沈阳新市府时间（新市府道义真的火）

近期，随着疫情得到有效控制，沈阳土地市场和房地产市场表现抢眼。一方面，多宗地块高价成交，诞生多个“地王”。另一方面，楼市成交持续回升、“现象级抢房”再现、更有一批新盘扎堆亮相。目前，沈阳楼市是“真火”还是“假热”?4月22日，栋察行动#奇袭沈阳楼市#，七线齐发，实探沈阳30大热门楼盘，为您全面解读沈阳楼市。

新市府观察员：韩晓思 任晏

实探项目：龙湖云峰原著、中海润山府。

新市府线路观察员的话

一、新市府人气如何？

从入住率来看，新市府人气正在逐步提升，无论从2019年万达开业还是从2020年万达进入常态化经营之后的状态来看，人气都是可圈可点的，尤其是从生活便捷程度来看，新市府打车、订餐已经远比我们想象中的方便了。

二、新市府谁最火爆？

中海等热门楼盘门前，聚集了很多“导客”人员，也是俗称的“小蜜蜂”，这些“导客”人员的聚集，很大程度上标志着楼盘的热度与关注度。

三、新市府谁能住？

1、新市府适宜有一定经济实力，生活半径在南部城区的精英人士自住，无论是首次置业还是改善型置业，都十分适合。

2、投资。无论从政策层面还是城建层面，亦或是入住率或是招商引资，新市府的发展前景与受重视程度都是首屈一指的，更重要的是，从产业发展等维度来看，如果哪个项目能够挑战青年大街“房价天花板”地位的，那么一定是新市府板块。

四、新市府进入“两万时代”

从这次裁判来看，中海、龙湖等品牌房企产品销售均价已经达到18000-22000之间，结合一季度新市府板块整体套均总价来看，新市府基本已经开始全面迈入两万时代，后续华润置地等房企加入，将带动新市府进入新的发展增长极。

五、疫情影响：

疫情之后，新市府到访情况不降反升，各大品牌房企到访都十分可观。

龙湖云峰原著

销售动态：精装修高层125/145㎡，均价18000-20000元；小高173㎡，均价21000-24000元。公摊20%-21%，容积率：2.0，绿化率30%。交房时间2022年6月，在售产品仅有二楼和顶楼，到访类型改善和投资为主。

中海润山府

销售动态：在售产品15和16号楼，多在二楼顶楼，19号楼王也在售，小高户型135和158平，均价1.8-1.9万，楼王2万。优惠：按时签约995折，房和车位共同购买，房99折；公摊10%-15%；容积率1.9，绿化率30%。新品在五一前后加推17和18号楼，明年底交房，到访类型改善和投资为主。学校：浑南9小，北师大附中。

新南站观察员：高天琦 韩云

实探项目：华发全运首府、华润置地公元九里、澳海南樾府、万科明日之光。

新南站线路观察员的话

“洼地”升级，万元级别下仍是沈阳刚需刚改购房者佳选之地。

继2017年自贸区沈阳片区落地后，受政策利好的影响，新南站板块的区位价值迎来了极大的逆转，迅速成为市场居住投资的焦点板块之一。并吸引品牌房企先后进驻，在房企持续的布局建设当中，板块的市场认可度同步攀升，以华发全运首府项目与华润置地公元九里为典型代表，掀起南部市场的“现象级”销售高潮，成为近年来沈阳楼市当中的高人气置业片区。

目前，新南站板块整体价格相较去年同期有所变化，热点品牌楼盘价格水平普遍超过万元，不过比较相邻板块来说，仍然具有极高的性价比。并且根据市场在售产品方面看，多数在售户型面积段适宜刚需刚改型购房者选购。

同时，跟随沈阳市场整体的趋势发展，板块项目定位与产品品质也在逐步升级，目前板块内在售大面积段高层以及洋房产品，同样为沈阳改善需求的购房者提供性价比选择。而对于大家普遍关注的配套建设方面，根据非官方信息了解，板块包括酒店、商业、学校等生活配套的建设已在计划之中，未来将陆续完善。

