长沙近期购房合适吗（在长沙怎么买房）

马上是元宵，虎年的年真过完了，

大家过得开森吗？

一眨眼，老王也近半年没有更新了,

2021年换了个工作，太忙,

春节期间，不少的粉丝和亲戚朋友都问我

连恒大都暴雷了，那2022适合买房吗，怎么买才安全?

大王山都卖1.7万了，以后真的只能买望城乡里了？

2022，长沙的房价又会涨吗？

2022年的房产形势会是怎样的？

老王将从8大关键字给大家唠嗑唠嗑..

闹房荒？

新房供应充足

长沙2022年第一次供地手册 | 来源：长沙自资局

正当大家沉浸在过年喜悦当中时，长沙也没闲着，在除夕这天公布了2022年第一次供地菜单，又是40宗地啊！

老王看了这个菜单最大的变化是，相对于去年第三次供地，又从农村变回到城里，岳麓区依然是王者，当然硬菜还是滨江的C3。

所以我们很难判断，在土地供应这个特殊市场上，下半年全国土拍集体遇冷到底是kfs上缺钱，还是大环境不好情况下供货质量不行。

但是老王能肯定一点的是，行情不好最好的家伙肯定是不会拿出来的，你家做生意也一样，对吧？

所以，去年网络上刷屏的长沙第三次供地6成为望城地，以后长沙买房只能买望城的谣言也不攻自破了。

面粉充足，这是维持长沙房价长期较低基本盘的核心手段；

而老王根据长沙自资局官方公布的最新存量住宅用地数字来看，目前存量住宅项目为628个，用地总面积为2921万方，

根据容积率为3测算，则总建面为超8000万方，以长沙目前人均自住面积41.2平方米计算，可装200万人。

长沙存量住宅用地分布图 | 来源：长沙自资局

长沙2021年第四季度存量用地汇总 | 数据来源：长沙自资局

具体点，粉丝最关心的是2022年的新房市场是怎样，老王统计了下2021年的长沙六区一县共成交了96块地（含商住地、纯住宅地），

成交总建面约1994万方（其中新增住宅建面约1561万方），为近6年供地最高，

按照2021年长沙新房成交量1201万方计算（数据来源：湖南中原），理论上来说今年长沙新增卖地住宅体量，新房预计够卖15个月以上。

2022年，老王统计，在售涉住宅楼盘在售的巨物也不少，长沙北边的保利为150万方的大家伙，还有谷山的老万也是近100万的巨物，不用去参考北辰卖了10年，到现在还有新房卖，

可以参考的是高铁南的尚东湾，从16年开始到现在也是足足卖了7年，所以单这几个大家伙，都可以卖个好几年。

更乐观的情况是，如今从土拍到预售周期大为缩短，2020年有拍地仅2个月就开盘的中海某盘，

2021年有拍地仅7个月就开盘的卓越某盘，2021年第一次土拍的大部分已开盘。

2022年，真的不愁没有新房买！

新房癌？

未来刚需买城区，改善买郊区

长沙2022年2月二手房分布图 | 来源：贝壳找房

这几年在长沙买房，普遍有一种症状，叫“新房癌”。

“没人喜欢二手房，尤其是婚房，感觉住在别人用过的房子里，亲戚朋友知道了，不好意思。”

