2023年以后通州房价是涨还是降（从4万到2万）

这两天，评论君被“通州房价腰斩”的新闻刷爆了朋友圈，连远在杭州的媒体小伙伴，都过来打听，到底是怎么一回事儿。

起因是一家报社，报道了一则业主维权的新闻，标题是这样的：通州一售楼处被围数十业主要退房：房价从4万跌至2万。

被维权的项目，是通州的k2十里春风。

本来就是一则社会新闻，但舆论风向却慢慢演变成，通州房价腰斩，后来甚至连北京房价腰斩、房市变天、割韭菜，这种“震惊体”字眼都出来了。

看完这些，评论君只想说：年轻人呐，不要一天到晚总想着搞个大新闻。

真相到底是什么呢？评论君实地走访，又侧面从项目方打听到了一些消息：

1、房价降了么？评论君了解到的信息是，确实降了，腰斩了么？并没有。

去年十月份，K2十里春风拿到第一批预售证，备案价格是3.75万/㎡，但项目的最终出货价，实际上在3.4万/㎡上下。

项目现在的售价，在2.6万/㎡左右，全款客户可以给到2.2万/㎡的优惠。

从3.4万/㎡到2.6万/㎡，降了8000元/㎡，远没有腰斩那么严重。

2、评论君在现场了解到，项目去年首推的是位于东区的高层产品，而今年销售的是西区的高层，这是个很重要的关键点。

由于分区不同，产品指标并不完全相似，价格变动是正常的，先别着急骂，我讲的是价格变动，不是变动幅度，这个后面说。

项目沙盘

举个例子，即便是在同一个社区，也会因为楼栋位置，楼层位置不同，而产生售价上的差异。

如果你到过案场，就会发现K2十里春风两个分区的密度和景观分配，是不均衡的，东区是高层 洋房 别墅，西区只有高层，而且有配建保障房。

从舒适度和景观分配上，东区的指标要比西区好很多，所以我猜测，在当初的销售定价上，东区就要比西区贵的。

3、不过东西区8000元/㎡的差价，难说不是市场分化的结果。

今年北京限竞房供应压顶，已经公布案名的，就有33个之多，这给购房者的心理预期打了镇定剂。竞争会更加白热化，而价格是很重要的调节手段。

不过，也没有网上说的“北京房价突然腰斩”那么怂人听闻，像瀛海府、洺悦苑这样的热点项目，还是相当抢手而且难以买到。

坐等腰斩抄底？还是洗洗睡吧。

项目位置

4、那么，2.6万/㎡的K2十里春风，值不值得买呢？

项目的位置，在通州永乐店，到廊坊只有一步之遥，目前周边环境可以用一个“荒”字形容，生活和交通配套，都不是很完善。

目测通勤只能靠自驾，评论君测算了下，从项目到国贸，开车大概需要一个小时，到亦庄在40分钟左右。

项目样板间

不过，项目示范区做得相当有诚意，从园林景观的呈现效果来看，放到北京五环外，也得是大几百万的产品。

高层明显针对刚需，只有79㎡两居和89㎡三居两个户型，算下来79㎡户型总价200万冒头，首付70多万，就能买到。

如果是自住，预算紧缺的刚需，其实没有太多选择。但投资就不太建议，通州目前购房资格双限，流动性很是问题。

项目示范区

5、通州之行的意外收获是，据销售员透露，在十里春风维权的购房者，并没有买十里春风，而是买了另外的商住项目。再细问时，对方却不肯多说。

我理解报道偏差带来的集体敏感，当降价、腰斩、维权、退房，这些刺激性的关键词纠缠在一起时，最先引爆的永远是情绪。

但真相和理性，不能缺席。(来源：好评与差评，作者，大竹子）