小结来说，对比市场整体向上攀升的价格，新南站板块以同类型产品更有性价比的售价，为沈阳刚需改善以及投资等不同客群带来具有发展潜力的置业空间。

华发全运首府

销售动态：高层一期户型95、115平；三期户型85、95、115平，一期均价10000-10500元。容积率2.5，绿化率30%，疫情无影响，自住、投资，占比一半。

华润置地公元九里

销售动态：12号楼户型87平米，5号楼户型100平米，8号楼户型120平米。12号楼均价12800元；5号楼均价12000元。高层公摊20%，将加推87平米户型，交房时间2021年9月，容积率2.1，绿化率35%。疫情无影响，自住、投资，占比一半。

澳海南樾府

销售动态：高层90、110、111、124平米四种户型，均价10500-10800元，在售楼栋25、29、30、31#，公摊22-24%，全部起售尾盘，交房时间2022.8，99折优惠，销售恢复后无影响，自住、改善为主，投资占比较少。容积率2，绿化率35%。

万科明日之光

销售动态：高层户型83、105平；洋房户型150平，高层均价10700-10800元；洋房二楼均价9000元；一楼均价11000-12000元；洋房全部起售，高层产品待加推；高层公摊24%；高层2022年底交房，洋房现房。疫情无影响，自住、投资，占比一半。

环蒲新城、七星东观察员：丁丁 鹿玉林

实探项目：万达盛京ONE、吾悦华府、中粮锦云天城、新湖仙林金谷。

环蒲新城、七星东线路观察员的话

沈北是很具有“包容性”的区域，他不仅适合刚需，近期入市的众多新品，也很适合刚改。

对于资金不是很宽裕的购房者来讲，沈北能够为他们提供配套较为齐全、品质也比较有保障的房产。

对于学区刚需的购房者而言，也能在保证住房品质的前提下，享受学区配套。虽然很多人对沈北的学区持悲观态度，但是聊胜于无，沈北学区无疑是锦上添花。

从今天踩盘的几个项目来看，沈北已经吸引了很多刚改购房者，毕竟目前沈北在产品的品质、配套完善情况、自然资源等方面都比较具有竞争力。

房子，只要自己住的舒服，符合自己的心意，那就是最适合自己的。资金实力雄厚的自然可以购得新市府、长白、铁西老城等高端改善板块的房产，沈北能够为普通人提供更多的机会，接纳更多类型的购房者，这也是它常年热销的重要原因吧。

万达盛京ONE

销售动态：清水小高85/95/115/125㎡，首次开18栋楼，预计均价11000元，公摊24%不同户型赠送面积5~8平米。4月12日至5月30日进入微信小程序搜索【万达星球】，抢购8.8元优惠券并在限定日期内成功认购房源，就可以享受【8.8元抵1万元总房款优惠】。预计5月中下旬开盘。交房时间2021年10月30日，商场预计2021年11月27日开业。

吾悦华府

销售动态：在售清水高层7#10#，户型面积79/89/109㎡，均价9000元左右，洋房二期预计6月加推，目前无优惠，公摊高层25~30%左右。9号楼即将加推，196套房源，预计4月末前，均价9500~10000元。学区南京一、南昌中学，大型商业配套吾悦广场。

中粮锦云天城

销售动态：清水高层105平，均价8300-8700元；清水洋房90~138平，标准层12000元含车位，洋一送车位15000元；高层公摊21%，洋房7%；交房时间一期2021.10.28，二期2022.11.30。即将加推G21# 105平，Y29# 90~133平。高层2万抵5万 97折 一次性99折，洋房3万抵5万 97折 一次性99折，学区雨田实验学校，自持商业移动大悦城。

新湖仙林金谷

销售动态：在售户型清水高层91平米，均价7000~8000元，109/118平米高区均价8400元，低区均价7500元；洋房126平，均价9000元；即将加推精装高层91/109/118平米，预计价格8000~9000元。公摊：清水高层91平米27%，109/118平米25%，洋房15%。在售楼栋20#26#25#高层，24#洋房，交房时间：20#预计2023年4月，其他楼栋2022年10月31日交房。资质好可以20%首付。学区：望湖路小学，七中。

