广州万科城最便宜的楼盘（广州东部买房之选）

萝岗区|科学广场

2019年的广州二手市场，整体上是量价齐跌的，但是在这种大环境下，依然有个别楼盘属于逆势上涨，万科东荟城就是其中之一。今天的文章老邝想分析一下这个楼盘，有助于大家理清其上涨的背后逻辑。先表个态，老邝投资不喜欢“追涨”，我是希望通过这个案例指导大家以后的买房逻辑。

提到万科东荟城（以下简称“东荟城”），自然会联想到差不多体量的中海誉城（以下简称“誉城”），很多人过来踩盘都会拿两者进行对比，所以老邝也一同把誉城给分析了。火龙果曾戏称东荟城的逆势上涨要多得我在直播节目中不断推荐，其实我觉得自媒体的影响力没有这么大，我们要敬畏市场，让某个楼盘逆势上涨的只有市场的刚需。

两个楼盘都属于“香雪”板块，老邝认为这是泛科学城板块，老萝岗的C位毫无疑问是“科学广场-新区府”片区，这里聚集着黄埔区最优质的产业、医疗、环境、市政配套。东荟城也好，誉城也好，开车到该片区的时间约15-20分钟。

很多人会觉得这两个楼盘距离地铁站远，老邝觉得这个问题如果在市区是个难题，但是老萝岗绝对是广州11个区里面开车体验最好的区域。这得益于板块内人口居住密度低，以及规划新道路宽敞绿化好。试想一下能在广州买300w总价房子的人，其实不差这点买车钱，何况科学城产业人口也是有实力负担1-2台车的用车成本。所以我觉得，当你有了汽车，你的生活半径可以扩展得很大，日常通勤上，住在奥园香雪公馆（纯地铁上盖）和东荟城差别不大。

整个香雪板块的最大优点：产业优势，这一点我就不多废话了。简而言之，黄埔区的经济实力已经超越越秀区，仅需仰望天河区。香雪板块的最大缺点：环境污染，这一点老邝认为投资上是无所谓的，自住上能否接受就看你们自己能否过心理关了。做个同类型的对比，大家可以看看番禺区的C位万博板块，也是有环境污染的说法，但这点小瑕疵有影响万科欧泊的涨幅吗？

回归到具体楼盘，老邝作为热衷汽车的男性，我喜欢把东荟城比做汽车市场的一款SUV——广汽丰田汉兰达。虽然一个是楼盘，一个是汽车，但两个产品都有很多相似的优点：品牌好、空间大、保值率高。东荟城就像一个方方面面都能兼顾的选手，每个项目都能达到平均分，没有特别大的硬伤。

如果真的要选出东荟城的最大优势，我想是这个楼盘的学位，该小区应该是整个黄埔区的NO.1。老邝不看好越秀区学位房的投资价值，但还是看好天河或者黄埔的优质学位，倒不是说这些地方的学校硬件有多好，而是家长的素质，可以说是生源素质倒逼学位增值的典型案例。我建议考虑学位房的小伙伴，除了越秀和天河，可以考虑一下这所小学。

另外老邝很喜欢万科的户型设计，90多平方设计成三房两卫，有横厅或竖厅可供选择。三代同堂或二胎家庭都知道两个卫生间是多么地重要，老邝宁愿把面积让给主人房卫生间，总好过让给另一个生活阳台。同时东荟城的三间房都能放下1.2m的床，空间上绝对能让三代人住得“有尊严”。

誉城的话，老邝喜欢把它比做另一款SUV——上汽大众途观。大众作为德国的车企，其在华分为一汽大众和上汽大众，两家公司针对SUV这个市场推出了很多款车型，什么探歌、探岳、途岳、途观、途昂等。誉城在房型上也有很多选择：从33㎡的单间到50㎡的一房；66-79㎡的两房；三房也分为一卫or两卫；一直到四房或者别墅都有得选。无论你的购买力如何，总能在这个楼盘符合你的产品。

由于缺乏强势学位的支撑，誉城从稀缺性上是稍微弱一点的，先不说新塘板块，光是长岭居板块就会稀释这边的关注度。未来2-3年，长岭居的很多楼盘都将迎来收房期，老邝相信届时那边二手供应将增多，而从新区府开车通勤，到长岭居板块的奥园春晓实测为6公里15min，到誉城则是7公里16min，也就是说誉城的可代替品在未来会增多。与之对比，长岭居的学位价值需要起码5年以上的沉淀，到时能否超越东荟城小学很难说，所以一些马上用到学位的家长们，即使有长岭居可供选择但还是偏向东荟城。

誉城的卖点依然是小区环境，中海作为知名开发商，其产品对比主打刚需的万科会更高端些，同时黄埔区有轨电车2号线的预期也有一定加成。随着有轨电车1号线在2019-2020期间通车，2号线也将同步开工，虽然不知道具体站点如何设计，但老邝相信规划者不会无视金色梦想 誉城 刘村这几万人的通勤需求。

如果你的购买力是200w以下，誉城的70多㎡两房是个不错的选择，虽然老邝觉得200w总价挑选知识城的一手三房是更好选择，但知识城板块不是今天的文章重点，日后有机会再撰文分析。150w以内能买誉城的一房或者单间不算好的投资标的，老邝自己就犯过买入多套单间的错误，现在卖三换一就是为了纠正当年选筹的错误，这种单间产品未来极少自住刚需接盘。

300w的预算，我在直播节目里多次提到了东荟城的三房两卫，但我也观察到这种产品相较2019.04月时成交价上涨了1000-2000元。我再表个态，投资上我是不愿意“追涨”的，放弃它就放弃了无非换个标的物，我会换个区域买番禺区。但很多科学城通勤的刚需真的舍不得东荟城的学位，所以老邝之前就说过即使下跌趋势自住刚需不用等，你看中的楼盘肯定是有它的稀缺性，有稀缺性的好货真的涨起来你要追心态上就很纠结了。

今年4月份的真实成交价

当你的购买力达到400w 预算时，考虑的未来接盘侠是偏改善需求，誉城的142㎡四房是个不错的选择，同时也是老邝置换的潜在标的物。誉城的142㎡四房很像汽车市场最近一款热销SUV——途昂，后者很好地填补了30w这个价位买7座中大型SUV的市场空缺。同样地，老邝以400w买143㎡四房这个需求去寻觅，只有誉城和南沙金茂湾是我能看得上眼。

老邝是广工大通信专业毕业的，很多同学在科学城上班，甚至也有同学直接住在上述板块。我的同学圈子集中在老萝岗这边，所以从自身感情因素上，理工科的我是偏爱老萝岗的。

各位在踩盘东荟城V.S誉城时，别忘了对比长岭居板块，那边无论是一手or二手选择都不少，自住上适合自己是最重要的，投资上一切以价格为优先级。