深圳福田未来十年房价如何（福田板块内部分化巨大）

问：继续提问： 方案一：出掉通业花园的三房，换海馨苑的大四房自住，犹豫目前换房紧迫性不高，三四年后也可，另外通业花园有梅香学校入驻会否有一波上涨？海馨苑好像只有自住，没其他上涨利好。 方案二：继续持有通业花园，买一套600万房产投资，福保加福外南的小区如何？有推荐的吗？沙井海岸城打新比较难，还有其他推荐吗

答：1.梅香学校入驻是利好，大概率会有一波小涨幅，可以先持有 海馨苑是个毫无亮点的楼盘，时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。 2.优先海岸城打新，有难度。 福外南双学位有朗庭豪园，丽港湾

问：您好，疫情后预计出售深中龙初学位房，可以拿回来的资金300左右，想在福田或南山投资地段房或学位房，再次购买需要首付5成，月供可以承受2万左右，因龙华红山已有1套大户型月供2.5万元。想听听老师您有什么建议？

答：福田内部各版块分化巨大，选筹比较难，帮你梳理出6个等级： 顶级梯队：香蜜湖：品质 学位 配套12-18万 第一梯队：百花：顶级学位 配套 老旧商品房 10-13万 第二梯队： 竹子林：深高学位 8-12万，普通学位 6-9万 景田\/香梅北：福外学位 8-11万，普通学位 5-8万 华强北：荔园 红岭学位 8-12万 第三梯队： 车公庙：普通学位 中等品质楼盘 6-9万 园岭：中等学位（园岭中学） 拆迁概念（园岭新村） 8万 莲花：中等学位（莲花中学） 老旧小区 7-8万 中心区：四神盘（中海华庭、星河国际、城中雅苑、发展兴苑）8-10万，中低品质楼盘 5-7万 第四梯队： 保税区：6-8万 梅林：5-7万 新洲：5-7万 皇岗\/赤尾：5-7万 八卦岭：5-6万 （荔外落户带动一批老破小涨到八万） 第五梯队：华强南：4-6万 不建议首付5成买房，全款抵押或者5 2都可以操作成首付3成。 建议在福田第二和第三梯队中选择。 南山：南海中学、育才太子湾有符合你预算、各方面都不错的房子

问：纯投资，万科云城的50平公寓，是不是好选择，好像租售比可以，但 税费、贷款等问题，增值会受影响是吧

答：投资关注的是涨幅，不是租售比 万科云城公寓没有稀缺性，升值潜力不如住宅，如果还有房票，建议多关注住宅产品。

问：十三老师您好，请问景田康欣园，景蜜村，香景大厦三房适合居家买入吗？请帮分析下，谢谢。

答：你好，景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 如果考虑自住合正名园，金色假日等几个2000年后的盘流动性较好。 投资建议换板块。

问：深圳有两套房，一套赤湾老旧小区复式房自住，一套在蛇口雍景湾135平儿子名下出租，无现金。想卖掉蛇口的房子，投资买入价格洼地的房子以租代供等待升值。请问有这个必要吗？

答：雍景湾的楼龄、花园、位置、学位、户型都没有问题，不会跑输。 建议加按揭再入手一套碧海 西乡 沙井板块的刚需上车盘，剩余子弹足够还未来5年的贷款。

问：你好，老师好！我主要是投资客户。当前有两套房，计划上半年把其中一套小的在龙华金地梅陇镇卖掉优化一下投资不动产，手上通过二次加按和卖掉房款有1200万，1、想投资南山科技园华润二期的188平豪宅，这个小区有南外学位，华润万象天地和地铁，商业配套比较好 2、半岛城邦三期豪宅，这个小区有海景，视野不错，就是没学位不好，有配套，离地铁远 3、后海翡翠海岸，这个小区有海景，学位一般。这几个小区都看了，也对比过各有利弊。请问下老师有什么建议？我看了半岛城邦三期、华润城二期、翡翠海岸花园好久了，一直在对比这几个小区，请帮忙对这几个小区排序一下？哪个升值潜力大些，谢谢！