这是我问过大多数粉丝后，得到的回答，这是需求端。

长沙这几年的调控非常严格，二手房限售，未满四的二手房不能挂网，

而且二手房放贷时间长，条件苛刻，作为长沙总价不高的二手房，二手房佣金远不及北上广深，

这时候原来从事二手房的人员，就自然不务“正业”了，这是销售的小b端。

长沙作为国家tk模范生，从17年开始新房限价，大批地方一二手房倒挂（早期以北辰为代表），新房比二手房还便宜近万一平，谁愿意当傻子？这是销售的大b端。

但，2022年，也就是虎年，开始变天了！

老王认为您在看新房的同时，也完全可以一起考虑次新区的二手房。

未来的长沙，会逐步走向刚需买主城区的二手房，改善买新区与次新区的新房。

为什么？有这么几个理由

理由1、可选面大：2022年是次新区大批二手房解套元年

A.2016年的天量销售

大家还记得长沙2015年、2016年长沙的房地产是什么情况吗？

大家算嘛，今年2022年，长沙对二手房的限售是下证4年或者网签6年，那2016年卖出的大量房子，2022也就是今年就正好是解套的时候啊。

近年来长沙新房住宅成交面积

长沙的最早的住宅限购政策是2017年的3.18新政，也就是说2017年3月以前，长沙的房子是敞开卖的，2015年卖了近18万套，2016年卖了近24万套，

那么15年，16年买走房子的是那些人呢，也就是你有钱买一个小区都可以，

老王只记得15年两次去合肥，热烈欢迎合肥看房团，然后老王还记得，我的电话都被深圳的一系列同学打爆，那年陪同学看房走烂两双跑鞋。

B、二手房挂牌量会增加 改善潮：2022年是大批新长沙人集中换房元年

这点在年初已经有端倪，根据新环境的统计数据，2月环比挂牌增加6000套。（1月挂牌为42000套）,

而另外一个大平台贝壳目前的挂牌量为35120套，排除房东多家委托和没有找中介的情况，以及法拍房等等，目前在长沙市场上流通的二手房60000套，老王相信是有的。

然后15年，16年长沙的土地供应和新房供应是最大的，大家知道是哪里吗？一个是金星北为代表的屌丝版块，2015年2016年供应占到了全长沙的30%以上，

第二个就是恒大雅苑、北辰三角洲、中海国际社区、中建信和城为代表的四个超级大盘，这些大盘的年销量都是按1000套以上算的。

长沙无豪宅，老王写过好几篇这样的文章，这说的是2020年以前，长沙的新房供应大多是以性价比为核心的，说得通俗点，就是屌丝盘横行，尤其在2015年，更有金星北的天量供应。

以金星北为代表的第一批本地刚需，加上国家利好的二胎政策，再加上15.16年长沙大热流行的是90左右户型，小三房和大二房，已经完全不能满足二胎需求，

所以无论是改善户型，还是改善学区，还是改善居住品质，这批人都一定要换房了，要换房，不是每个人都有这个资金实力，大概率是要卖房的。这时候一大批房龄在8年左右的次新房即将上市。

同时，相比2021年大平层火热地改善元年，2022年将继续掀起改善占主流的高潮。

理由2、新房二手房倒挂面减少：新房限价提升，次新房开始有价格优势

理由3、二手房是现房，考虑到的安全因素

理由4：目前的核心cbd，写字楼集中地还是在市中心，刚需又是搬砖一族，懒人一族，随着新区供地的偏远，考虑通勤，会倾向于买二手房。

良心大于金

自媒体时代的混战

目前网络上比较火的，除开冬奥，就是谢娜和张杰的跳单。

可令人惊奇的是，一大半的网友居然是支持跳单这边，我的个神。

老王作为地产从业16年的人，早在6年前，就有全国房产经纪人证书，但别人问及老王是不是中介的时候，老王总要迟疑三秒，是还是不是？

其实在老王看来，从购房需求端来讲，中介还是很有必要存在的：因为“术业有专攻”嘛，时间成本如今大于一切，

而房产中介就是理应跟西方的房产经纪人得到尊重才对，不说二手房，目前长沙哪怕是新房在售楼盘都有近200个，谁有这个时间能去全部了解？

这时候房产经纪人的价值就来了，他能根据你的需求，和掌握的房源信息进行匹配，能极大地帮助购房者节省您的时间，房产经纪人从提供信息到提供服务是必然的社会发展趋势，尤其是存量房时代的到来，房产中介的作用更加不可取代。

可房产中介在中国这么多年了，一直没得到社会的广泛认可，去年年中一度在杭州推出自主交易平台，无不被人拍手叫好，房产中介甚至被人诟病为高房价的最大推手。

另外一则事情比较触动老王的是，去年我们房产中介的最大掌门人贝壳左晖因病过世，其实从业内视角来看，左先生对于中介的行业规范起了莫大作用。

左过世正逢袁老过世，网上的评论导向简直是冰花两重天，左先生毕生为中介规范在努力，过世后，其实中国社会对中介的认可度并未得到本质的转变。

有数据统计，有8成的财富会消耗在房子上，有不少的年轻人更是掏空六个口袋才买了第一套房，而且房子会影响就业、择偶、子女上学。所以房产中介这个时候如果是为了自己的私利角度去推荐房子，那对购房者的伤害是一辈子的。

老王就半夜接到过一个粉丝的微信电话，说是有人怂恿买了城北偏到丁字镇位置的房子，交了定金回去就后悔了。

而在抖音上我，我经常刷到有某10几万粉丝的抖音大v宣称，谷山取得最高限价地，价值点超过梅溪湖，是摇不到滨江房的最好备胎，坐拥6400森林公园，凭借巨大的影响力，一大批人上岸了。我就想问，你的良心不痛吗？

