南京地铁11号线附近楼盘（青龙地铁小镇PK江北桥北）

昨天，有小伙伴问我，2.8万/平左右的价格买精装房，南京哪边比较合适？

首先闯进我脑海里的就是青龙地铁小镇与桥北两个板块。虽说两个板块一个在城东，一个在江北，相隔甚远，但目前两个板块主推的产品均为精装房源，户型大小相近，价格2.7-2.8万/平左右，热度也不相上下。不如给它们俩拉个PK，给小伙伴自己掂量来选。

地理区位

青龙地铁小镇位于栖霞区仙林副城的青龙片区，北至龙王山山脊线，南至沪宁高速，东至规划江南快速三环，西至绕越高速，距离新街口直线距离约16.5km。

桥北板块位于江北新区，依托南京长江大桥的便捷而发展起来的居住、商业、交通区，距离新街口直线距离12.5km。

规划定位

青龙地铁小镇的规划由来已久，但是一直以来都没有明确的进展，直到2015年12月国土局挂出了地铁小镇的两幅宅地，业内都认为这意味着区域规划的启动。

按照规划，青龙地铁小镇江苏南京首个规划建设的地铁小镇，定位是一个可步行的国际化生态新城，也是南京第一个完全意义上的TOD模式城镇。未来将建成集交通枢纽、商业娱乐、旅游文化、医疗养老等功能于一体的新城。

桥北方面，与青龙地铁小镇不同，它已是个已发展较成熟、相近于饱和的区域。2017年，桥北被划入江北新区直管区，成为“亲儿子”，目标打造江北新区具有全球影响力的科技创新核心承载区，构建 “芯片之城”、“基因之城”和“新金融中心”。

生活配套

青龙地铁小镇：全方位发展

>>>交通方面

目前，区域有两条地铁线路，地铁2号线南大仙林校区站和经天路站距离小镇较近。

地铁4号线更是贯穿青龙地铁小镇，在小镇内设有东流站、孟北站、西岗桦墅站等3个地铁站。

此外，小镇南边已与2018年12月开建宁句城际轨道，规划中的8号线、15号线、16号线未来也将经过此地。值得一提的是，为了方便私家车换乘地铁，地铁站还将配建大型的停车场站。

>>>教育方面

未来将新建2所高中、4所初中、8所小学并新增15所幼儿园。计划招募国际教育机构，建立国际学校，与国外教育接轨。

青龙地铁小镇的南外仙林分校（公办）已经动工，学区中包括九年一贯制的公办小学、初中，小学初中各36个班。

（南外仙林分校效果图）

此外，青龙地铁小镇还将建设一所民办国际高中，占地3.46公顷，50个班，建筑规模约7.1万平方米，由南京地铁集团投资建设，租赁给南外仙林分校，举办非营利性国际高中教育。

>>>医疗方面

两所三甲医院：仙林鼓楼医院（已经运营）、省中医院仙林分院（计划2021年运营）。此外，还规划1处地区级二级医院、4处居住社区级社区卫生服务中心、9处基层社区级社区卫生服务站。

>>>养老方面

规划1处地区级养老院、1处养老公寓、4处居住社区级社区养老院以及居家养老等。

桥北：更新！升级！

>>>交通方面

在江北新区成立前三个月，地铁3号线成为了桥北人民第一条过江地铁，现在也成了桥北人民进城大军的主力运输。此外，江北的11号线一期、4号线2期以及S8南延线都是重点建设项目。其中，S8南延线已经获批，开工在即。

南京长江大桥作为桥北板块的“缔造者”，一直以来都是桥北交通的主力。2018年底大桥维修结束，重新通车，对于桥北来说是个利好。

>>>教育方面

桥北地区人口密集，学校是必不可少的。目前区域内已有天润城小学、一中明发分校、浦口实验小学、浦口外国语学校、北京东路旭日上城小学、琅琊路小学明发滨江分校、威尼斯水城小学等学校。按照规划，到2020年，桥北、高新板块将总共建设24家幼儿园，7所小学，5所初中及1家高中。

