深圳关外的商圈（深圳关外）

最近，深圳人谈论最多的是“宝中房价暴涨”。

南方楼事的朋友圈，先是“宝中要落户名校”的传闻满天飞，后是被宝中二手房一夜“涨破10万”直逼深圳湾的消息疯狂刷屏。

实际上，站上C位的不仅仅是宝中二手房，同区域的新房也应该成为焦点——当前海的热盘价格还停留在8、9万/平时，这个承接“前海外溢”需求的片区，新房均价已经率先冲上10万/平。在售货量以个位数为单位，年内供应少得可怜……任何一个因素，都足以刺激购房者行动。

第一时间，南方楼事内容小分队暴走宝中，看看究竟有多魔幻。

实探过后，只想真诚地道一句：宝中你清醒一点！

最贵12万/平，新房少得可怜

目前宝中新盘供应紧缺，在售楼盘只有4个。

在售新盘中，最神秘的当属润恒都市茗荟花园（一期）。自去年10月挂牌以来，都市茗荟一直没进行公开售卖，只能通过拨打售楼电话与工作人员沟通看房。

经南方楼事实地考察，都市茗荟花园还未售罄，目前仅存的是低楼层大户型，一套6楼的200平毛坯产品，使用率不到80%，总价约2400万，相当于均价12万/平。

即便如此，也不影响土豪买房的热情，仅半小时内，就有两组看房客上楼看房。

而看房时，售楼人员一不主动介绍，二不热情推销，三不提供联系方式，淡定到接近反常。

一步之遥的云玺锦庭只剩235平的复式房型在售，且因疫情原因，售楼处暂不开放。

云玺锦庭

还有旁边的新锦安海纳公馆。目前，去年开盘的海纳公馆的中小户型（75—116平）已经售罄，但2016年就已经开盘的新锦安壹号公馆还剩300 平大户型在售。

为何卖了4年都还没卖完？对此，有中介透露，这只是开发商在捂着卖：

原因在于：“留着等价格涨起来再卖出去，赚得更多。”

新锦安海纳公馆目前住宅均价8.9万/平，云玺均价10.9万/平，而都市茗荟也达到12万/平了。

宝中新盘全景

用脚丈量了宝中后，南方楼事发现，新盘均价10万 的宝中已经不再对标原关外，而是比肩福田、前海甚至蛇口：

福田的两大新盘：海景盘绿景·红树湾壹号均价9万，学位房天健天骄均价10万；

被称作前海“唯二”的两大豪宅，招商领玺和颐湾府均价才10万/平左右；

蛇口豪宅半岛城邦4期，均价也才11万/平左右。

而价格高涨的一部分原因，来自宝中的新房供应量。

在售的4个楼盘只剩少量大户型，而在建待售的泰华梧桐聚落花园与都市茗荟2期在未来入市后仅能提供1086套住宅。

都市茗荟2期正在施工

附近的住宅用地还有两块，其中一块是泰华N7商住楼项目，然而目前为止，两块住宅用地均没有任何开发的迹象。

二手房面前，新房输了

1单价高达21万 宝中二手房疯了

宝中的新房火爆，有一个重要因素，就是二手房价飚的太高了。

一份最新出炉的二手房数据交代了宝中二手房价真相：挂牌两年涨了近50%。这意味着，宝中的二手业主的心态，好到超过了百花和前海。

数据来源:找个房

去年深圳“双十一”豪宅税新政之后，宝中二手房挂牌均价直接从7万/平涨到9万/平。

乐有家研究中心数据显示：2019年12月宝安中心区二手住宅过户量有了异常显著的增长，达到了全年最高峰。全年宝安中心区过户了2429套二手住宅，平均每月卖出超200套。

而到了今年，宝中的二手房价不仅没有因疫情而减弱，反而出现了新一轮的暴涨。

去年单价8万多的鸿荣源西城上筑、幸福海岸有不少大户型产品的价格已悄悄抬上10万/平。

南方楼事甚至发现，宝中有2个豪宅盘的业主挂牌单价已经突破21万/平！

熙龙湾挂出的这套，因为是复式所以总价高，目前小区二手房均价约13.7万/平。

12年老盘熙龙湾，是宝中离海最近的豪宅，朝西南的户型可看摩天轮“湾区之光”，远则对望腾讯新址、前海。近日传言要纳入宝安中学集团的海天小学，就建在小区门口。

而润恒御园这套小区唯一在售洋房，今年1月时挂牌6500万，在疫情期间的两个月内抬价1000万，总价高达7500万，然而，在诸葛找房平台上，润恒御园最近的成交记录停留在两年前。

通过深圳住建局官网，可以看到，在昨天，宝安二手房成交量达到了全市最高。

成交看似火热，却并不能说明这股狂热被接住了。

从诸葛找房平台成交记录来看，这波二手房价涨得最欢的楼盘，最新成交记录都停在去年12月。

2外围二手房：也跟风玩玩？

最近，宝中附近的西乡二手房也闻风而动。

坪洲地铁站外的宏发前城，部分户型已经上翘到10万/平：

比起坪洲，更靠机场方向的圣淘沙骏园甚至喊出了11万/平：

这些“膨胀”的西乡二手房，其实配套少得可怜，除了临近新晋商业综合体大仟里，房子更主要的亮点也就是紧邻1号线地铁站了——坐地铁的话，5个地铁站内便可直达宝中。

而在宝中新盘考察的过程中，南方楼事还遇到了宝安其它片区的销售人员。

据了解，他们推广的是5号线灵芝站旁某新盘，主打116-224平中大户型，均价8.9万/平。

从地理位置看，灵芝位于新安片区更靠近宝中，且商业配套丰富得多。

只能说，比起膨胀的二手房，限价下的新房真是太良心了。

二手房挂盘价高翘，逼得外围新盘都要前来宝中“截胡”，宝中的躁动，辐射圈实在不小。

宝中房价，该“静静”了吗？

宝中，是宝安新规划的核心行政住宅区。

过去，关内和关外是很多老深圳人心中的一堵墙，成见很难被颠覆。

在深圳人不愿认可“关外”价值的这几年，龙华红山、光明、龙岗中心城这几个热点片区一直在暗涨。

深圳房价到底能多变态？光明7万、八卦岭12万、华润城18万....