作为大v，你研究过政策没，谷山哪门子对标梅溪湖了？谷山这个地方作为改善确实不错，

但刚需买房，都是刚入社会不久的白菜，是背负房贷车贷的需要努力奋斗的一族，这个地方没地铁、没商业，你觉得真适合他们？等他们买了，如何解决通勤问题？下班买个菜都不方便吧？

更不用说谷山有个老长沙人都非常熟悉的先人圣地，我老婆的外公就长眠在那里，这些我们的中介同行朋友，是否有跟我们的购房小白们老实交代清楚，还是只是一味的灌输，坐拥6400方森林公园？

所以，老王时常在焦虑，目前某音超过1万粉丝的长沙地产大v已经超过500个，动辄一个视频播放就是10万，100万，一旦成为短视频博主，实际就不单是一个房产销售了，而是同时是一个媒体人，是否会具备媒体人的专业与客观？

安全大于虎

今年买房最要看安全

房子是人一辈子最大的财富，一个家庭有80%的财富在房子上面，除此之外，房子还会关联到结婚，小孩子上学，个人就业等各类问题。

一旦购买你购买的房子问题出现了暴雷、哪怕是延期都会对你一生产生极大的影响，老王就有一位同事在南城一个楼盘烂尾，导致结婚都没结成的后果。

而从宏观来讲，老王对于2022年地产行业具体回暖的时间，保持保守态度，主要是从目前情况来看，一方面是行业的信心和政策松绑的传导需要时间；另一方面更加重要的其实是即将到来的长达半年的美元债到期规模高峰。

相比去年，2022年的美元债规模也是不遑多让。去年多家地产违约暴雷，导致房企对待美元债和现金流势必会更加谨慎，精兵简政，降本增效，躺平暂不拿地的状态持续时间也会不短。

长沙已有恒大、福晟、恒泰、新力、欣利、佳兆业、金科等房企曝出停工的消息。

2022年长沙买房，如果考虑安全因素，老王给出几条建议：

1、不唯品牌百强论，大少百强都暴雷了

2、刚需、改善买房优选央企 国企品牌楼盘

3、高端改善买房优选本地头部房企楼盘

4、多关注品牌房企网上舆情信息

5、看是否踩三条红线

6、看员工融资信息报道

7、看房企2021下半年拿地多不多

房价上涨?

如何理性看待长沙房价

常见长沙房价上涨说辞，老王的个人观点：

1、长沙近2年的房价小幅增长是结构性增长

因为今年改善盘占比大幅增加，2015到2017年是刚需屌丝盘为主，2018年以后，随着长沙人口与产业的引流给力，本地刚需换房刚改 外地返湘 本地土著再改对高端改善有了更强烈需求，房屋需求结构发生了重大改变。

长沙购房人群结构性需求的改变 | 来源：网络

2、某个月长沙房价环比或者同比全国第一或者前几？

有可能是内五区的改善盘占比网签比例大，或者望城、长沙县的网签比例过小。比如2022年春节，长沙房价上涨全国第一，就是因为高端改善盘销售占比大是原因之一。

2、长沙各大版块新房限价增长过快？

A.限价不等于片区均价，例如尚东目前最高限价1.34万每平，但片区新房均价依然在1万左右。

B限价不等于售价，限价只是版块的最高允许售卖价格，近2年行情好，确实大多楼盘是按限价出售，但依然有如汉唐世家等楼盘是低于限价售卖的。如果未来行情不好，则低于限价卖的楼盘会增加。

C.限价升高因为降容 开发产品结构变化：

常用的几个公式

楼面价=土地总价/规划建筑面积

规划建筑面积=土地面积*容积率

容积率=地上建筑总面积/规划用地面积

新房售价=楼面价*（200%~300%）

如果一个楼盘的容积率是2另外一个楼盘的容积率是4那么容积率为2的楼盘价格自然要比4的高，就算容积率2的楼盘也是普通性质的，那么价格也要贵出不少，这个主要还是因为分摊到每一户住宅，或者每平米销售面积的成本过高造成的。

这里有代表性的就是梅溪湖1期与2期，梅溪湖1期容积率大于4的超高层比比皆是。而二期新房容积率低于3的洋房、叠墅比比皆是。

通俗来讲就是，以前大多片区生产的是摩托，现在生产的是小车。

C.限价升高因为配套兑现 品质提升

10年前梅溪湖还是葡萄园，洋湖还是韭菜园、月亮岛还是放牛的地方。10年后，片区商业、地铁、学校大量兑现，价格上升自然难免。

返乡置业?