经开区观察员：杨旭 田甜

实探项目：华润置地·二十四城|央境、恒大林溪郡、万科中德国际社区、融创西城宸阅、富禹盛京学府。

经开线路观察员的话

张士向改善进军，经开三环外仍未刚需购房者留有空间。

如今的张士，自2014年开始，迎来品牌房企扎堆入驻后，在学区、地铁、品质上都得到了根本性的提升。从其区位与目前在售的产品与价格来看，张士，已经成为了改善板块。作为老城与经开的连接，张士的主城化进程不断推进。

再看经开三环以外的部分，去年起，品牌房企扎堆进驻，销量上升，逐步引发市场的关注。从目前产品的售价来看，还是给刚需购房者留了上车的空间，八九千的价格，能够买到品牌房企的精装修产品，在其他区域和板块，已经不是那么容易了。

从配套来看。经开的学区不必担心，铁西本区的教育资源已经足够支撑。城建配套来看，多条快速路以及地铁，都保证了作为产程融合大区的后续发展需求。

综合来看，西部地缘性客户，可以在经开找到改善的落脚之地。而沈阳的刚需购房者，可将经开纳入考虑。

华润置地·二十四城|央境

销售动态：高层90、104、132平，均价11600-12500元；洋房143平，均价15000-1750元，144、153平（一楼）21000-23000元，顶楼123平，均价16300-18800元，优惠：高层99折，洋房98折，均到四月底结束；首付：最低三成；均清水；公摊：高层23-24%，洋房20%；交房时间：高层2021.12.31 洋房10.31，在售楼栋：高层97#，99#，洋房90、92、93#；受疫情影响不大，高层卖的更好；到访类型：高层刚需，投资，洋房改善自住；新品加推：4月19日已加推高层96户；学校规划：小学勋望小学建农分校；中学：清乐围棋中学，自建杏坛中学（已建成）。

恒大林溪郡

销售动态：在售90-120平（两室、小三室、大三室），均价8000元左右，月底加推60-113平小高层（6、7号楼）8300元左右，优惠：全国81折，网上认购1000元抵1万元总房款，首付：首套最低二成，公积金暂时不接，均精装，公摊25-27%，容积率1.8，绿化35%；在售：高层12号，剩顶层，小高3、9、10、11号剩顶层、二楼、18楼，客群刚需、自住、投资均有，学区暂时未划，自建3000平商业，3600平业主会所。

万科中德国际社区

销售动态：在售高层97、103平，三室，均价9000元，洋房97、117平，均价11000元，首付三成，优惠99折，均精装，高层公摊25%，洋房公摊22%，容积率1.5，绿化率30%，二期新品加推，交房2021年10月，在售楼栋高层46号，洋房1、2、3、31、9、10、39号，学校划片，国际学校，项目东侧有公立教育用地待规划，快速路在建，周边有两个公园。

融创西城宸阅

销售动态：高层78、85、95平，110平小高（不首开），房价未定，优惠未定，可能会做二成首付，均清水，公摊30%，容积率1.7，绿化32%，交房时间2022年8月，1、3、5号，预计5月开盘，288户，6-7月预计售楼处亮相。学区未确定，新中式产品，新中式园林，周边大学较多，适合投资。

富禹盛京学府

销售动态：在售高层87平（二室），98平（三室），104、113（三室），均价11500-12500元，洋房118（三室），127、132、142（四室），均价14000-15000元，高层认购98折，按时签约99折，洋房每平减500，均清水，首付最低三成，高层公摊26%，洋房公摊15-16%。容积率1.8，绿化30%，已加推2号楼高层104平，楼层可选，一期年底交付，在售楼栋，高层1、4、5、2号，洋房7、9号，高层刚需、刚改，洋房改善自住，学校应昌小学，自建幼儿园。

