地产运营之星（10强房企商业地产运营岗）

作者介绍：本文为涛哥杂谈粉丝投稿，作者林同学，Top10房企商业地产管培生。

我是国内Top10房企的商业管培生，入行3年，先后做过运营和招商两个岗位。

11月，在涛哥公众号看到一篇讲商业地产的文章，有感而发，于是写下这篇文章，用最真实的岗位体验，帮助其他读者选择工作时多一份理性。

当然，自己在这个行业工作时间并不长，所以看待问题的深度和广度可能不足，还请各位读者多多指正。

今天，简单来跟大家聊聊，商业地产运营到底是做什么的？

提到“商业地产”这4个字，很多人下意识觉得金光闪闪，看起来很厉害的样子。

商业地产很高大上，动辄投资几亿，但对初入行的小白而言，手头做的工作，更多是重复的琐事。

如果在总部或区域可能还好，接触的内容相对宏观一些。如果是在项目，工作内容则偏执行层面，更加琐碎。

而“商业地产运营”，是一个大的概念，在某种程度上，商业项目的招商定位、运营推广和物业保障都称得上是运营。

今天我们讨论的，只是购物中心的“商业地产运营”这一岗位，不做其他拓展。

这一岗位在招聘网站上，一般叫做“营运主管/经理”或“运营主管/经理”，岗位职责大同小异，如图：

不过，还有个更通俗的名称，那就是“楼管”或“营管员”，用名字直接概括出岗位职责。

一言以蔽之，就是商场租户的大管家。

主要工作是对接各个品牌方，对接内容一般有租金催缴、现场管理和租户业绩提升这3项，下面我一个个说明。

如果你在购物中心工作且从事运营岗位，那我接下来说的经历，你可能很有共鸣。

一、租金收缴

首先，是租金收缴。

当前国内主流开发商的经营模式是“只租不售”，租户租赁购物中心场地进行经营，并定时支付租金，按月或季度支付。

按理说，所有租金都在白纸黑字的合同上写得一清二楚，按时缴纳就可以，但是，租户往往会出现各种乌龙事件。

比如忘记请款，或资金链断裂，这个过程就需要运营人员和招商人员介入，给品牌方施压，通过谈判斡旋，确保租金能按时到账。

公司总部也会对每个在营项目的租金收缴率进行排名，并算作项目考核KPI之一。

能否按时缴纳租金，从侧面反应出品牌的经营情况。

长期欠款的商户，往往经营风险比较大，甚至存在“掉铺”风险。

所谓掉铺，就是品牌方单方面毁约，陷入“跑路”风波。类似的新闻层出不穷，很多健身房或培训机构一夜倒闭，给购物中心留下一个烂摊子。

如果不幸遇到这种不守信的品牌，那你就得做好持久战的准备。

品牌方撂挑子不干了，但剩余款项催缴、品牌物品搬出、室内装修拆除，甚至顾客的投诉，都需要你去协调，中间可能涉及财务、法务等多个部门。

要是走诉讼流程，更是漫漫无期。

二、现场管理

其次，是现场管理。

大到门头形象，小到KT板尺寸材质，事无巨细都需要运营人员管控。

换句话说，运营部的工作内容之一就是逛街，专业称为“巡场”，每天暴走一万步是常态，不是买买买，而是来“挑刺”。

每个购物中心，都有自己的调性和品质要求，虽然和品牌方是租赁关系，但在日常经营过程中，会对品牌方的形象和陈列做一定管控。

但问题在于，门店工作人员流动性很强，文化程度参差不齐，所以有时理解配合起来会有难度，同样一件事，培训好几次，但还有人不知道怎么做，或总是做错。

而一旦出问题，领导的问责对象是你。

可能某天你正在家休息，领导无意巡场发现问题，于是在群里艾特你：XX品牌门头logo破损。

你只能忙不迭回复收到，再去要求品牌方更新。一番折腾下来，原本想要好好休息的心早已跑到爪哇国。

更辛苦的是，如果手里负责的品牌处于装修期，还需要对接施工方，对施工进度进行“监工”。

一方面，要求租户加快施工进度，确保按时开业；另一方面，又要保障施工手续和流程齐全，防止出现安全事故。

这种情况下，戴着安全帽辗转于工地是常态，且施工方多是五大三粗的老爷们，沟通成本更高。

记得之前，我司就有一名文文弱弱的小姑娘，被一群施工人员气哭。

租户的施工时间大多是晚上10点后，晚上施工时总会出现各种问题，你每天可能不是被梦想叫醒的，而是被一个个未接来电吵醒。

