小白买房10个误区（正确看待城东房叔说No.344）

| PART 1 |

自18年前普涨行情过去后，要说哪个大区域最为落寞，答案无疑是城东，根据我的初步估算，城东18年后出售的新房，至今交付有明显获益的并不多。

比如，被市场普遍认为是城东天花板的世茂钱塘天誉、东城金茂府，高层开盘均价约4.7万，交付挂牌价一度突破7万，但实际成交基本徘徊在6万上下，且成交量并不大。

按照4.7万的新房发行价计算，经过近三年的交付周期，这批新房的成本价基本要来到5.5万以上，再加上维修基金、物业费等相关费用，不客气地说，这批城东改善楼盘基本接近零获益。

就算是热度相对更高的艮北核心区，从4万左右的新房限价到如今5万出头的二手价格，获益空间同样也是极其有限的。

如果把范围再扩大一些，你会发现城东某些边缘板块的表现还要更加悲催。

18年九乔某新盘尾盘房源在售均价约2.7万，目前该楼盘却存在大量3万出头的挂牌房源，简单计算甚至是亏本的。

在杭州楼市近些年马不停蹄的向前狂奔的行情下，这样的表现已经不能称之为差强人意了，城东近年的市场表现堪称是杭州楼市房住不炒的典型。

如此表现，逐渐使得市场普遍出现一种看空城东的心理，认为城东一定是存在某种特殊的客观原因，很多人归咎为城东没有大型品质商业、东站人流混杂、甚至城东以前是老杭州观念中的城郊乡下等等，由此导致了城东楼市表现过于平平。

但真的是这样吗？作为一个曾经生活在江河汇、也算是半个城东人的新杭州人，我想谈谈我自己的一点看法。

| PART 2 |

城东有没有硬伤或重大的价值缺陷？答案是肯定的，也是市场众所周知的，那就是城东缺乏产业。

整个大城东区域，即使东站附近确实有一批商办，但整体来说商产用地依然过少，土地属性大比例的为住宅用地，城东新城、艮北、笕桥三大板块的核心区几乎都是一水的住宅，写字楼、产业园区比例非常之低。

城东最大的产业集聚区还是位于钱塘智慧城、九乔区域，有部分产业园区以及服装交易市场，近些年虽有不少MCN在此集聚，孵化出了杭州网红产业带之一，也带动了周边的就业市场，但产业密度、以及能量与滨江、未科、钱新的产业能级差距过大，对城东楼市的推动并不大。

不仅是现在城东产业孱弱，在未来也很难看见城东在产业方面会有很大的作为，毕竟现在产业也是存量竞争，新城开发多不胜数，你要产业、他也要产业，产业哪里还够分？杭州产业格局接下来大概率不会有大的变动。

现代产业也需要高度集聚带来的效率提升，尤其是高端第三产业，君不见产业区永远都是强者恒强，产业集聚带来的上下游链条，以及高密的人力、资本资源的内外部性诱惑力远大于一无所有的新城给一块地。

由于没有产业，区域内自然就不能自发的产生内生力，大部分的购房需求都需要通过外部引进，这就导致了长期来看，板块价值天花板会受到一定影响。

回到最后，可以肯定的是，城东在现在依旧还是一个大型的居住集聚区，极度依靠武林、湖滨等老城以及新中心钱江新城的购房需求外溢。

居住区就真的不行吗？显然不是如此。

否则就说明不了南星桥、申花为什么可以成为杭州的豪宅区，它们两个恰恰都是纯的不能再纯的居住区，其中南星桥的品质商业还长期拉胯。

仅从居住区的角度看，城东几个核心板块的基础一点都不差，甚至在一定程度比城东新城早期对标的申花还要更好。

申花有的核心区位，城东新城、艮北一样有，距离钱江新城，城东甚至还要更近，区位更为优越。

申花有的品质住宅，城东新城不比申花少，申花没有的现代化城市界面，城东新城甚至还要更强；城东唯一表面缺陷的只是高等级的商业核心，但这并不是唯一决定板块命运的根本。

学区稍弱，但申花学区也是逐渐才被市场所接受的，同样是挂牌名校，同样是纯改善区，城东的学区就一定不好、没有未来？这显然是不对的。

那为什么城东新城等城东核心区价格就是上不去呢？和对标的申花差距越来越大？

在我看来最大的问题并不是缺乏产业，问题的根本出在需求结构和供给结构双双失衡。

| PART 3 |

我们来看一张图，看一看城东新城、艮北新城与申花之间的需求来源区别。

从图上我们可以清楚的看到，申花的客群来源非常多样性，且依托的宗主板块能级非常之高。

首先是文教、黄龙、武林等老城，这批老杭州人为主要组成部分的老城需求具有非常强的路径依赖性，买房的第一选择往往会是城西，而申花是城西近乎唯一的改善区。

同时，由于申花住宅定位较高，次新房集聚，又具有学区优势，在大城西范围内拥有着异常强大的改善需求虹吸能力，尤其是以未科、蒋村为代表的产业人口，不仅基数大、购买力还强，进一步巩固申花的需求池子。

不仅如此，西湖科技园、浙大、三墩、良渚乃至勾庄北软、三塘等大城西外围板块，由于地缘限制，不可能跨地区配置资产，比如在城北上班到钱新买房，这类购房路径几乎是不存在的，这批边缘板块的改善需求也只能去往申花，再远一些不过文晖。

看清楚了吗？申花在莫干山路以西的大城西区域内，几乎拥有着绝对的改善需求垄断地位，想要改善居住、学区，申花是首选。

而城东呢？我们再看看地图。

城东核心板块的改善需求主要来源于杭州老城以及钱江新城两大宗主板块，宗主板块的能级确实非常高，但问题也出在宗主板块。

杭州老城以及钱江新城的地缘条件非常好，近乎处于杭州绕城的中心位置，也就是说，这两大宗主板块的改善外溢可选余地非常之大，城东新城并没有能力垄断或绝对优势斩获这两大宗主板块的主力需求。