长白、曹仲观察员：杨雨薇 王海涛

实探项目：万科翡翠滨江、中海和平之门、九洲御玺、阳光城和平101。

长白、曹仲观察员的话

和平区可谓是沈阳的教育强区，这里的教育资源可谓拥有着金字招牌。望湖路小学、南昌中学、134中学…

走访的项目有位于曹仲的万科翡翠滨江，定位人群以改善为主，周边紧邻浑河，以及临近房价制高点长白岛这里无疑是潜力无穷，从房价来看这里不低，整体环境以及便利的交通，使其未来或成为第二个“长白岛”。中海和平之门项目最新售楼处很网红，年轻人改善偏多，最值得期待便是中海的商业啦！阳光城和平101位于和平主城区内，周边临近东大以及三好街，可谓是闹中取静的老沈阳人改善的好楼盘，定位人群为周边的教师以及改善人群；九洲御玺位置在和平来说可能相对远些但是万科物业、园区以及学区是最为吸引眼球的。

最后小编想说和平长白曹仲价格虽然高，但是物有所值。高品质改善人群、追求较好较稳学区人群可着重考虑。

万科翡翠滨江

销售动态：高层127平米、小高层148平米、洋房130平米、160平米。高层20000-22000元，洋房27000-29000元，目前折扣99折，999抵10000。高层公摊23%，洋房公摊14%，小高层公摊20%，所有产品均为精装修。洋房和小高层交付时间为2021年7月底，高层交付时间为2021年10月底。项目紧邻公园，河景房，板块有新地块即将开拍，学校为方大配建。高层在售楼栋1、2、3、5、6#，小高层10、11、12、8#，洋房160平的17、19、20、23#，洋房130平的18#。疫情受到一些影响，但是最近到访量较高，置业改善人群比较多。

中海和平之门

销售动态：高层90、108、118、134、152、178平米，均价21000元，按时签约99.5折，同时购买车位99.5折。在售楼栋高层1号楼，2号楼，3号楼，5号楼，6号楼，7号楼，9号楼。产品为精装修产品，公摊20%-23%，容积率1.96，绿化率30%以上。交房时间2021年12月31日、2022年12月31日。学区：不承诺，新学校有134中学；现有学校望湖路小学和南昌中学。疫情期间并没有受到太大的影响，整体为改善型人群。

九洲御玺

销售动态：高层141平米送43平米，实得184平米，精装，均价1.7万；叠拼166平米送60平米，实得226平米，清水，均价2万；小高层105平米，精装，均价1.6万，赠送17平米，实得126平米。优惠1万抵5万，99折优惠，在售楼栋为G3、F3、B10，G3为高层，F3为小高层，B10叠拼。暂无新品加推，小高层目前所剩房源不多，即将售空；交房时间为2021年十月。目前学区为铁五和南昌，134中学可能会上。疫情期间并没有受太大影响，以改善为主。

阳光城和平101

销售动态：户型140平价格2.35万，180平价格2.5万，210平价格待定，所有产品为高层，精装产品。月底开盘，楼栋为2号楼、5号楼、6号楼，公摊23%-27%，容积率2.5，绿化率37%，交房时间为2022年12月31日，改善为主，疫情期间并没有受太大影响。未来规划的学校是南京十小学，南昌的新世界中学。

正良西、北皇姑观察员：丁晓月 白丽丽

实探项目：首开如院、华润置地新凯旋、万科北宸之光。

正良西、北皇姑观察员的话

从这次奇袭活动直探的这几个项目情况来看，每个项目的热度都很高，现场咨询房子信息人数居多，在疫情期间，基本没受到影响，像万科北辰之光、华润置地新凯旋两项目均是未开盘认筹阶段，但由于项目均有中小学配套，受欢迎程度可见一斑，而且投资和自住的购房者占多数；另一个首开如院项目，上周六开盘B1#、B2#楼，仅仅两天时间B1#就全部售罄，在售的B2#所剩房源也不多，现场更是火热异常，购房者咨询不断。

如此看来，在政策规划利好，学校资源充沛下，正良西板块和北皇姑板块热度正在日新月异，未来发展可期！

首开如院

销售动态：上周六新开盘B1、B2，两天时间B1#全部售罄。在售B2#，11层封顶小高，面积110、115，一梯两户，均价10500-10800元，车位10万，交房时间2022年6月份。项目正良二路一侧有自持底商预计下半年出售，没有受到疫情影响，项目到访多，投资，自住各占一半。容积率2.0，绿化35.1%，物业费：高层2.4元，洋房2.8元，都含电梯费，距沈阳师范大学地铁A口1500米。

