松江南部新城未来发展（是怎么成为最贵新城的）

近两年，五大新城的热度可谓是甚嚣尘上，嘉定新城的新房战绩一骑绝尘，青浦新城和奉贤新城的新房也打的火热，只有松江新城，让很多买房人又爱又恨。

一方面，便捷的交通和成熟的生活配套吸引了很多年轻人的目光，让松江新城成为了广大刚需买房的第一站。

另一方面，松江新城的新房平均价格已经超过了其他的新城，对首次置业来说，压力也不小，买到的难度也不比其他区域低。

那么，大家可能经常会有这样的疑惑：松江是怎么成为最贵的新城的？

我们今天从新房供应、板块成熟度与预期、产业与人口等维度出发，一起探讨一下松江新城的房价。

1、松江新城主要供应位于核心区单价已冲破5.8万/㎡

首先，我们先明确一下具体的范围，松江新城位于松江整个板块的中心位置，具体包括了广富林街道、中山街道、方松街道、永丰街道、岳阳街道、车墩镇等区域。

我们比较熟悉的九亭、泗泾其实都不在其中，而且它们所处的位置隔开了松江新城与上海市中心，避免了松江新城出现“逐层递减”、“被虹吸”的情况。

从近一两年入市的新房来看，五大新城目前的新房格局是这样的：

从新房的价格格局很容易就能看出来，松江新城的新房均价目前已经到了5.1-5.8万/㎡,而其他新城，均价都在5万/㎡以内。

看完了片区均价，我们再一起回顾下近期片区内入市的一些新盘：

其中，松江新城核心区的金地丰盛道、首创禧瑞云庭以及中骏璟荟等供应主力，房价都在5.61-5.81万/㎡区间。

金地丰盛道拿地较早，所以整体高层的单价略低。

除此之外，金地新乐里位于的车墩如今也在松江新城红线范围内，此次均价约3.66万/㎡，总价不足300万的优势还是非常明显的。

2、板块成熟度是天然优势

其实有在五大新城看过新房的朋友们应该都有这个感受：

松江新城应该是所有新城中唯一拥有大片建成区和成熟度最高的新城，这应该也是决定其房价的一个重要因素，事实是不是这样，我们从数据来看。

我们根据地铁配套、餐饮指数、商场、医疗、超市分布五个维度，综合考虑各类配套设施的空间分布与可达性/距离，计算出了各个维度的配套属性指数：

（注：指数越高，代表相应的配套设施布局更为合理，覆盖水平更高）

结果显而易见，数据的结论和我们的实际体感也非常接近，在所有新城中，松江新城个各项指数都是最高的，也就是说，其配套设施、空间布局合理性和密度都是最高的，相对应的宜居性也是更好的。

板块内的配套和成熟度确实是目前松江板块的天然优势，同时也是决定其房价的其中一个原因。

而除此之外，还有另外一个影响因素，就是上述地铁指数之外的另一面——交通情况：

目前松江新城的大多数新房都是依9号线而建，可直达七宝、漕河泾、徐家汇等地，来往于市区非常便捷，但这仅仅是一小部分优势，除了这个载客量和交通势能很高的9号线，其实松江在近几年还有几个非常特殊的交通布局变化：

01、T2有轨电车

T2有轨电车与地铁相比，更加小型化、轻量化，不仅可直达9号线松江大学城站，还串联起地中海商圈、泰晤士小镇、巨人网络总部等松江新城内的知名地标，让松江本区域各个板块之间做到了互通有无。

02、沪松快速路

沪松快速路对松江板块的自驾格局的改善也起到了非常大的作用，衔接漕宝快速路，同时承担松江至中心城的中长距离交通。

03、松江南站

最近，松江新城也公布了中央活动区“松江南站”的最新规划：

核心区总开发规模近500万㎡，包含130万㎡松江枢纽；最高320米的地标建筑群；约12000套全新商品住宅，套均面积90-100㎡；以及200万㎡商业、办公、研发设施……

根据规划，全新的松江南站总规模高达130万㎡，与虹桥站持平，比老南站（约7800㎡）整整扩大近167倍！

更重要的是，松江南站并不仅仅是一个高铁站，它还包括其他很多重要的功能：住宅、商业办公、文化演艺场馆，各种交通功能的集散地，可以说是妥妥的上海西南大门。

要知道，以上这些所有的利好不仅是针对一个小区域，更会给整个松江新城，乃至全市输血。

这是其他新城都没有的优势。

3、产业与人口

当然，之所以能在五大新城中被称为“老大哥”，松江新城不可能只靠“吃老本”稳住这个位置，他的后发优势也同样明显：

承担发展上海科创之城重任的板块，张江科学城是头一个，那么G60上海松江科创走廊就是第二个（此处排名按照起步时间计算，与能级无关），为什么这么说呢，我们逐条分析：

首先，在2020年基本形成G60科创走廊框架体系后，松江新城后续的发展目标已经非常明确：

2030年—建成G60科创走廊创新体系；

2050年—建成具有全球影响力的科创走廊。

官方的定位的也透出松江新城及其周边未来的发展方向和产业浓度。

其次，作为一个国家级产业规划，G60科创走廊是长三角一体化发展国家战略的一个重要组成部分，而它的产业布局是要协调江苏、安徽和浙江三个省、9个城市的产业共同发展，难度大，能量也足够高。

最后，是产业丰富和连贯度，G60科创走廊其实是一个产业集群的总称，实际上是由多个产业园组成的，而这也刚好保证了整个体系内产业的联动和互相促进。

而松江新城刚好是整个产业园的核心和龙头位置，优势可想而知。

除此之外，还有人口。

再强大的产业规划也需要人口去支撑和产出，而松江新城不管是现有人口还是预期规划人口，又是一个既定的优势。

按照2035规划文件，松江新城未来人口可达110万，产业加上人口红利，未来的松江新城，恐怕更要走在其他新城的前面了。

4、“最贵新城”只贵新房，二手想象空间有限

说完了新房价格、规划、产业与人口，我们再来看一下一个板块定价的基底——二手房价格。

按照整体所有住宅的二手房价格来看，松江新城其实不是最贵的新城：

在2017-2018年之间，嘉定新城和松江新城的二手房均价其实不相上下，而从2019年开始，嘉定新城的价格就开始超过了松江新城。

但考虑到五大新城二手房的供应类型还是存在比较大的区别，所以我们去除洋房、联排、叠加别墅等物业类型，看看五大新城近五年间的高层住宅的价格变化：

对比两个图表其实就可以看出：

不管是别墅还是高层住宅，目前五大新城的二手房均价最高的都是嘉定新城，松江新城次之；

所以基本可以得出这样一个结论，松江新城的二手房和新房已经完全是两个市场，二手房价格在近五年略有上涨，但涨幅不大，总体来说非常平稳，但新房价格目前已经处于五大新城头部。

当下置业建议

松江新城的二手房市场已经非常明朗，上涨幅度有限，如果是看中居住环境和配套也可入手，想象空间不大。

而新房市场中，松江新城房价目前已经位于比较高的水平，而且就各盘认购情况来看，市场依旧比较看好。

当然，如果你能买新房，可以去打新，虽然现在新房市场热门红盘买到难度较大，但是仍然值得重点考虑。

最后依旧回归到我们最关心的问题——房子，目前在松江新城范围内，三批次金地丰盛道、金地新乐里、中骏璟荟尚未开盘，可以关注。

总得来说，三批次和后续的供应中，松江新城的选择其实不多，大家可以根据自己的积分，尽早入手！

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