答：这个问题难度太高了，只能回答个方向，对于具体楼盘涨幅的预测是不可能完全准确的。你所列举的这3个楼盘都是各个区域中心的次新豪宅，它们的涨幅实际上就代表着各个区域最顶级购买力的强弱变化趋势，仅仅判断强弱倒是可以排序，但三十年河东 三十年河西，将来谁增幅更快是很难判断的。 但以深圳湾对香蜜湖的逆袭来总结，未来哪里会出现大批的互联网-金融“新贵”，哪里的豪宅就大概率跑赢，机会依然会出现在前后海、深圳湾这些地方。江山代有才人出，这些已有的老牌豪宅，恐怕免不了被将来前海内部新开的豪宅所超越，这也是new money对old money的超越。 1.说起深圳的豪宅片区，大家都知道有三个，传统的华侨城、香蜜湖片区和后起之秀深圳湾片区。 深圳湾片区为什么能后来居上，超越香蜜湖，成为深圳豪宅的终极居所。 首先，我们必须要厘清一点，品质和便利是两个概念。 为什么我们太多人买房时愿意选择市区，因为市区生活太便利了，楼下就是地铁口、公交车站和各色便利店，步行两分钟沃尔玛，五分钟公园，十分钟医院，这样的便利生活谁不想要。 而且选择丰富多样，钱多就买次新大面积，钱少就买老破小，市区房子闭着眼睛放心买入即可，永远不缺接盘侠。 就在人们争先恐后买入市中心二手房时，却发现，富裕人群对居住需求已经在悄悄改变。 生活便利不再是高净值人群的惟一居住标准，而是品质和稀缺。 深圳湾不完美，有缺陷，但它已经是深圳高阶人群的综合最优选择了。 或者说，在寸土寸金的深圳，不是说你有足够多的钱，就可以买到你梦想中完美的房子，在深圳，你别无选择。 豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。 深圳湾有一万套出头的房源，再减掉一些中小面积和位置品质稍差的，还剩下七八千套，数量听起来不算太少，但是面对全深圳的高净值人群和全国各地的豪客来说，这个数量就明显不够分了。 深圳湾，价格还会持续坚挺，并继续蓄能，在下一个阶段迎来一次分化性爆发。 2.今天的华润城，成交价已超出13万。 周边环境和居住品质一般的润府，为什么能卖这么高的价格? 一是离科技园太近，这里聚集了太多的高收入码农。 码农群体常年996，天天加班，没时间考虑太多居住品质和生活圈层的问题，下班就回家比什么都重要。 大冲周边的科技园小区又老又破，崭新的润府，无疑是中高收入码农的改善首选。 二是该片区新建的南山外国语科华校区。 南外分校，新校区，师资力量不错，学生以码农孩子为主，被认为是优质生源，大家理所当然的认为这是未来的名校。 实际呢，近几年新校区大量建设，到处都是名校分校，含金量越来越低。到底是真名校还是假名校，还需要时间和成绩的验证。 至少在南山和福田，我看到多年来稳居名校榜单前几位的，一直是那几张熟悉的老面孔。 名校的养成需要时间和文化的沉淀，哪有那么容易被新校取代? 大冲，是深圳典型的旧改故事，故事结尾，有人哭了，有人笑了。 华润的定位只是刚豪而已。 3.半岛城邦，是在深圳调控三年里，表现不多的逆势大涨的楼盘之一。 这个涨幅，几乎可以和同时期的深圳湾媲美。 没有学位加持，周边配套也一般的半岛城邦，为何能表现如此优异? 一是大南山概念，区位优势； 二是蛇口片区的龙头标杆楼盘，大体量，高品质。 三是蛇口的各项利好加分，包括渔人码头改造升级，太子湾邮轮母港，滨海休闲段西带打造等。 第四，也是我认为最重要的一项：半岛城邦是真正的海景豪宅。 深圳湾的翡翠海岸，宝中的熙龙湾，都主打海景豪宅的名片，但是它们离海的距离并不近，是远眺而非近观。 而半岛城邦不同，尤其是半岛一期，离海实在是太近太近了，可谓窗外就是大海，楼下就是海滨。 半岛城邦，是真正的一线滨海豪宅，离海之近，海景之美，在深圳的海景楼盘中几乎无出其右者。 也许你会说，离海近有用吗?推窗看海有用吗?管吃吗?管喝吗?能当钱使吗? 不能。 但是从马斯洛的五层次需求（生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求）理论来说，这只是满足了前两个或前三个需求人群的想法，等你上升到第四第五个需求层次的时候，就会明白，看海真的有那么重要，真的有那么多高净值人士，愿意多花几百万甚至上千万，只为在自家观景阳台上远眺大海。 赚那么多钱，不就是为了享受生活吗? 更何况，深圳的海岸线只有那么长，海景房只有那么少。 以前在星球中也分享过了，刚需和豪宅是2个极度分化的市场。 目前来看，这几个小区的排序： 翡翠海岸>半岛城邦>华润

问：你好，十三房老师！上周提过问，一直没收到回复，盼复！咨询您两个问题：问题一：景田两房60平公寓（近地铁，有学位但积分低于住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，这两年几乎未涨，两房成交量也很低，均价6万多；问题为是否需要出手置换成一房或两房的住宅？还是继续放着做抵押贷款另外购置住房？（还有一个二套的名额但是要首付七成，所以也没想好，买哪里的房子） 问题二：老家四线县城有一个带花园的一幢房子，带花园共计三百多平，建筑面积一百多平，地理位置不错，靠近小学算学位房，估值一百万多一点，目前老家是人口流出地，请教是否房子需要尽快出售？

答：你好，公寓不涨是情理之中，房龄太老加上税费太高制约流动性。 建议出手置换住宅产品，二套资格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。 南山和宝安还是投资首选。 四线城市房产尽快出手，人口净流出的小城市 未来房价只会越来越鹤岗化。

