最新青岛土拍消息（详细解读青岛第4次土拍卖之胶南篇）

年底了，青岛第4次土地终于来了，11月24日公布了40块；其中西海岸占20块，也是供地的大户；总供地面积101万平米，起拍卖价格超56亿；

图中给大家标注了规划建筑面积、容积率和楼面地价，能够比较直观的看出地块的产品

看看之前上过推介会的两个地块，这个片区原来是教育用地规划，但是一直没有开工建设的时间表，这个片区属于胶南街道；近期属于弘德教育范围；旁边的可园9000左右的价格，设计的户型是90-120的面积；洋房略高，小高略低；2.0的容积率，3500左右的楼面地价；目前南边楼盘较多，都打起了低首付的营销手段；有几个项目的交付口碑和工地不太热闹，很影响销售；降价也不太好；这两个地块应该是被原来的主人给抛弃了，售楼处里的大规划，应该是无力短期内实现了；

胶南中心片区7块地；老城区1块，风河南1块，隐珠1块； 3小范围1块，二小文汇3块；

先说说老城区：

地块2.5的容积率，建筑面积4.6万平米，3200多的楼面起拍价格，和绿城的容积率差不多；旁边还有开投的两个地块，还没有开始宣传，北边的中南高层的价格在8000多；洋房产品10000左右；这个区域老旧小区多，对于有地域情怀的人，如果是实力的品质房企，设计出来惊艳产品，还是很受欢迎了。旁边不选处有6号线的灵山湾路站，会吸引不少的当地人购买；也算是老城区复苏的开始。

风河南的地块，2.0的容积率；总建筑面积6万多平米，3119的起拍价格，地块旁边有地铁站，出行方便，但是轨道也会有一些噪音；胶南地产烂尾之星就在旁边，不是品牌或者实力房企很有信服力；应该是洋房和小高的设计，也是上过推荐会的明星地块，旁边的美筑是高层，价格在9400左右，带装修，北边的中绿9000左右的毛坯价格，销售较为吃力；周边的企业环境也是买房者的顾虑；还有要入市的2个新项目，城发的和悦瑞城和华皓的悦海澜山；销售价格也应该在9000-10000；

隐珠北的这个地块，位于银盛泰4期南侧，占地2.3万，规划建筑面积4.4万；规划要求容积率大于1，目前测算是1.9；从不规则的地块形状来看，会让人感觉拆迁受阻；地块旁边就有隐珠地铁站，周边的教育资源一般；旁边的二手房挂牌价格1.2，有多层步梯，成交价格在1.2左右，小高套二的在1万上下；，东侧的一期因为是50年产权原因，价格会更低一些；在1万左右；这个片区设计成高低配，会影响4期前排业主的采光，不知道会不会有争议出现；对标的产品可以看看万科城，同样的教育资源，多出一个地铁交通和南边环境的优势来；

四期、五期未开卖，难道6期也要上马了吗？这个片区不由于让人想起来是某房企的地；现在4、5期的工地进展缓慢，价格还没出来；又出来这个地块；1.6的容积率，11万平米的那面，大概念是定位改善，加上教育的优势，会出现平层、叠拼；旁边多是老旧小区，改善客户急不可耐了；如果是其他房企虎口夺食，这个片区也就热闹了，对买房者是一个利好；估计较难出现；看看地产界有没有为爱冲锋的勇士；

二小文汇3块就更热闹了；

北边是绿城旁边的小地块1.8万平米；2.5的容积率，当初绿城拿地可是竞品质拿的；现在这个环境应该不会出现了，况且这个地块比较小，应该在150套房子左右；可能也就1-2个楼座；目前绿城带装修1.37-1.45的价格；这个地块小，和绿城同样的配套，如果没有品质、品牌的标签，兴许对周边又是一场价格战；

天一仁和西边的地块，大家应该猜到了，有一些去附近售楼处看项目的时候，应该听销售讲过，这是谁家的地；当初天一仁和建安拿地的时候就是未拍先建的；容积率1.7；楼面起拍价格是5245，算是周边地价较高的；据说会规划160左右的平层户型，不知道周边的改善群体能不能接受周边的环境；铁橛山路小学的开工，对这个片区会不会是积极的影响；毕竟又有了以向阳岭路划界的说法；天一项目的销售速度应该让他们更坚定了做改善产品的决心；

又一个文汇片区的地块来了，旁边的海高拿地许久也未开工，这个地块南侧是荣泰的项目，有人说卖的好，有人说房子都被抵工​程了，这个楼盘适应本地知道企业背景的人购买；旁边的地块大家觉得会不会旁落他家，或者合作开发，引进知名企业，增加品品质呢？2.4万平米的总建面，起拍价格是4139元，3.0的容积率，高层产品；因为位置较好，估计还会以大面积为主；东边不远的天筑180的面积起步，百万的精装，这个项目卖毛坯大平层，会不会更有优势呢？

以上就是胶南片区较为主要的地块分布和参数，大家根据自己的需求，看看今年上车，还是等等这些产品，如果12月20日，答案揭晓的时候，都是一些品牌房企收入囊中，后期推出有竞争力的产品，而不是那些所谓的平台企业拿走​。

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