曲江新区和西安新城（西安城北再造一个）

2002年，曲江融资5亿元，依托国家AAAAA级景区大雁塔建起了大雁塔北广场，将文化、休闲和旅游相融合，短时间内吸引游客数百万人次。

一举“试水”成功，让曲江的发展从此进入快车道。

此后大手笔打造的曲江南湖公园（曲江池遗址公园）由著名建筑大师张锦秋担纲总设计，并以此为依托进行周边土地的开发建设。

如今，“曲江模式”已经是非常成熟的一种运营方式，形成以文化、旅游为主导产业，以“文化 旅游 城市”为基本模式。

近期，停在纸上多年的“未央湖片区提升改造”，终于传来总体规划框架，并宣传将参照曲江池开发模式。

那么，在西安城北，真的能再造一个“曲江南湖”吗？

没落的未央湖

毫无疑问，曾经的未央湖有多让人寄予期望，现在的未央湖就多让人失望，更让人难以想象的是，围绕湖景，竟有中登湖景花园、香缤国际城这样的烂尾楼存在。

1993年时，未央湖是经西安官方确定开发的曲江、半坡、未央湖三大旅游开发区之一，规划面积10.15平方公里。辖区共有33个行政社区(村)，常驻人口约13.3万人。

更是因为东临灞河，北至渭河的地理因素，被认为是最具“水”特色的开发区。

1997年5月西安未央湖游乐园正式开放，这个以水为特色，集旅游、度假、休闲、娱乐为一体的综合性游乐园，园区占地面积约850亩，水域面积约350亩。

听起来颇为美好的公园，可未央湖的开发方显然没有找到正确的运营方式。

开园20多年来，未央湖游乐园已接待游客1400万人次以上，由于时代眼光的局限，未央湖此前的开发属于传统游乐园收费模式，不仅入园要收门票，还通过蹦极、海盗船、高空漂流等收费娱乐设施进行盈利。

这种传统的门票盈利的方式，在后期市场化环境中根本竞争不过各类更具实力的游乐园。

令人惊异的是，作为伴随一代人成长的记忆承载之地，未央湖游乐园也没能在当时竞争环境并不激烈的情况下实现盈利。

开园五年不到，开发建设并运营的未央湖旅游开发集团公司就已经经营不善，亏损严重。2003年时还考虑由西安雅荷企业集团对未央湖游乐园进行了全面的股权收购并拟对其进行重新定位和二次开发。

当时因规划调整等各方面原因一直未能进行，只不过雅荷也借此入局未央湖板块，开发建设周边多个高档社区项目。只是后期未央区又回复称，西安未央湖游乐园已经隶属于西安雅荷企业集团了。

说起周边的住宅，这又牵扯到另一个未央湖开发失败的重要因素。

西安早期别墅区诞生地之一就在未央湖片区，临湖美景 西安行政中心北迁两大利好，让未央湖的前景被无限看好。

只是这种利好，随着曲江、浐灞的开发迅速褪去光环，同样是依湖而居，你会选择每天傍晚只需要抬脚就能进去的自然和谐、维护到位的曲江池呢，还是进去需要花费30元门票，里面商业气息浓厚，美景都被娱乐设施挡住的未央湖呢？

这不仅是定位的矛盾，更是运营方既舍不得门票收入，又想要乘上房地产红利的落后思维。

多年前名噪一时的别墅小区们已经老旧破败，荣光不再。环湖兴建的10个别墅型小区，平均楼龄约为15年，其中老旧小区就有3个。片区市政设施配置不足，水电气暖覆盖不全，主次干道路况差等级低，背街小巷断头路未打通，交通环境拥堵不堪，通达率也不够，环湖南路以北还有空白点。

有舍才有得，不舍不得，造就了如今未央湖周边区域，别墅区、老旧小区、烂尾楼共同存在的窘境。

开发定位的失误，吸引不来足够的居住群体，继而产生连锁反应，无法吸引大型商业落地，并持续恶性循环下去，教育和医疗配套无力投入更新，中小学多为原行政村或长庆配建学校，片区二级以上公立医院没有，仅有2所社区卫生服务中心、1个小型民营医院和零散个体诊所。

直至成为被人遗忘的未央湖。

未央湖再开发能成功吗？

在西安不断拉大城市框架的过程中，城市的发展也逐渐从核心的主城区向外扩张，衍生出开发区与传统行政区两大既有重叠又各具特色的阵营。

未央区则是西安城北重要的行政区，面积要比新城区、碑林区、莲湖区三个老城区的面积加起来还要大，但在开发区的扩容中，未央区逐渐被经开区、沣东新城、浐灞生态区包围，在产业发展、城市配套、区域品质上相比周边的开发区均相对较弱，也没有不断冒出的大规划大概念。

