上海房价成交价格各区间分布(房价地图上海134个板块老公房价格公布)

关于房价地图,一房一万分别给大家带来了上海134个板块的房价地图5年板块价格涨跌幅以及上海次新房房价地图(点击查看)

上海房价成交价格各区间分布(房价地图上海134个板块老公房价格公布)(1)

数据截止到2022年7月;涨跌幅地图中蓝色代表板块涨幅小于0;房价地图中蓝色代表板块内没有对应产品新房;图中红色深浅代表了房价的涨跌幅或房价的高低(颜色越深,数字越大)

浦西更注重地段,浦东更注重品质

这一点我们从外环内老公房/次新房的房价地图就能明显看出来:

上海房价成交价格各区间分布(房价地图上海134个板块老公房价格公布)(2)

图中红色深浅代表了房价的高低(颜色越深,价格越高);本文中提及的价格都是板块内老公房房价,后文不再重申;

老公房-房价地图中的深红色,密集的分布在浦西内环内,延伸到内中环之间,浦西已经明显与浦东拉开差距

反观次新房-房价地图,深红色分布较为均匀,浦东外环与闵行外环板块平分秋色

很显然,大家更偏爱浦西的老公房和浦东的次新房,价格就是最好的证明!

为了方便大家理解,我们先来说说老公房的定义:房龄在1949-1998年之间的二手房住宅,区别于08年之后的次新房和98-08年的早期商品房

再来说说价格口径:图中老公房价格是市场价,区别于合同价和挂牌价,顾名思义,市场价更接近当下的真实成交价

上海房价成交价格各区间分布(房价地图上海134个板块老公房价格公布)(3)

如果说板块房价地图代表了板块的整体实力、涨跌幅地图代表了板块的向上动力,次新房-房价地图代表了板块的魅力,那老公房-房价地图就是板块的活力

毕竟置业老公房的朋友,都是对地段有明显需求而总价预算有限,最终都体现在了价格里面

而这个价格,可能超出了很多人的预料,老公房均价超过10万/㎡的板块只有9个,而且全都在浦西!

我们一起来看看

先说一个关于老公房的「成交占比」数据,从房龄结构来看,8月上海二手房成交量结构与7月近乎一致,近4成是次新房,相较于居家前的3月份上升了约5.2%,占比不到3成的老公房则有些低迷

上海房价成交价格各区间分布(房价地图上海134个板块老公房价格公布)(4)

一房一万制图

的确,复工之后,老公房的缺陷被放大,物业管理、居住体验、户型布局等等,表现都不尽人意,再叠加别人家次新房小区的“美好”

在这种气氛烘托之下,老公房的成交环境并不算友好

但即使如此,总体来看:老公房的价格依然坚挺,并没有明显下降(5%以内),而且中心城区的老公房依然在惜售(单月成交量/存量)

上海房价成交价格各区间分布(房价地图上海134个板块老公房价格公布)(5)

一房一万制图

关于老公房,一房一万直播中,大家问得最多的就是:

要不要继续持有老公房?

要不要买老公房?

···

这些问题涉及到的因素有很多,大家见仁见智,但是在老公房-房价地图中,我们可以看到一个明显的分界线

「上海外环内老公房-房价地图」

上海房价成交价格各区间分布(房价地图上海134个板块老公房价格公布)(6)

图中红色深浅代表了房价的高低(颜色越深,价格越高);蓝色代表板块内无老公房

我们从四个方向来描述:北中环-西南外环-浦东中环,在这个范围附近的老公房可能会更值得大家持有(仅供参考)

下面一房一万为大家制作了不同价格板块的分布地图:

第一梯队

均价10万/㎡以上

上海房价成交价格各区间分布(房价地图上海134个板块老公房价格公布)(7)

图中红色深浅代表了板块在该价位段房价的高低(颜色越深,价格越高)

老公房第一梯队的板块全都位于浦西,不难看出,绝对的地段是老公房最大的价值

虽然浦东的发展已经很迅速了,但是在购房者的认可度上,依旧不及浦西

而且,我们经常提到的上海地倾西南现象,在房价地图中,表现的非常明显!