恰好相反，城东核心板块在面对同是改善板块竞争对手时的优势并不大，比如申花、滨江、钱江世纪城、亚运村等紧跟亚运、城市中心概念的板块，几乎每一个对手都非常能打，甚至在拥江资源南倾加持下的市北都可以瓜分一部分钱新的改善需求外溢。

相反还受制于一些传统认知上的硬伤共识，如：城东早期相对更低端的人口结构，以及学区、板块配套缺失等等。

间接导致城东核心板块与这些对手板块相比，不仅没有优势，还处于下风，需求被大比例的分流。

这就是上文所述的需求结构问题，城东核心区的需求结构失衡不是需求过多，而是需求被分流严重，这与申花是截然相反的。

需求被分流直接导致了城东核心区需求池子不够大、不够深，从而影响到城东核心区短期的价格表现，只能更晚的吃到周期轮动红利，等其他更优质的对手板块（奥体、滨江、申花）上涨后，城东核心区才会缓慢跟涨。

如果仅仅是需求端的失衡，还不足以导致城东核心板块如此落寞，毕竟城东核心板块区位优势等客观条件还是非常明显的。

改善楼盘集聚，去老城、钱新都非常方便，城市界面好，而这些都是居住板块的核心竞争力。需求也只是被分流而不是消失。

既然需求结构问题不足以导致城东核心区过于平凡的市场表现，那么城东核心区究竟还踏进了什么坑？

| PART 4 |

我又做了一张图，一张城东核心区近两三年的新房供应分布图。

从图上可以清晰的看到，城东核心区在近两三年近乎疯狂的出让土地，小小的一个片区内出让的土地数竟超过了30宗。

如果大致平均按照每宗地块可供应1000套房源计算，在这两三年的时间线内，城东核心区的总供应量达到了近3万套房源，供应量极大，且密度极高。

城东核心区的供应在这几年可谓是延绵不绝，一个楼盘卖完，紧接着下一块地就已经出让。

基础再好的板块也经不起如此供应压境，但事实就是如此，城东核心区的新房供应几乎就没有断过，在高峰时期，城东核心区同一时间超过10个新盘同台竞技、互相厮杀。

再对比下同期的申花，从17年至今，申花新盘供应总数大致也就在10个以内，远小于城东核心区的供应。

且供应还是循序渐进、分散式供应，每年供应一定量的土地，分批次错开集中供应，使得申花并没有出现城东核心区彼时夸张的10余盘同时在售的“盛景”。

而就算是在城西拥有改善需求近乎垄断地位、需求结构的条件明显优于城东核心区的申花，在19年供应集中放量期也经历了一波低谷期，古翠隐秀等在售新盘纷纷流摇。

假如在两三年内砸20个新盘的供应量到申花，相信申花一样会被砸晕，而不是现在的市场表现。

更何况还是需求被多方分流的城东核心区呢？这还仅仅是城东核心区的新房供应情况。

如果再加上外围的九堡、丰收湖、九乔、以及丁桥等板块，城东近些年的新房供应量简直充裕的有些过分。

价格梯度还非常有层次，有4.7万的高端改善，也有4万的普通改善，也有3万 的刚改，也有3万不到的刚需，从刚需到高端改善，城东应有尽有。

既然有限价新房可买，且上车极其容易，谁还会花更高的价格去买二手呢？

| PART 5 |

是，城东是存在着一些问题，尤以产业孱弱为核心弊病，但这不是城东的独有问题，而是普遍存在杭州各个区域的。

城东也确实以前是杭州城郊，但如今的新兴板块哪个不是以前的乡下？

如果你真的对杭州楼市足够熟悉，那么你一定知道，曾经的城东也是一片楼市热土，曾经也有非常强势的价格表现，东宸、金色黎明等一批楼盘哪个不是翻倍的涨？

如果你再细心一点，把城东板块的价格曲线拉出来，也一定能够发现，城东的价格曲线在18年前基本和其他热门区域是同步的，这就说明了城东价格不振一定是有一些特殊原因造成的，而不是区域或板块出了大问题。

而18年开始，恰好是城东供应大放量的起始年，和跨江到拥江的节点年。

供应过大、需求却被话题度更高的拥江板块强势分流，从这个时间点开始，城东二手价格才近乎停滞、或缓涨，与主流热门板块脱节。

这也说明了，短期的供需结构才是影响房价短期波动的重要原因，而不是所谓的板块产业、配套，而城东恰恰需求结构和供给结构都出现了问题。

城东的案例也能为房住不炒提供一个非常好的蓝本，解决房住不炒顽疾其实可以很简单，加大供应、给出更合理的限价远比限制性的政策来得更有效果，更符合市场。

这也正是我为什么常常呼吁，供给要结合需求结构。

某些人口大流入地却常年供地紧张，而一些供给本就较为充分的区域却常年大批量供地，都在很大程度上造成了区域供需关系的更加失衡。

典型的案例就是未科、三墩北和城东、南卧，前者长期供不应求，后者长期供应过于充裕。

既然土地市场是决定性的一级市场，那么决策方也就有责任更好的匹配市场需求结构，从源头上缓解矛盾。

至于城东，既然是供需失衡的伤，那么就有痊愈的那天，毕竟土地不可再生。

我常说市北是含着金钥匙出生的板块，城东何尝不是，任何一个紧邻城市中心的区域都不会长期默默无闻。

-END-

文/荆轲 编辑/荆轲

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