在周边各大开发区的发声下，老牌未央区也是时候革新了。

未央湖的再发开，此时也重新进入大众视线。

2020年，未央区提出把片区建设作为发展的重头戏，计划把徐家湾片区、未央湖片区、汉长安城片区、六村堡片区、未央路片区“五大片区”作为未来发展的主战场，着力加速城市更新，推动未央由城市“中心”向城市“核心”转变。

其中未央湖片区定位为建设服务渭北工业区先进制造业集群的总部基地，打造“科创之芯”。

此后，未央湖片区又被未央区添上另一重任：建设北城品质最高端、环境最优美、现代产业最聚集的生态办公区，打造西安“北跨”渭河发展的排头兵。

今年6月27日，西安市未央区召开大学城城市更新项目方案专题会议。会议要求，充分发挥片区优势，合理规划各类生活配套设施，汇聚教育、医疗等优质资源，实现“工作在渭北、生活在未央”。这次会议中提到的大学城城市更新项目就是未央湖片区提升改造的重要一环。

届时，会以秦汉大道为界将未央湖片区分成环未央湖片区以及环大学城片区。

其中，环未央湖片区北至渭河，南到秦汉大道，西至西铜高速，东至北辰大道；

而环大学城片区则北到秦汉大道，南到北三环，西至西铜高速，东至北辰大道。

环未央湖片区的开发改造将依托河湖相映的生态环境优势，按照“南有曲江池、北有未央湖”的视野，打造成北城品质最高端、生态最优美、现代产业最聚集的园林式片区。

整个十四五期间，未央湖片区提升改造都将持续进行，目前北四村(郑家寺村、湖北庄村、草店村和新光村)征迁工作已完成。

根据8月未央区发布的未央区2022-01号土地征收成片开发方案显示，未央湖片区的土地征收工作仍在继续。

本次方案成片开发总范围东至北辰路、西至二环北路西段、南至梨园路、北邻新生活农贸批发市场北界，面积共计100.1440公顷，涉及未央区3个街道7个行政村。方案共包含5个成片开发范围，拟征收区域面积55.3728公顷。

其中，就包括未央湖街道的牛王庙村、后村、新房村、杜家堡村等区域。

根据方案，本次征收土地主要用途为住宅用地，拟实现品质居住功能。

通过成片开发，将有利于补足城区居住功能，改善群众居住环境，推动城市风貌提升，促进城市全面和谐发展，使未央区加快实现由地理位置的“行政中心”到高质量发展“首善区”的华丽转变。

经初步匡算，本次土地征收成片开发征地补偿费用共需11571.0576万元。

具体补偿标准如下：

根据征收土地位置图显示，中登城市花园这个传闻已被富力接手的烂尾楼，也将重新开发。

下一步，根据片区三年行动方案，未央湖片区将会分为三个板块：环未央湖-华圣板块、大学城板块、大明宫市场板块进行分区域提升改造。

其中，环未央湖-华圣板块位于渭河以南、秦汉大道以北。参照曲江池开发模式，对未央湖游乐园进行全面改造升级。同时，将未央湖周边品质较差的10个老旧小区和华圣果业地块全面整合，打造集高端住宅、品质商业、特色产业发展于一体的区域综合开发项目。

大学城板块位于秦汉大道以南、建材北路(文德路)以北。全面拆除板块内违建点，提升大学城周边大环境。利用征拆的土地资源和高校文教资源优势，引进附属中小学、高水平医院及医疗培训机构，打造产学研实践基地和孵化平台，形成环大学城“政、产、学、研、用、资”六位一体产业创新生态圈。

大明宫市场板块位于建材北路(文德路)以南、北三环以北。将围绕三村联拆(郑家寺、湖北庄、草店)及大明宫地块低端仓储物流市场整体拆迁和升级改造，以腾笼换鸟的方式，新建图书馆、综合商业体、运动公园等配套设施，引入一带一路国家商品交易中心，智慧化家居产业基地等项目，打通大型主干道，逐步实现提档升级。

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从征地的大动作来看，未央湖片区期待十多年的再开发，已经步入正轨。

参照“曲江模式”，固然是从过去错误的开发模式中掉头回来，只是齐白石的那句“学我者生，似我者死”又向未央湖提出疑问。

在目前还未有曲江介入消息的前提下，未央湖，真的能学好“曲江模式”，在西安城北，再造一片“曲江南湖”吗？

编辑：解革

审核：Lyna

监制：号称嬉皮

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