对每一个商业运营人来说，时间节点是必须要守住的，倒计时牌子永远放在工位最醒目的地方，合同约定10号开，绝不能延后一天。

记得在《王健林的哲学》这本书里提到，武汉菱角湖万达广场开业前一夜，5000人同时做保洁，前一天还是毛坯，第二天就如期开业，开门迎客。

三、租户业绩提升与分析

最后，是租户业绩提升与分析。

这是运营工作的重难点，毕竟，做商业地产目的是盈利。

盈利来源一方面是租金收入，包括基本租金和抽成租金，另一方面是购物中心资产增值。但不管哪一种收入，前提都是先让商家赚钱。

商家销售好了，自然配合度高，租金提升空间也更大。反之，如果租户业绩不好，则可能收不到租，甚至和甲方反目成仇。

基于此，运营人员需要透过日常经营数据见微知著，来洞悉租户的经营状况。

如果数据有问题，就需要通过一系列手段来干预品牌的人、货、场，用自己的专业判断，帮品牌争取到优势货品，甚至帮店铺做导购激励，通过宣传或活动，帮助其提升业绩，这是个双赢的过程。

当然，以上只是运营岗位的基础工作，除此之外，你还需要做一系列配合性工作。

比如对接招商部门判断租户的留用状况，配合市场部门与租户沟通活动，甚至协调工程部门解决租户的水电暖等突发情况。

逢年过节，如果遇到各项检查，不管是食药、消防还是社区来查，都需要运营部去处理对接。

四、总结

总结下，运营岗的工作大多是事务性的，需要和很多人打交道，但因为事情纷杂，可能忙了一天却不知道自己忙了什么。

比如：一天下来，帮A租户处理漏水事件，和B租户洽谈节日活动，协助C商户审核店招效果图......

如果不做好规划，很可能每天被一大堆鸡毛蒜皮的事情所淹没。

但换个角度想，这份工作也有他的魅力，最大的乐趣大概在于永远都要去了解顾客想买什么，年轻人在想什么。

比如我所在的项目，就会定期全员一起学习，最近在讨论的话题，是00后“Z时代”的购物喜好。

另外，做商业地产，你能接触到最残酷的利益纠葛，看到最真实的人性。

涉及到钱，很少有人能做到体面。

和品牌方交流时，皆大欢喜自然好，但有时其狗血程度不亚于一场清宫戏，可能双方前一秒还在饭桌把酒言欢，下一秒就在法庭锱铢必较。

所有谈判在合同没有双签之前，都是未知数，甚至合同签订后，“反水”之事也时常发生，这就很考验一个人的心理承受力，可以说是痛并快乐着。

需要说明的是，如果选择了做商业运营，从此休息是路人。

别人休憩的节假日，正是购物中心冲刺业绩的好时机。

又因为购物中心是从早上十点到晚上十点营业，项目运营人员的工作时间，并不是传统的朝九晚五，而是有早晚班之分，且必须有人在周末值班。

每个月底，会排出下个月的班表，大多数情况下，鉴于周末上班，工作日可以调休一天，听起来似乎还不错，毕竟每个月的休息总数是能保证的。

但这么想，就太天真了。

哪怕当天你休息，如果你负责的店铺出了什么幺蛾子，或者临时有检查，你在家也不得安生，手机电话不间断。

比996/007更可怕的，是你需要时刻注意工作群里的消息，警惕领导突如其来的消息，或某个深夜的来电。

记得我第一次涌现出辞职念头时，就是当我发现自己时刻被手机所役，导致根本没有时间思考时。

然而，抱怨之后仍甘之如饴，哪怕周末逛街，或度假旅行，也会忍不住去当地核心商圈拍拍拍，美名其曰“市调”。

也曾在加班的深夜，对这个行业失望，萌生出转行的年头；也曾在店庆指标超额完成时，和团队一起直呼牛逼。

回顾过去3年，是又累又烦又充实的集合，有辛酸，有痛苦，但成长也是肉眼可见的。

我不知道自己未来是否会继续做这份工作，但既来之则安之，做好手头工作是基本的职业素养。

这篇文章，可以说是在商业地产这个行业“浅耕”3年的总结和反思。

因为自己入职以来的大多时间，是在项目上负责执行层面的具体事务，所以在一些行业大咖眼里，文章的深度可能不够。

但是，对于正在纠结的学弟学妹而言，我相信这篇文章是有参考价值的。

希望我的经历，能让你少走一些弯路。

作者介绍：本文为涛哥杂谈粉丝投稿，作者林同学，Top10房企商业地产管培生。

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