未来中关村的发展（中关村电子城再调查）

本文来源：熊出墨请注意（ID:xiongxiongbiji）

“北有中关村，南有华强北。”这句话似乎已经很久没有人提过了。

尤其是在今年年初传出鼎好大厦整体出售的消息以后。今年3月28日，启城投资与颢腾投资对外宣布，两家机构共同联合著名境外机构投资者斥资57.2亿元，对位于北京市中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略性收购。当时收购方曾对外表示，未来鼎好大厦将在市场定位、更新改造、业态调整、物业运营等方面进行全面升级。

如今，中关村电子城部分商场依然处于关闭状态，虽然有的在半营业中，但是难以抵挡衰落之势。距离鼎好出售也有半年之久，中关村电子城的现状如何？鼎好大厦的业态是否处于升级状态？海龙大厦、科贸电子城如今又有何变化？

鼎好大厦依旧卖假货，改造艰难

2003年，鼎好大厦开业，这是中关村电子卖场走向顶峰的标志。但是数年之后受到电商的冲击，导致大批摊主从卖场流失。据业内人士介绍，鼎好大厦转型开始于2011年，如果要转型必须要跟商户提前解约。随后，鼎好通过降低租金价格、协助完成工程改造、对有产权业主采取高价回租等方式，逐渐完成转型。之后，由于假货太多，自毁声誉，经营困难，2019年鼎好而被迫易主。

前文提到对鼎好大厦完成战略性收购的啟程投资是凯雷亚洲房地产基金创投平台，主要投资中国一二线城市的商办物业、物流地产等；颢腾投资则是由美国华平前合伙人发起设立的综合房地产投资管理公司，专注于收购、开发、运营中国一线城市高品质办公、商业及物流地产项目。两家主力机构收购鼎好大厦后，会在市场定位、更新改造、业态调整、物业运营等方面进行改造。

如今，距离宣布收购已经过去半年多的时间。近日，笔者走访鼎好世纪大厦A座发现，原来售卖数码电子产品的店面已经人去楼空。安保人员表示，已经关闭有一段时间了，也不知道什么时候能够正常营业，目前商场正在招商中。

两年前在鼎好电子城开手机维修店的王女士表示，自己早已经搬到了附近的科贸电子城。原因是鼎好大厦要市场整改，规划其他项目。

在鼎好世纪大厦B座，一楼原先的品牌店面均已撤走，整层已经空置，但依旧能够看到联想、华硕等电脑品牌商的广告痕迹。

五楼还保留着美食城。整个鼎好电子城只剩下二至四楼还有零星一些笔记本电脑、智能手机及相关的数码产品售卖及维修店铺。其中，一位电脑手机维修的从业人员表示，马上这些店铺都要搬走；一位Thinkpad店的老板说，这里准备改造。

在三楼笔者走访调查发现，大多数商家卖的都是“水货”产品，也就是一些不知名的品牌，许多产品在京东、淘宝等电商上搜不到，而且价格并不低。

笔者在其中一家店面转了转表示想买一款鼠标，商家主推的几款产品知名度都不高，还对笔者表示：“我们店的产品主要是走线下渠道，线上渠道买不到。”看到笔者转身离开，该店主又主动降价。当笔者提出希望买一个雷柏品牌的鼠标，店老板说自己店里没有，带笔者去了同一楼层的另一家店里。

接下来的套路似乎和十年前没有太大区别。在新的店铺，老板娘推荐了一款罗技的M170鼠标，说卖60元，比雷柏得好，但笔者通过京东查询零售价为39元，老板娘表示最低45元可以卖，最后笔者说不买了，临出门老板娘又降价到40元。

实际上，笔者通过走访比较询价发现，鼎好大厦里目前仍在营业的店铺售卖的数码产品普遍都比电商平台贵不少。

不过，也有一些人在鼎好大厦里面购买商品，包括极少数外国人。

此外，一些店面虽然挂着三星、苹果等品牌的招牌，但店内实际销售的商品却并非品牌授权的产品，“挂羊头卖狗肉”。

科贸电子城试水互联网教育，路途遥远

早在2015年发布的《规划》提出，在3年到5年的时间内，中关村大街将彻底告别传统电子卖场业态。科贸电子城被迫转型，然后把方向转向互联网教育行业。

4年过去了，在科贸五层，虽然有较大一部分区域被学而思这个教育的品牌所占领，但是整体上，科贸依然没能跳出传统电子卖场的业态。

首先是最为核心的沿街底商，OPPO专卖店和中国移动已经关闭，店铺都挂上了招租的牌子；仅有一家挂着华为与中国电信合作营业厅的店面仍在营业。

进入科贸电子城商场内的情况则更加冷清，一楼大部分都是空置状态，据卖场内的工作人员介绍，买产品可以直接上三楼和四楼。

在实际的走访中，笔者发现科贸电子城业态非常繁杂，地下一层主要分布着物美超市、美食城、以及电子产品店、理发店等，三楼有专门卖文具的店铺和出售行李箱的；四楼和五楼均有副食店，看起来没什么规划。