华润置地新凯旋

销售动态：均价12700-13600元，户型120平、89平；目前认筹99折，一次性付款99折；项目精装修交付，一共5栋高层26层；首开4月29日，2#3# 一共312套，项目总户数728套；120平户型公摊23%，89平公摊24%，容积率2.5 绿化40%以上；整体交房时间为2022年6月份；物业费3.2元；没有受到疫情影响，一般购房需求是自住和投资，有学区需求；中学有虹桥中学北部校区，优质小学建设中。项目距离师范大学地铁B口1.2公里，项目北侧有自持门市配套。

万科北宸之光

销售动态：高层（26层，27层），81平两室南北通透户型（标准户型），96平三室南北通透户型（三室一卫），113平三室南北通透户型（传统三室两卫），124平三室南北通透户型（大开间短进深），均价12000-13000元，交房时间为2022年9月。临近地铁二号线沈阳师范大学站约1.5公里；规划项目附近有一所朝阳一校（项目北侧），中学为省实验沈北合作校（划分）；超优户型设计，满足刚需，改善，投资等各类人群需求。

铁西老城观察员：于昊月 李景宇

实探项目：沈阳琨瑜府、首创禧悦大境、阳光城未来悦、保利云禧。

铁西老城线路观察员的话

整体上来看，铁西老城区产品以改善高端产品为主，从户型结构上看，两室小户型产品占比减少，三室、四室产品占比增多。板块内客户以改善客群为主。

从到访量上来看，老城区项目到访量很可观，一些热销项目营销中心到访者不断。另外，从现场了解到，2020年铁西老城区像东药南厂区、新利北等重点地块出让情况也是购房者和房企关注的焦点，一旦这些地块出让，势必会带动整个铁西老城区的价值增长。

从价格上看，板块内房源价格与去年相比略有上浮，受板块内多个新地块带动，老城项目逐渐迈入高端行列，如果想在老城区置业应该尽快出手。从目前来看，铁西老城更适合有铁西情怀和工作在铁西以及改善人群选择。

沈阳琨瑜府

销售动态：目前营销中心正在建设中，现在有铁西万象汇、沈辽路万达和方林总部三个外展点。项目产品为高层和洋房，高层110-130平，洋房是140-170平。高层为精装产品，洋房为清水。

首创禧悦大境

销售动态：目前在售的是16层封顶的小高层产品，户型为126、142平两种产品。均价在20000元/平左右。项目为精装修交付，目前享受贷款98折优惠，全款再打99折的优惠。从整体上来看，项目以改善型购房者为主，受疫情影响不大。

阳光城未来悦

销售动态：目前在售的是高层、洋房、叠墅产品。高层82-119平，洋房89-128平，叠墅129-139平。高层均价14500-16000元/平，洋房均价14500-18000元/平，叠墅230万/套起。高层洋房享受99折优惠，全款再打99折，14#、15#叠墅享受一口价。从整体上来看，不受疫情影响，项目整体销售情况较好，以刚改客户为主。

保利云禧

销售动态：目前在售的是145平高层和128平洋房产品。高层为精装修，洋房为清水交付。高层均价14500元/平，洋房均价16000元/平。近期会有145平的高层产品加推，5月份会有洋房产品加推。从整体上来看，项目以改善客户为主，售楼处到访较多，整体受疫情影响不大。

"最后，本次我们兵分七路，对沈阳部分热门项目进行了“奇袭”，从昨天的调查情况来看，新市府依旧霸榜占据了c位，成为购房者最关注的板块，其次便是长白、曹仲板块，相信4月28日的土地拍卖将会为长白、曹仲板块的楼市格局带来新的变化。虽然是在工作日，且疫情的影响并未完全消失，但很多售楼处依旧看到非常多购房者的身影，且近期开盘、加推项目非常多，热门项目开盘即售罄的情况多次出现，结合当下土地市场，一方面购房者受地价高企的影响，担心未来置换难度增加，另一方面也因当下环境所迫，选择更为稳妥的楼市投资，两方面影响下，沈阳热门项目备受追捧，但购房者也在近两年感受到了板块之间差异带来的不同收益，选择越来越理性。

,