第二梯队

均价8-10万/㎡

上海房价成交价格各区间分布(房价地图上海134个板块老公房价格公布)(8)

图中红色深浅代表了板块在该价位段房价的高低(颜色越深,价格越高)

这个价位段,中环开始强势:龙华、田林、碧云、徐汇滨江、古北,这些板块大家都不陌生,学区、规划造就出新的优越地段

第三梯队

均价7-8万/㎡

上海房价成交价格各区间分布(房价地图上海134个板块老公房价格公布)(9)

图中红色深浅代表了板块在该价位段房价的高低(颜色越深,价格越高)

第三梯队,新静安、虹口、杨浦是主力,凭借内中环的地段,相较于同价位段的次新房,性价比凸显,加上老公房的小户型特性,总价可控范围内的优质选择!

七宝作为目前为止唯一一个外环板块,站在了很多中环板块之前,较好的地理位置、较长的发展时间和学区条件,使得这里即使有一定硬伤,也不影响购房者对这里的喜爱

第四梯队

均价6-7万/㎡

上海房价成交价格各区间分布(房价地图上海134个板块老公房价格公布)(10)

图中红色深浅代表了板块在该价位段房价的高低(颜色越深,价格越高)

在这个价位段,能买到的区位最好的板块就是普陀的武宁板块了,内环内的唯一选择

浦东中环有明显的“塌陷”迹象,北蔡、世博、北蔡、三林,这些板块的新盘大家非常关注,反观老公房,却有些落寞

新房与二手房、次新房与老公房的分化,在浦东表现的更明显!

第五梯队

均价4-6万/㎡

上海房价成交价格各区间分布(房价地图上海134个板块老公房价格公布)(11)

图中红色深浅代表了板块在该价位段房价的高低(颜色越深,价格越高)

4-6万/㎡的板块分布,主要在中环外甚至是外环外,不同于市中心的部分老公房,有学区的加持,外环旁大部分的老公房都没有强学区加持

落到板块的规划红利,大部分被板块内的新房/次新房虹吸,相比之下老公房并没有太亮眼表现!

第六梯队

均价2-4万/㎡及2万/㎡以下

上海房价成交价格各区间分布(房价地图上海134个板块老公房价格公布)(12)

图中红色深浅代表了板块在该价位段房价的高低(颜色越深,价格越高)

上海房价成交价格各区间分布(房价地图上海134个板块老公房价格公布)(13)

图中红色深浅代表了板块在该价位段房价的高低(颜色越深,价格越高)

北上海的洼地属性,即使在老公房-房价地图上,也能明显看到,在2-4万/㎡价位段,宝山的杨行、顾村甚至和五大新城站在同一行列

而2万/㎡以下的板块,基本上是上海非常边缘的位置,规划红利和区域中心辐射都很难触及

总结

看完老公房的房价数据,如果只能用一个词来形容,那一定是“地段”

一房一万在直播中多次提到过:随着市场行情分化,外环内的二手房、新房将越来越稀少,而具体到「老公房」,无疑是很多购房者的妥协选择,挑一个更好的地段,可能是老公房置业的首要因素

但与此同时不可忽视的是不同板块间的市场已经越来越走向分化,强者恒强是主旋律!

买房建议方面:

从当下的市场行情来看,老公房的价格走势相对平稳,并没有明显的抛售现象,但整体议价空间所有放大,对于一些预算有限的朋友来讲,外环内、中环内的老公房也是一个不错选择!

,

免责声明:本文仅代表文章作者的个人观点,与本站无关。其原创性、真实性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容文字的真实性、完整性和原创性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并自行核实相关内容。文章投诉邮箱:anhduc.ph@yahoo.com

    分享
    投诉
    首页