但拉客的现象仍然是没有多少改进。在二至四楼每一个电梯入口几乎都会有商家主动拉客，而且不厌其烦。其中有一个卖电脑的工作人员死守三楼电梯入口，有消费者从这里来回走过时，他会记得过往人流的面孔，对重复路过的人，他会与对方主动攀谈，拉进关系，希望赢得潜在消费者的信任。

五楼一位数码店的工作人员表示，一楼空置已经有些年头。不仅如此，整个卖场的人气贡献多来自美食城和超市。按照规划应该转型为互联网教育基地的科贸电子城，还有很长的路要走。

海龙大厦被迫转型租赁业务，实属无奈

根据公开资料介绍：海龙大厦隶属于北京海龙集团，是经营IT产品的综合性大卖场。在业内，海龙是中关村IT零售业的龙头，中国北方地区最大IT产品集散中心。电脑发烧友称海龙是“心中的圣殿”；微软副总裁称海龙是“全球最繁忙的店”。

2015年年底，海龙电子城开始谋求转型，在原址基础上进行改造升级，希望成为创业孵化、智能硬件、互联网＋等新经济、新模式的创客中心和共享经济中心，引进一批创新企业及孵化器，成为以智能硬件为主创新的企业聚集区，打造海龙大厦“智能硬件创新中心”。

2017-2018年，资本趋冷，智能硬件行业遭遇寒冬，大批企业破产，就连科通芯城旗下的供应链电商平台硬蛋在海龙大厦建立的“硬蛋空间”智能硬件体验厅，也撤离了。

海龙大厦如今已经成为一个商业地产租赁公司，主要租给不同的公司，靠租金创造营收。

据知情人士透露，海龙大厦里面以前做数码电子的商家都搬走了，现在改造成不同面积的办公室。一部分租给科技公司、一部分租给教育公司，除了较少数自己办公，还有一部分待空置着。

笔者以租赁者的身份询问了大厦负责对外招租的物业部门，其负责人刘先生向笔者介绍：“海龙大厦的办公室主要租给科技企业，位于中关村西区的高新技术企业还能免3年的所得税，即公司纯利润的25%。如果20人办公，200平米左右比较合适。”租给教育公司是前几年放开的，现在基本只租给科技企业。

随后，刘先生带笔者看了一个220平米的办公室，朝向向东，里面分布着4个小房间和两大大厅，小房间可以做成总经理办公室、财务室、会议室等，大厅可用来员工办公。这个办公室墙面还有某智能硬件公司的痕迹，在楼层指引处也能发现其他智能硬件企业曾经留过的“脚印”。

之后，他又带看了一个164平的办公室，里面分布着两个小房间和一个大厅，可以任由租赁方自己支配。

价格方面，海龙大厦方报价是9元/平米/天，即270元/平米/月，220平，需要59400元/月，一年租金为712800元。如果真心想租，还会有一定的折扣，可以谈到8.5元/平米/天。

至于具体价格能低到多少？刘先生表述比较含糊，只表示具体都可以谈，最低基本是8元/平米/天。如果是采光不好的办公室，则能优惠1元/平米/天。这个租赁价格包含了物业费、水费，但不含电费。

刘先生多次强调，海龙大厦这里招租基本全满了，也就是说出租率接近100%。而笔者在与刘先生沟通之前，就已经走访13楼和14楼，两个楼层均有不少办公室处于空置状态。并非刘先生强调的100%满租。

对此，有内业人士表示：“像北京、上海等一线城市的办公楼出租率在全国是最高的，非常好的物业也只能达到90%左右，大部分在80%，有的偏僻地区出租率甚至只有60-70%。”

尽管海龙大厦从电子商城向智能硬件创新中心转型失败后，开始主力发展针对科技企业的办公租赁业务，但由于空置率较高，仍然难以扭转转型难的事实。

最后

实际上，中关村在经历了2000年-2008年的黄金时期后，就开始走向没落。尤其是2011年以来中关村电子商成迎来倒闭潮。2011年，太平洋电子数码广场正式停止对外营业；2015年，中关村e世界宣布关闭；2016年，海龙电子城谋求转型；2019年，鼎好大厦出售。

早在2011年，北京市海淀区政府就发布了《中关村西区业态调整规划（2011年-2015年）》。指出中关村西区未来将主要包括六个方面的产业形态，分别是高科技产业、金融服务业、文化创意产业、科技中介服务业、教育培训业和商业。这里可以看到，规划里面唯独没有电子零售业。

从如今的调查走访来看，中关村仍然处在“去电子卖场化”的自我迭代过程中，但数十年来形成的商业配套和业态的更新并非一朝一夕就能完成，还有相当长的一段路要走。