房屋检测报告和鉴定报告（房屋检测）

“ 经常遇到业主咨询，说想出具一份检测报告，仔细询问检测的目的时，说是想了解房屋是否安全，这时候我都会对其纠正，这是鉴定报告。下面就给大家介绍一下房屋“检测"与鉴定"的区别。很多人对房屋"检测和"鉴定"分不清楚，认为检测与鉴定是一个概念，其实不然，检测与鉴定两者关系密切，但又有所区别。简言之，检测是鉴定的前提，鉴定是在检测结果基础上进行的分析与评定。通过下图做一下对比。”

一.检测是检测，鉴定是鉴定

检测是指通过专用仪器和设备对房屋的结构和构件的特性、参数、缺陷进行测定，必要时辅以验算。鉴定是指根据对房屋的检查和检测结果，依据国家、行业和省市地方相关鉴定标准，对房屋的特性进行评定。房屋鉴定主要有安全性鉴定、危险性鉴定、可靠性鉴定、完损等级评定和抗震性能鉴定。检测和鉴定既有区别又有联系，鉴定必须以检测的结果为依据，但检测和鉴定需要的是两个工种、两种能力。举个医院的例子，入院的抽血化验、拍片是检测，医生大夫看了检查结果下诊断是鉴定。检查环节需要精密的仪器、熟练的操作人员，诊断环节需要大夫有多年的医学理论知识和丰富的诊断经验，一般人入院恐怕不会愿意由检查员工直接出具诊断报告。对于房屋建筑工程而言，检测资质的机构具有检测能力，具有设计资质的单位才具有比较完备的建模、整体验算和综合评估能力。

二.规章规定

中华人民共和国建设部令第148号《房屋建筑工程抗震设防管理规定》于2006年4月1日起施行，其第12条规定：“已建成的下列房屋建筑工程，未采取抗震设防措施且未列入近期拆除改造计划的，应当委托具有相应设计资质的单位按现行抗震鉴定标准进行抗震鉴定……鼓励其他未采取抗震设防措施且未列入近期拆除改造计划的房屋建筑工程产权人，委托具有相应设计资质的单位按现行抗震鉴定标准进行抗震鉴定。”第14条规定：“对经鉴定需抗震加固的房屋建筑工程，产权人应当委托具有相应资质的设计、施工单位进行抗震加固设计与施工，并按国家规定办理相关手续。”《建设工程勘察设计资质管理规定》(建设部第160号部令)第39条规定：“取得工程勘察、工程设计资质证书的企业，可以从事资质证书许可范围内相应的建设工程总承包业务，可以从事工程项目管理和相关的技术与管理服务。”由此可见，房屋鉴定明显属于“相关的技术与管理服务”的范畴。

三.检测鉴定的整体程序

房屋结构的检查、检测和鉴定程序，宜按下列流程进行，鉴定机构在鉴定检测工作中可按鉴定的不同要求对流程进行调整。1、接受委托，进行初步调查。主要内容包括:1)收集查阅该房屋设计或竣工的相关资料。2)调查该房屋的使用和维修史，其中包括：施工、历次维修、加固、改造、用途变更、受灾、以及使用条件与荷载改变、房屋结构的损伤和缺陷等。3)查勘现场，依据图纸资料核对房屋结构和构造;调查房屋结构的使用条件、内外环境、缺陷和拆改情况，以及目前存在的问题。4)征询相关人员的意见。5)进行过检测鉴定的，应明确再次鉴定的原因和目的，收集前次检测鉴定的有关信息(时间、内容、方法及结论等)以及争议焦点。2、提出详细的检查、检测和鉴定方案。应根据房屋结构的特点、初步调查结果和委托方要求、依据相关标准制定。3、签订合同或协议。合同或协议中应明确约定房屋鉴定的目的、范围，以及委托方应提供的相关资料。4、现场的检查和检测。按照检查、检测和鉴定方案，调查房屋的使用条件，检查和检测房屋的场地、地基基础、上部结构和构件。5、结构验算和分析。根据现场检查和检测结果，按照鉴定要求，对房屋的结构和构件进行验算和分析;验算分析方法，应符合相关鉴定和设计规范的规定。6、现场检查和检测结果与设计图纸不符的，应以实际检查和检测结果为准;检测数据不足或检测数据出现异常等情况的，应进行补充检测;必要时，可进行现场载荷试验或模拟试验。7、鉴定评级应根据现场检查和检测及验算分析结果，按照相关鉴定标准规定的方法和步骤，对被鉴定房进行鉴定评级。8、房屋鉴定报告主要由封皮、房屋概况、检测鉴定的依据和检测设备、检测鉴定范围及内容、现场检查和检测结果、复核验算结果、房屋损坏原因分析、鉴定评级、鉴定结论、处理意见等部分组成。鉴定报告中鉴定评级、鉴定结论、处理意见等部分的内容应根据不同鉴定标准的规定和要求确定。

四.资质证书

1.房屋检测：房屋检测的侧重点更倾向于现场数据采集，利用符合规定的专业仪器进行测量测定记录原始数据，只反馈实际检测结果（数据）。一般检测机构有资质证书（检验检测机构资质认定书CMA，行业内简称CMA。中国合格评定国家认可委员会检验机构认可证书CNAS，行业内简称CNAS）就可以做，资质样式如图1、图2。报告内容也就体现实际检测数据，不做任何判断。

图1

图2

2.房屋鉴定：房屋鉴定的侧重点倾向于经验和判断，检测不一定需要仪器，但是大多数还是需要仪器采集数据作为判断的证据依据的。鉴定需要丰富的经验和专业的判断。检测单位的资质上两个是必须的，外加一个主体结构检资质（建设工程质量检测机构资质证书）图3，鉴定流程一般为现场采集数据，建模计算，分析结论，意见建议，大致是这个流程，评判标准一般为鉴定类的标准和设计规范。

图3

现在仍有不少检测机构，以检测报告冒充鉴定报告，或即使包含鉴定内容，但却因资质不足最终出具正式报告时加盖检测专用章。此类现象屡见不鲜，在此要特别强调，没有鉴定资质的检测单位出具的鉴定报告不仅无任何法律效力，一经查处，委托方也会对造成的后果承担相应责任。