北京二手房为什么这么难卖（这个小区为什么是去年北京二手房换手率最高的小区）

据贝壳研究院统计数据显示，2018年北京二手房成交量100套以上换手率前十的小区中，排名第一的是位于丰台科技园的中海御景春天，2018年全年成交量超百套，换手率达7.6%，高出第二名3.3个百分点，成交均价为51674元/平方米，相比于2017年上涨3.3%。这个由中海打造的限价房项目为何会成为北京最热的二手房之一？

中海御景春天，位于西南四环外，为限价房项目，2012年对外出售，2017年满五年可上市交易。

为限价房项目，满五年可出售

中海御景春天二手房销售大热的一个重要原因是，其产品性质为限价房，2017年恰好满五年可上市交易，且该楼盘绝大部分为小户型，不少业主用来以小换大。

说起这个项目，不得不翻出9年前那段轰动北京地产圈的地王诞生史。2010年1月21日下午，在经过一个半小时的鏖战、187轮竞价后，丰台区六圈A居住项目用地被中海地产以59.7亿元的总价摘得，溢价率高达194.8%，折合楼面价约为17153元／平方米，成为北京当时的新地王。资料显示，该地块总建筑规划面348037.9平方米，其中将配建5万平方米左右的限价房项目，该限价房项目正是如今的中海御景春天，而另一部分纯商品住宅是高端项目中海九号公馆。

2012年3月份，该项目取得预售许可证，主力户型为41平方米至50平方米、60平方米左右的一居，销售均价8000元/平方米，小区房源数量超过1000套。由于该项目是限价房项目，未满五年不得上市交易，已满五年可按市场价出售，但需按照房屋核定价与房屋原值差价的35%缴纳土地收益金。2017年，该项目正好满五年，可对外上市交易。

一位曾销售过中海御景春天房源的二手中介销售人员表示，该小区比较热的主要原因是刚“满五”，且小户型，以小换大的业主较多，购买的客群多以单身或者是刚结婚的年轻人为主，总价低，支付压力小。

据贝壳研究院数据显示，2017年，该项目成交均价为50015元/平方米，2018年为51674元/平方米，上涨3.3%。截至2019年2月27日，今年中海御景春天二手房共成交172套，2019年1月份成交10套，近30天带看211次 。

永旺梦乐城与中海御景春天仅一路之隔。

周边配套齐全

中海御景春天二手房销售大热的另一个重要原因是周边交通通畅、配套齐全。

在北京南城诸如丰台、大兴区域的二手房多为上世纪80年代、90年代的老破小，年代久远、建筑老旧，居住体验并不好，而中海御景春天的建筑年龄不过8年多，提供物业服务的公司是中海自身，刷卡进出，对于有着居住要求的年轻人来说，较为符合。不过，由于地块较小，小区仅两栋高层住宅楼，公共空间绿化面积较少，且无地下车库，车位紧张。

不过，弥补这一不足的是小区周边配套齐全，交通便捷。据了解，中海御景春天位于西南四环外的丰台科技园，距离西南四环入口科丰桥仅两公里车程，附近的轨道交通有地铁9号线，距离小区最近的站点是丰台科技园站，步行距离1.1公里左右，距离郭公庄站，步行距离在1.4公里左右。

小区周边商业氛围浓厚，除了大量的底商外，北边一路之隔是丰台永旺梦乐城，购物、超市、电影、餐饮、娱乐等一应俱全，与丰台科技园地铁站点相邻的是丰台万达广场，包含购物中心、小吃街、超市、电影、儿童体验业态等。

在教育配套方面，中海御景春天紧邻丰台八中（中海校区），为公立中学，西侧1000米左右处是丰台八中附属小学。医疗配套方面，附近有北京时珍堂中西医结合医院，4.4公里左右处是首都医科大学附属北京天坛医院（新院区），为三级综合医院。在公园配套方面，小区西南侧500米处是世界公园，为国家4A级景区，占地面积800亩。

丰台八中（中海校区）紧邻中海御景春天。

更重要的是，丰台科技园的高新技术产业快速发展，基础设施、公共服务、生活配套逐渐完善，有利于促进区域内职住平衡。丰台科技园以六圈路为界，北部是企业总部基地，聚集了大量的企业，南部是生活居住区，包括中海御景春天、中海九号公馆、加来庄园、北京国际花园、万科蓝、京投银泰万科西华府等。

据上述房产中介销售人员表示，在中海御景春天购房、租房的部分人为总部基地工作的青年人。

新京报记者 段文平 摄影 段文平 编辑 武新 校对 李立军