预售房封顶了烂尾概率大吗（预售制不应成为）

最近，“烂尾楼” 业主集体停贷风波，蔓延全国十八省份的数百楼盘，引发社会广泛关注，房屋预售制度也成了热点议题很多人包括一些学者、专家、财经大V纷纷发文指出，现行的 “预售制” 是造成 “烂尾楼” 的根本原因，应予废止，改为现房销售制度这个观点甚至得到众多业主和网友一边倒式的支持和赞成，“预售制”成了众矢之的，大有“逼宫”之势其实，这个观点有失公允，经不住推敲，下面我们就来说一说关于预售房封顶了烂尾概率大吗?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

预售房封顶了烂尾概率大吗

最近，“烂尾楼” 业主集体停贷风波，蔓延全国十八省份的数百楼盘，引发社会广泛关注，房屋预售制度也成了热点议题。很多人包括一些学者、专家、财经大V纷纷发文指出，现行的 “预售制” 是造成 “烂尾楼” 的根本原因，应予废止，改为现房销售制度。这个观点甚至得到众多业主和网友一边倒式的支持和赞成，“预售制”成了众矢之的，大有“逼宫”之势。其实，这个观点有失公允，经不住推敲。

“预售制”并非中国独创，而是世界各国通行的模式之一。香港从上世纪50年代开始就实行“预售制”，我们现行的 “预售制” 就是参考和借鉴香港作法和经验修订出来的，至今已有二十多年的历史。有意思的是，香港实行 “预售制” 近70年，历经多次大大小小的金融风波和经济周期的起起伏伏，但从未发生过类似我们现在 “烂尾停贷” 事件。

事实上，不管是“现售制” 还是 " 预售制”，都各有其长处和短板。现房交易的好处是一手交房一手交钱，管理简单，不存在 “烂尾” 风险，但短板是开发商资金占用过大，资金周转迟滞，不利于房地产和社会经济的发展；而 " 预售制” 好处则可以缩短房屋的建设周期，大大提高资金利用效率，有利于促进房地产和社会经济的加速发展，但短板是需要相关部门对工程建设过程的跟踪和严格的监管，尤其是对预售资金的监管。

显然，上述两种模式应如何取舍，也就归结为：你是追求无风险的低效率，还是追求严监管的高效率？ 而市场经济本身，就是奔着效率而来的，也就是说，追求高效率是市场经济的天性。社会主义生产目的，是不断满足人民群众日益增长的物质文化生活需要，追求风险可控的高效率，是我们发展经济的客观要求。我国用了二十多年的时间，完成了发达国家一二百年才能完成的城市化进程，经济总量呈现数十倍增长，其中，房地产是一个重要的推手， “预售制” 天疑是一个加速器。

市场经济同时也是法治经济，市场与法治互相依存，相辅相成。香港 " 预售制” 实施近70年之所以不出事，完全归功于监管部门在这一制度实施过程中的严苛监管，秉公执法。“预售制”下，港人各方权责利分明，任何事故都有明晰的一 一对应的责任关联方，不存在所谓扯皮现象。敬畏规则，遵守规则成为大家的一种习惯，良好的法治环境和监管生态，培育出了开发商、购房人的诚信和契约精神，这正是“预售制”在香港长期平稳实施的原因。

我国目前的“烂尾楼”事件，不是天灾，而是人祸。之前的二十多年里，我国商品房持续供不应求， "房价永远不会降" 成了人们的一种预期，人们通常将购房作为一种抗通胀的选择。在此背景下，开发商缺少了对市场对规则的敬畏，加上监管上的缺位，本应专款专用的预售款被挪作它用，或挪去买地，或挪来建设另一个楼盘，杠杆能加尽加。而近年来，国家房管政策渐渐趋严，叠加疫情等因素，房屋市场景气不再，销路不畅，开发商原来用两个盖去盖三口锅做法无法继续，资金链断裂，流动性枯竭，已预售的在建楼盘终因缺乏资金难逃“烂尾”厄运。

之前，如果开发商有契约精神，遵守规则，做到预售款专款专用，或者监管者依法依规从严监管，预售款就不会被随意挪用，楼房就绝不会 “烂尾”。这是资本无序扩张的一次典型事件，而资本之所以得以无序扩张，恰恰是因为相关部门和个人不严格执行“预售制”中的相关规定，而不是“预售制”本身。工厂里操作工不按操作规程造成了事故，应追究责任的是操作工而不是操作规程。

" 预售制” 至少在短期内是不能取消的。房地产业是一个资金密集型产业，一个楼盘从拿地到竣工交楼，建设周期一般要二年，而要将楼房全部售完，时间跨度可能要个三、五年。如果实行现房销售制度，开发商必须要自筹至少数亿甚至数十亿巨额资金并沉积三、五年，资金流动性大大降低，这是众多中小开发商一个无法承受之重。现房销售制这种资金上的门槛，势必将众多现有的中小开发商淘汰出局，还会将未来想进入该行业的投资人拒之门外，这样，房地产行业就缺乏了竞争性，并可能会形成地产寡头，房屋供给端将受到大大抑制。这样一来，房屋供给少了，房建成本提高了，房价只会涨得更高， 反过来不利于我们购房者。

更重要的是，目前，房产市场处于非常时期，很多开发商都是举债经营，资金本来就压力山大，如果现在马上实行“现售制”，将进一步加剧资金紧张，可能会出现更多的 “烂尾楼” ，并引发多米诺骨牌效应，导致一场大家都不愿意看到的金融危机！

“预售制” 目前不宜取消，但可以改进。目前，我国各地对楼盘预售证发放的条件各不相同，有的规定为完成工程量的1/3，有的规定为2/3，有的规定是主体工程结构封顶。国家住建部原要求预售证发放条件是工程主体结构封顶，现我们可以视实际情况，将预售证发放的条件逐步提高，循序渐进，逐步过渡到住建部要求的水平。“现售制”可以在某个城市某个楼盘试行，但不宜全面实行，至少在短期内是这样。