>>>医疗方面

三甲医院南医大第四附属医院，是江北新区重点建设的重大项目之一，预计将在2019年投入使用，届时将大大改善桥北居民的就医环境。

>>>商业方面

桥北商圈内商家超过1000家，面积超百万平方米；华润苏果、永辉超市、金盛百货、苏宁电器、大洋百货等国内商业巨头聚集，沃尔玛、特易购、家乐福等世界零售业500强品牌相继落户。

而弘阳广场、明发广场、华侨城广场、苏宁环球天润广场、澳林购物广场等一批大型城市综合体开启了江北新区其他区域无法比拟的商业王朝。

区域新房上市情况

青龙地铁小镇：

区域内招商正荣东望府于1月8日新领5、13号楼房源销许，户型建筑面积约94平米，销许均价27000元/平，为两梯四户设计，共160套房源，精装交付，预计交付时间2020年11月。

由卓越、中粮、正荣三家联合开发的珑悦已在2018年两度开盘，最近一次去化九成，成绩算是很好了。项目销许均价27000元/㎡，户型建筑面积为89㎡、107㎡。89㎡三房两厅一卫、107㎡三房两厅两卫。

（珑悦）

此外，区域内还有两家纯新盘。新城G60地块规划15栋住宅，其中有12栋为17层，2栋为15层，1栋为16层，现房销售。该地块是2016年9月23日新城拿下，成交楼面价20069元/㎡。

另一幅地块，深业G78地块目前还未确定案名，地块楼面价16667元/㎡，现房销售，预计2020年上市。该地块拟建设7栋17层住宅，2栋18层住宅，地块内须配建一处15班幼儿园。

桥北：

桥北在售的项目层次较多，按照2.7-2.8万/平的水平，目前在售的项目有中建国熙公馆与金象朗诗红树林。

2018年12月29日，位于桥北的“地王”纯新盘中建国熙公馆，领取5号楼144套精装房源销许，首开户型面积95-125㎡，均价28577元/㎡，预计2019年底交房。但此次开盘并非集中性开盘，去化成绩未知，预计春节前项目还会有一次开盘。

（中建国熙公馆）

另一家精装修项目，金象朗诗红树林目前还未确定新房源的加推时间，前期均价27803元/㎡。

结语

同样站在2.7-2.8万/平的台阶上，青龙地铁小镇与桥北呈现的是完全两种不同的发展态势。

青龙地铁小镇是一个全新开发的区域，空地多，新盘多，配套未完全落地。就居住来看，目前这边并不方便。但好在地铁2号线、4号线已经连通该区域，算是给地铁小镇的发展奠定一个基础。业主选择该区域，赌的是一个时间问题，板块多久能成熟，配套多久能齐全，在板块成长过程中会有多少曲折或价格的波动。

但这是一个无可避免的阵痛期。虽然是弊，但它也意味着板块的想象空间足够大。未来利好的落实都有可能刷新板块的价值。

相反，桥北是一个已完全形成自己的生态圈的区域。不仅商业、学校、交通配套一应俱全，一直以来的洼地价格也让它很有人气，居住在这里，生活便利不用担心，该有的都有，无需支付时间代价。

但桥北的“弊”也很明显——人气太旺，以至于板块内的配套始终拥挤。柳洲东路地铁站的“人潮”是南京地铁的标志，排队等着上大桥过江的汽车能堵满整条路，2018年因为桥北学校承载力有限而导致的学区维权接连爆发。更不用说桥北居住密度高，平日里给人脏乱嘈杂的印象。

提档升级应该是桥北现在积极在做的工作。不少新项目也在改善自身产品质量，为桥北人居环境的更新做尝试。一系列文化设施、景观打造工作也在进行。但旧城改造不如打造新城那样容易，桥北也是任重道远。

对于刚需自住的购房者而言，适合自己的才是最好的，而对于投资者而言，只要找到合适的投资标的，也无需过多犹豫。谁好谁坏，购房者心中自有一杆秤，毕竟没有完美的板块。

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