房地产开发商获取土地的方式（房地产开发全流程之土地获取）

昨天的文章讲述了在房地产市场寒冬下，那些被优化的地产人的现状、面临的就业问题和一些个人的建议，还请大家多多指正交流，正如在文章最后那句话“长风破浪会有时，直挂云帆济沧海”会好起来的，一切都是最好的安排从今天起作者根据长期以来从事房地产的工作经验就房地产（住宅及商业）项目的开发全流程进行梳理，以供大家学习借鉴，下面我们就来说一说关于房地产开发商获取土地的方式?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

房地产开发商获取土地的方式

昨天的文章讲述了在房地产市场寒冬下，那些被优化的地产人的现状、面临的就业问题和一些个人的建议，还请大家多多指正交流，正如在文章最后那句话“长风破浪会有时，直挂云帆济沧海”！会好起来的，一切都是最好的安排。从今天起作者根据长期以来从事房地产的工作经验就房地产（住宅及商业）项目的开发全流程进行梳理，以供大家学习借鉴。

讲到房地产行业，首先必须要确定的就是土地而且是建设用地（本文中提到的土地主要是指住宅用地和商业用地），也就是房地产项目的开端--土地获取，那么房地产项目中建设用地是如何产生的？房地产开发企业是通过什么方式拿地的？拿地后是如何确权的？

下面就上述提到的三个问题，作者根据自身的工作经验一一为大家作出浅显易懂的解释。

一、建设用地的来源（主要是指市区范围，市区范围内所有土地均为国有）

1、市区中的荒地及待开发用地，在市政府编制国土空间规划时按照城市发展的需求，在统筹国民经济发展、人口增长、产业招商、生态环境等诸多因素后而进行的用地性质调整、规划指标确定、收储、批准出让等。上述地块一般开发商在进入城市前就已通过投资拓展人员对该城市的人口、GDP、城市化、人民收入、支柱产业等进行了比较细致的了解，同时对该城市的发展方向也有了基本判断，结合自身情况，通过程序拿地开发。

2、城市中老旧小区拆迁：该部分土地涉及民生，现阶段来看已不再大面积开展，主要是涉及一些小区年久失修、危房、市政配套不完善，无法进行升级改造的小区或城中村等，该部分需要市委市政府批准报省政府同意后方可开展收储程序；因此类型的土地情况比较复杂，开发商不会在拆迁阶段介入，同时在拆迁完成后进行招拍挂时政府会明确安置问题的解决路径。该类型的土地，开发商为规避风险一般会寻找合作伙伴分担风险。

3、城市中工厂厂房、码头等搬迁后的土地，该部分土地主要是政府根据城市发展的要求特别是对居住环境、污染物排放、交通拥挤程度而进行的城市空间规划调整，此类型地块在收储的同时对符合《土壤污染防治法》中需要做土壤污染调查的进行土壤污染调查并编制相关报告或报表，谁污染谁治理。这些年随着城市规模的扩大以及人民对人居环境要求的提高，此类型的土地一度成为城市新供应土地的主要部分，同时因其地块规整、面积大、开发周期相对较长、利润高，深受广大开发企业的喜爱。

二、开发商的拿地方式

目前开发商的拿地方式有且仅有一条路径，即为：政府出让。但因土地性质的不同和政府招商需要，在出让时政府部门会考虑开发商所提的条件而制定出让土地规划指标，即分为勾地出让和正常出让。

1、勾地出让：开发商结合自身条件而向政府提出相应的需求，在谈判中双方达成一致，按照开发商条件设定相应土地的出让条件，如：万达集团、新城控股均是在与政府谈判中提出建设大型购物中心（自持）以满足政府部门的招商要求的前提下，提出配套捆绑相应面积的土地。当然也有通过建设产业勾地的，如：华夏幸福。

2、正常出让：正常出让一般说明该城市土地市场活跃，房地产市场较好，开发商获取土地积极，此种情况下一般是政府根据城市发展和财政需要，结合当年的土地出让计划，在合适时间发出土地出让公告，公告期20天，故需要投资发展人员及时跟踪拟进入城市土地招拍挂信息，做到早发现、早强排（设计出方案）、早测算、早上报、早授权（土地钱和目标金额）。在此情况中对于政府资源相对好的投资人员可通过提前拜访相关负责同志及部门负责同志等可提前获取目标土地的规划指标、出让时间等，亦可通过运作按照其公司研究情况设定出让条件（此类型仅适合经济欠发达地区）。

三、竞得土地后确权

在我国土地所有权归国家不可出让，地下矿产资源、地上树木、草地、水源等等亦归国有，政府出让土地时出让的是有期限的国有土地使用权（住宅70年、商业40年、公共50年）。开发商在竞得土地后，根据竞拍须知要求，同当地政府或街道签订协议，与国土部门签订土地出让合同，缴纳土地出让金和税，沟通国土部门取得不动产权籍资料（原件）、政府同意出让的批复，协调不动产登记部门将原有权属情况灭失后到不动产权登记部门办理《不动产权登记证书》（原为：国有土地使用权证书）。有的地区需要先办理《建设用地规划许可证》后才能办理，按照《城乡规划法》执行的。

开发商取得土地后才能开展相应的开发建设，土地获取是房地产开发的基础。明天为大家开始为大家讲解规划设计方案的相关程序。

此文仅为个人工作经验，定有诸多问题，请读者朋友批评指正，谢谢。