问：老师你好，我在坂田有一套目前出租（5千一月，）惠州龙光城一套精装，目前已空置三年。我在坂田上班，媳妇在景田上班，现在租在景田，现在我们想在景田搞一套（800—1000），万科金色家园二手还有就是景田的天健天骄新房 ，如何选择？天健天骄得房率太低，单价也不便宜，最大优势就是新房。或者有什么区域更适合我们，现在手上首付也不够，是抵押加杠杆还是出手一套（坂田or惠州）加杠杆月供可以

答：景田板块分析： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 景田北区距离地铁口最近的就是万科金色家园，小区是整个景田片区为数不多的，拥有大花园、泳池、篮球场、幼儿园、商业等等优点集一身小区，并且也是附近环境最好，生活最便利的小区。 万科金色家园2003年 优点： 1.景田D出口，标准地铁口物业。 2.附近公园多，步行五分钟即可到达莲花山 3.小学、初中距离近，小区内有幼儿园 4.大花园、生活娱乐、配套齐全、环境干净、万科物业 5.户型不错 缺点： 1.小学为景田小学，学位没有景田中区域荔园外国语小学好（初中都是福田科技中学） 2.总价高，没小面积户型。 天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好，所以价格也高了。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间咯。 所以是自住改善型的物业，稳健。 综合来看，自住选择天健天骄，但是考虑未来升值潜力景田不适合。 惠州趁早出手，坂田可暂时保留。

问：十三房，您好，我名下没有商品房，有一套固戍的小产权，年收入在30多万，宝宝一岁半。小产权自住还是挺好的，满足了我们一家五口的需求，我在纠结是博拆迁，等存钱过几年再买商品房，还是现在卖掉小产权，购买商品房，如果是置换商品房，我对学位没什么了解了，想听听您的建议，感谢~

答：你好，建议出手置换成商品房。 小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值； 有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，但普通人玩不了。

问：十三老师您好，计划购买总价600万的三房，首套自住兼顾增值考虑，小孩小学三年级，总价有限，学位不敢奢求，只求兼顾。 南山上班，看了宝安的富通v都会和中信领航，两个楼盘如何选择？润恒尚园有些压力，是否更值得推荐？另一种考虑福田皇御苑？多谢，或老师给个推荐，多谢

答：投资主要集中在万象新天和富通v都会，因为我看中地铁，但事实证明，润恒尚园和招商果岭也一直在跳涨。 宝安的富通v都会和中信领航对比中信流通性更好，富通性价比更高。 自住选中信，投资选富通。 腾讯大铲湾地块的尘埃落定，势必会再火一把，润恒尚园除了没有地铁，品质、户型、楼龄都没有问题，价格偏高，不太推荐。

问：老师你好，从第1次看到老师发的文章后，第1天就加入了知识星球，很荣幸成为您的会员，我家的情况：自住房一套无贷款在老公名下，准备入手第2套房，知道如何操作首付三成，但不知道如何操作老师所说的第2套房避税（是和老公真正离婚吗？），看过了老师发表的每一篇文章，仍然没有明白，麻烦老师详细说一下，感谢！

答：你好，我们一般说的避税，主要是指二手房出售 未满2年要缴纳5.6%的营业税。这个税费可以通过跟业主结离婚的方式免除，婚内更名是不需要出任何税费的。 需要真离婚，大部分人接受不了，但是在职业投资圈内是很常见的做法。

问：老师你好，你觉得深圳外国语学校龙华校区怎么样？那里的学位房龙悦居可以买吗？未来三年有没有上涨空间？

答：深外龙在龙华板块还不错，目前来看出了深高北就是深外龙更有潜力了。 龙悦居和上河坊都可以关注，有空间。

问：老师您好，感谢您的答复！再请教一下：传统的实验、高级中学的学位房，房子老旧，但单价持续上涨，特别是小户型，目前单价都在11万至13万。例如：带东海实验小学 高级中学初中学位的财富广场；只带高级中学初中学位的泰安轩和泰康轩；带百花小学 实验中学初中的赛格工业区，带荔园小学 实验中学学位的核电花园。是否依然是学位房投资的首选，入手并持有3-5年？ 谢谢

答：你好，感谢赞赏！ 深圳最低总价的入门学区房涨的最好 学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。 优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落了，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。 短期内可以入手，但是不适合长线持有。 多关注楼盘的流动性 换手率等等因素。

问：你好，本人有2套深圳房产，2015年在布吉康桥花园二期有一套89小三房，但因工作原因一直在南山西丽片区居住至今，去年想去光明常住，于是买了光明勤诚达正大城103（现以交房），现在家里有2个小孩，一个2-3年后读初中，一个2-3年后读小学，本来想直接入住勤诚达正大城读其附属学校，但因为夫人担心新学校不好，想今年把康桥的房子卖了，自己再凑个100-200付首付，在南山或者宝中买一个学位 自住房，由于在西丽没有什么优质学校，还请老师指点一下！

答：布吉片区目前仍有颓势，出手康桥花园思路正确。 不知道你们的总预算和月供大概多少呢？ 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 前海投资建议优先学位房： 诺德假日花园，鼎太风华，中海阳光玫瑰园，雷圳可以重点关注。 成交量排名靠前

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。