不过，作为“深圳西大门”，宝中反而横盘了三年，这让很多关注宝中的人黯然伤神。也就是这几个月，房价才从7万 /平到10万 /平。

去年年末，“前海”成了深圳热词，从宣布扩容、腾讯新“鹅厂”落户大铲湾到3天之内卖出800套千万豪宅，前海的一举一动都牵动着宝中。

而豪宅税新政之后，以大户型为主流的宝中更是多了“可炒”的理由。

1高价入手超大新“豪宅” 可能在踩坑

这里简单提一下，由于宝中在建设初就以豪宅区定位，出现了不少大户型产品，因此在去年双十一豪宅税新政出台当天，宝中不少卖144平以下户型的楼盘反应不小。

熙龙湾113㎡西岸直接涨了100万。

西岸观邸 103.55㎡原价1135万元，上调25万。

菁英趣庭88㎡原价720万元，上调30万。

深业新岸线三期85.65㎡原价630万元，上调10万。

南方楼事统计出，包含宝安中心和新安就有68.28%的“豪宅”可以享受减税的优惠政策，这笔税款少则十几万多则几十万。

不过，需要留意的是，目前宝中还有不少超大户型新房在售，如都市茗荟一期的200多平产品、壹方中心玖誉488平的5房，新锦安一期的300平户型，都是卖了很久的现楼...这些楼盘将来流转到二手时，还是要交税的。

2“扩容”传闻 地铁贯通，宝中离前海更近了？

去年9月，地铁5号线南延首打通前海和蛇口，与2号和4号线形成闭环，把妈湾、前海湾、宝中几个重要站点连成一线。

被诟病“交通不便”的前海终于扬眉吐气一番，而这也让宝中离前海更近了一步。

不久后，前海两个相邻的千万豪宅，3天之内开盘卖出800套千万豪宅。当时有业内指出，前海豪宅“日光”，和区域内供应量不足有关，而作为公认的前海“后花园”，宝中承载前者外溢额住宅需要，似乎已经成了不争的事实。

紧接着，官方就认证了前海要“扩容”的消息，却没有交代具体怎么扩。

根据官媒报道，前海未来是“一湾、两山、五区、四岛”的格局，其中的“五区”制造了悬念（前海目前只有3区：桂湾片区、前湾片区、妈湾片区，剩下两个区是谁不得而知）。

然而中介介绍楼盘时，也已经默认宝中是前海的一部分。

3前海将有80万商务人群外溢，宝中接得住吗？

踩盘时，南方楼事在中介口中，听到了一个庞大的前海员工“安家计划”：

据中介透露，前海的写字楼将来能容纳近50万人，宝中的几十栋写字楼，办公人数将达30万人，桂湾的金融从业人员和高端码农、前湾的金领和精英，都会有就近安家的需要。

这不免让人联想到去年10月腾讯新“鹅厂”落户大铲湾的消息。

当时，有消息称，为了将“腾讯科技岛”项目与另外两间鹅厂连接起来，地铁15号线提早了10年启动勘察工作，最终将形成“腾讯辐射圈”。

根据腾讯官方公布数据，未来7年腾讯深圳员工将达到约8.9万人，而目前南山两大总部已快容纳不下目前的3.8万名员工了，据此测算，未来新增的5万多名员工，很有可能都到大铲湾办公。

不过，看似光鲜的愿景，真的能实现吗？

首先，目前10万 /平的房价，就已经把普通白领隔绝在外了。在南方楼事的朋友圈，买得起宝中的，基本都是身家数千万的土豪。

其次，参考目前深圳写字楼供应体量和空置情况，短期内，前海恐怕很难吸引几十万人入驻。

去年7月，有机构指出“前海空置率”偏高，引发了不小的讨论，最终官方不得不辟谣。

据公众号深圳写字楼统计，截止2020年3月，前海建成并投入使用的写字楼项目共14个，

去年，为了激励企业入驻，前海出台了“企业三年归巢计划”，对在前海合作区注册并在合作区内经营的企业予以租金补贴，比例最高可达实际租金的50%，每年最高补贴500万。

数据来源：戴德梁行

根据戴德梁行公布的一季度深圳甲级写字楼数据，因疫情而加剧的高空置困局，或持续更长一段时间。

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前海用了10年，才打造了如今的商务区海岸线。

然而，去年前海两大热盘也不过8-9万/平，宝中却先冲到了10万 /平。

前海都还要慢慢来，那么因“前海外溢”而躁动的宝安房价，是否也可以先“静静”？

至少很明确的是，深圳官方无法容忍不合常规上涨的房价。

昨天，南山就已出手整治：严禁恶意炒作哄抬房价。

宝中，还能狂热多久？

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