如何看待回家建房买房

湖南是高铁大省，随着2021年年底，凤凰都通高铁的消息，马上将实现市市通高铁（目前常德还没有高铁），

未来有望实现县城都有高特，其中长益常高铁开通后，益阳到长沙只要15分钟，常德到长沙也只要30分钟，这个时候，大量来长沙置业的更加增加，地州市的房子将更难卖。

另外，随着从2021年开始，强省会的声音不绝于耳，中车要到长沙？南华要长沙？未来今年，湖南省加大发展省会的大方向不会变，全省的资源会更加向省会倾斜。

老王很认同这个方向，只有把省会做大了，才能真正把外面的精英给吸引回来。不让深圳成为湖南的“省会”。

另外一组数据是今年安居客做了个调研，在老家省会城市的购房占比从17%上升到了21%，增加了4个点。

2022年返乡置业统计 | 来源：安居客

所以，如今的返乡置业如果不是多金，重情怀一族，请理解为到所在城市的省会置业。返乡置业=返回自己省会城市置业。

买房看规划?

未来长沙怎么发展

长沙市最新的2035国土空间总体规划真大气，比以前的2035任何一个版本格局都要大很多，以前都是什么一主两副，一主六副格局弱爆了。这次直接把宁乡、浏阳列入发展大格局。

长沙最新2035规划

老王的直觉，这是要为长沙大量引进产业和人口的同时，更是为卖地提前做个铺垫。基于篇幅，以后专篇分析，值得提一下的是，这些片区对于未来5年后才要居住在长沙的返长置业者，可以重点考虑与研究。

终极攻略?

2022年，长沙买房怎么买

还是总的准则刚需看性价比，改善看品质，豪宅看稀缺性与圈层，这里考虑篇幅，核心写下刚需买房。

刚需

1、没有时间淘房 没置业指导圈层资源的购房大白

通勤时间在1小时内10公里内的近郊地铁新房

地铁1号线北延一期、2号线西延二期、6号线东延段、7号线一期周边楼盘，

记得郊区，最核心的是地铁，一定是地铁（反面教材，丁字镇某楼盘配建雅礼，但因为在远郊又没地铁，上班族自然苦不堪言）。

长沙轨道规划 | 来源：网络

2、有时间淘房或有置业指导圈层资源的购房进阶族

核心城区的次新房（房龄在12年内的二手房）

金星北（必须优选靠4号线的楼盘 ）、麓谷东、福元西（含世纪城）、省府南、武广新城、松雅湖、洋湖东、梅溪湖北岸。

买新房还是买二手房可参考老王的旧帖：长沙买房，等2年的新房和拎包入住的二手房怎么选？

长沙金星北二手房分布图 | 来源：贝壳

不过老王一定要提醒大家的是，首套房对于刚需来说太重要了，切勿三不沾（不沾学校、不沾地铁、不沾商业），首套买房方向还是偏向学区，第因为一套房子买对了，才有可能升值裂变为第二套、第三套。

如果第一套买错了，只会一步错，步步错，买之前要提前看透看准这个楼盘的价值，尽量买价格低于（或远低于）价值的楼盘

改善（刚改 再改）

不同人有不同需求，改善学区、改善户型、改善品质（环境），如改善学区，市府与梅溪湖的双配套入学楼盘依然是不错的选择，今年梅溪湖南岸与北岸依然会松绑一些不错的配套入学楼盘。

长沙梅溪湖南岸与北岸楼盘统计 | 来源：房天下

如果是改善环境与居住品质，老王认为洋湖和谷山都还算不错的选择，学区、品质都比较均衡。

豪宅（高端改善）

老王的价值排序：一线江景房（如滨江C3和江边的系列大平层楼盘）>塔尖圈层房（如运达系列）>湖景房>山居房（靠山里的别墅与洋房）

写在最后：

老王在长沙呆了17年，感触最深的是压力越来越大，想当年2015年以前，老王都是特别傲气的一个人，但是这几年，看到身边大批从深圳、上海、北京回来的优秀人士，你在长沙的职场，不再是傲视群雄的佼佼者，而是大批动辄就是阿里、京东大厂经验的竞争者。

不由感叹，新长沙人真的要努力了。

以后你会发现，当你新长沙人说长沙房价也不便宜，还在抱怨1万出头都月供压力大的时候，一大批从深圳、北京回来的，说2万也非常便宜。

所以，每个新长沙人正在遭受长沙这个城市发展红利的同时，也在遭受降维的竞争压力。

唯一面对的，发扬冬奥精神，努力搬砖，不停止奋斗的脚步。

2022年，在长沙买房，你又怎么看呢？欢迎留言

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