圳的房子和老家的房子，哪个更有前途？四五线小城市可能房价10万就到顶了，可谁能预言深圳房价天花板？

规划布局决定区域发展方向，影响房价涨幅趋势。不同定位的区域房价涨幅不同，例如福田定位金融中心，南山定位科技中心，这也是这些区域房价上涨的底气。

城市配套决定区域价值，影响房价兑现力度。配套越齐全的区域房价层级越高，这是基本逻辑。

城市旧改看价值潜力。旧改本身就是变化的代名词，是城市焕新的秘密武器，也可能是解锁下一个城市中心的钥匙

物业质量看附加价值。优质物业，毫无疑问能提高业主生活品质，再加上经历过疫情，人们更加看重优质物业带来的安全感。

优质物业还能为资产价值赋能。同一片区，建筑风格、建筑年代、楼盘品质和楼盘户型产品都相近的小区，物业服务水平高的小区，二手房价格比物业服务水平低的小区要高出不少，市场选择不言而喻。

#房产大真探#

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